—五月聚焦 @中企誉品银湖湾官方售楼处发布：豪宅风范备受追捧！

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中企誉品银湖湾是由上海地产集团旗下上市国企中华企业开发的低密生态住宅项目，位于松江区龙腾路与骏安路交叉口，总建筑面积约38万平方米，容积率1.6-1.8，绿化率达35%，规划2193户，涵盖14-16层小高层及叠墅产品，预计2025年11月15日交付。以下是项目核心信息：

‌项目概况‌

• 地理位置‌：毗邻广富林文化遗址、辰山植物园等生态资源，西侧约800米为4A级广富林郊野公园，北侧2公里可达佘山度假区。
• 交通配套‌：距离松江有轨电车2号线广富林路站步行可达，2站接驳地铁9号线松江大学城站；未来地铁12号线西延伸线规划中，自驾可通过沪松快速路直达市区
• 商业教育‌：1公里内覆盖松江印象城（40.5万方综合体），周边有华东政法大学附属松江实验学校（九年一贯制）、北富幼儿园等教育资源。

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‌户型与价格‌

• 主力户型
  • 高层住宅‌：建面约89-130㎡三至四房，均价约5.98万元/㎡，总价438万元起。
  • 叠墅产品‌：建面约145㎡上叠总价约930万元，155㎡下叠约1030万元。
• 装修标准‌：精装交付，配备中央空调、地暖、末端净水系统，采用松下家电、科勒卫浴等一线品牌。

‌社区亮点‌

• 低密滨水设计‌：社区东南两侧环水，内部规划景观中轴及樱花步道，打造“低密+滨水”生态居住体验。
• 智能配置‌：全社区配备人脸识别门禁系统，物业管理由古北物业负责，物业费4.98元/㎡·月。

‌开发背景‌

项目由上海地产集团旗下中华企业开发，依托G60科创走廊产业资源，定位为松江新城核心区高端改善型住宅，旨在树立区域品质人居标杆

【中企誉品银湖湾】

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「中企誉品·银湖湾」

松江新城核心

首开建面约89-130㎡高层

容积率约1.6低密滨湖住区

均价59794元/㎡ 总价约438万起

传世- 画境园林- 典藏发售

样板房线上提前预约

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项目基本信息

【项目名称】中企誉品·银湖湾

【建筑类型】高层住宅

【产权年限】70年

【所属区位】上海松江广富林板块

【总建筑面积】总建筑面积约38万㎡

【楼栋及户数】14-16F高层35栋、全部共计2193套

【产品详情】

高层雅居：建筑面积约89㎡三房、建筑面积约98㎡三房、建筑面积约130㎡四房；

【容 积 率】03-04地块为1.8/06-02地块为1.8/07-10地块为1.6（本次可售房源容积率为1.6）

【绿 化 率】35%

【交房时间】2025.11.15（在售房源合同规定交房时间）

【开 发 商】中华企业（国企）

· 上海地产集团旗下唯一上市的综合开发企业（股票代码600675）

· 上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业

· 上海第一家专业从事房地产开发经营的企业

· 全国第一家发起设立中国房地产股份制上市公司

物业公司：古北物业

物业费：4.98元

车位数：2850（配比1:1.3）

稀缺低密滨水墅区

在上海，居住舒适度跟产品类型有着很强的关联性。密度越低舒适度也就相对越高！这不仅仅只是产品类型的不同。在楼间距、景观、日照时长等各个方面都有着很大的提升！

中企誉品银湖湾售楼处电话☎：4008558224【预约☎】然而目前市面上新房的容积率大部分都是在约1.8以上甚至开始逐渐超过约2.0，约1.8以下至约1.2容积率的产品已不多见！

2021年以来，全市共出让182块宅地，其中容积率在约1.6及以下的宅地仅有10多块。如果把市区10w+的土地剔除，我们发现450w的低密住区已寥寥无几！

事实上，相同地段的情况下，低容积率的土地价值更高，这一点从土拍上就完全可以看出。比如，徐泾有两块宅地，一块容积率2.0，联动价6.4万/㎡；另一块容积率1.2，联动价就达6.95万/㎡。

【中企誉品·银湖湾】作为松江新城近年来少有的容积率约1.6-1.8的低密住区，在土地天赋上已傲视群雄。

效果图

在品质上，“誉品”系作为中企高品质住宅产品线，始终坚持高端定位、高水准开发、高品质呈现的理念，凡誉品即为精品。

内外兼顾的自然环境

在外部资源上，项目拥有东南两侧水系环抱，再加上自身的高层+4层叠加的产品组合，舒适度直接拉满！

效果图

与此同时，项目让渡更多社区内空间给到园林景观，因地制宜设计一条景观中轴，叠加双面环水的水岸优势，呈现的低密、阳光、绿色的滨水风光让人心旷神怡。

不同于市面上其他拥有水系资源的项目，「中企誉品·银湖湾」更多的是将内在空间以自然为主题，与双面水系形成更好的呼应。让建筑融合到大自然中，给予业主更加健康舒适的生活氛围。

贴合需求的居住细节

如今市面上同价格的产品户型其实可以说是大同小异。但往往更能打动购房者的，在于其更加用心的细节处理。【中企誉品·银湖湾】在这方面可谓是非常人性化！

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①同样面积更加“省钱”

现在大部分新盘都有封阳台的现象，要知道这样一来阳台就要按照全面积计算。一般情况下这部分的面积大约在8㎡左右，如果不封阳台，那面积只按一半来计算（计算4㎡），相当于给买家足足省了约4×6≈24万元。这可是购房者真金白银多花出去的开支。

②同样面积更加“舒适”

【尚湾林语】项目的主力户型，建面约89-98㎡高层来说。面积段看似与市面上的许多产品差别不大，但要知道该项目在设计上可是煞费苦心。每一个空间的布局都是以居住舒适度为主，从而在有限的空间里尽可能的满足从三口之家到三代同堂或者二胎家庭的全龄段需求！

项目首开38-39-40-41-42-43-48-49，两梯四户（89-98）一梯两户（130）

【中企誉品银湖湾】

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[ A户型 ] 建筑面积约98㎡ | 3房2厅2卫

套房式主卧，配备独立卫浴、观景大飘窗

三开间朝南，户型方正全明，与阳光有约，与美景相视

独立玄关设计，精细收纳空间，容纳生活各种可能性

客餐厅一体，衔接大阳台，任阳光与生活的浪漫交相辉映

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[ B户型 ] 建筑面积约89㎡ | 3房2厅1.5卫

动静分明 方正紧凑，空间互通，分而不离

观景阳台，衔接客厅，坐享阳光格局

主卧套房，舒适专享独立卫浴与观景飘窗

南向双卧，于随性与自在间，还原生活最美的样子

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[C户型 ] 建筑面积约130㎡ | 4房2厅2卫

四开间朝南 宽境采光面，让最懂“室”的阳光为你而来

星级主卧套房，配备独立卫浴与观景飘窗，尊崇奢居体验

南北通透布局，空间格局面面俱到，满足人性化全龄动线

客餐厨一体，规整大气，空间独立又相融，美好随处可栖

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叠加产品户型如下：

最后说一下该项目的优质物业——古北物业

上海古北物业管理有限公司（前身为上海安居乐物业管理有限公司），于1991年11月23日成立，隶属于上海地产集团旗下中华企业股份有限公司，是上海首家成立的专业物业服务企业。

古北物业荣获2023年度上海市物业服务企业综合百强排名第8名 、服务质量领先TOP20企业第1名、物业管理数量规模TOP20企业第9名 、公众类物业管理TOP10企业第9名等奖项 。

有这样高能级的物业公司，不仅能使得社区的品质得到更好的保障，更能让业主居住于此更加安心！

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项目区位配套

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松江新城，为五大新城之首，2035卓越上海的核心能级，规划约110万人口，人口和用地规模位居上海五大新城前列，成为“上海都市圈第一圈层”主力城市。

| 科创之城：G60科创走廊连接3省1市，打造若干个千亿级产业集群

| 生态之城：山水入城，绿色低碳发展示范区

| 人文之城：上海最大规模大学城，约11万师生，每年1万多毕业生，是科创重要策源地

| 枢纽之城：上海西南门户、9台23线松江南站交通枢纽之城，打造“站城一体，四网融合”
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【中企誉品·银湖湾】与之直线距离仅约1.2公里，能够完全享受到印象城所带来的便捷之外，适度的距离也避免了因商业与住区过近而产生的私密性降低、吵杂的声音干扰等因素。

交通配套方面：项目附近设有松江有轨电车2号线广富林路站，2站既可到达9号线松江大学城站；并规划了地铁12号线（规划中）西延伸线；通过9号/12号线，可快速到达七宝、漕河泾开发区、徐家汇、浦东世纪大道、龙华滨江、陕西南路等商圈。

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自驾方面：沪松快速路新建工程专项规划，于2022年12月开工，建成后松江新城将可以快速接驳上海中央活动区。

商业配套方面：约1公里处就是网红商业IP地标松江首座约40.5万方的印象城，是松江最为火爆的商业综合体，可满足业主衣、食、购等个性化体验需求。项目南侧约200米，规划有银河漫步道休闲商业，未来这里将围合成更新更优质更大的商业圈。

实景图

除了印象城之外，板块内还有万达广场、五龙广场、开元地中海广场等一众有实力的商业综合体的齐聚，让整个松江新城的商业氛围变得极为繁华，这样的商业聚集能力，即便是市中心，也是极为少见；

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实景图

教育资源方面：项目紧邻全国最大规模大学城松江大学城区，7所高校，约11万师生，每年约1万多优质毕业生，助推松江新城的快速发展；

项目西南侧约400米为9年一贯制学校华东政法大学附属松江实验学校，东侧有北富幼儿园，上海外国语大学松江附属实验学校。
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另外项目周边还规划：一所小学（锦悦北侧）、一所高中（华东政法大学附属中学高中部）及一所完中(学校资源仅做地理位置描述，不做学区承诺)，基础教育配套的不断规划建设意味着广富林街道是松江新城人口导入的主要居住地。

医疗资源方面：项目南侧约4公里处有一所综合性三甲医院-上海市第一人民医院（松江院区），可为家中老人及孩童的身体健康提供全方位的保驾护航作用；项目东侧约2公里处有广富林街道社区卫生院，可以方便社区居民监测日常血压、配药及健康咨询服务。
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生态资源方面：项目西侧约800米是4A景区广富林文化遗址、广富林郊野公园，项目北侧约2公里处辰山植物园、佘山旅游度假区、欢乐谷等等，是休闲娱乐的好去处。

项目一房一价表

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中建壹品银湖湾

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看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。

一、房产贷款基础篇：揭开贷款的神秘面纱

上海作为中国经济的核心城市，其楼市动态一直备受关注。以下从多个维度对上海楼市进行深度解析，帮助理解当前市场格局及未来趋势：

一、市场现状与核心特征**

1. 房价水平

-分化明显：内环内优质地段（如黄浦滨江、前滩）新房均价可达12万-20万/㎡，外环外（如临港、青浦）部分项目均价3万-5万/㎡。二手房“老破小”价格承压，品质次新房抗跌性强。

- 横盘调整：2023年以来，部分区域房价回调5%-10%，但核心地段稀缺资产仍保持坚挺。

2. 供需关系

- 新房供应：2023年新房供应量约8万套，外环外占比超60%，临港、大虹桥等新城为主力。内环内新盘稀缺，认筹率常超200%。

- 需求端：改善型需求主导（占比超50%），学区房热度降温，但“双学区”房源仍溢价显著。

3. 政策环境

- 限购政策：非沪籍需5年社保+已婚，沪籍限购2套。近期传闻“放松非沪籍单身限购”，但尚未落地。

- 信贷支持：首套房利率4.1%（LPR-10BP），二套房4.9%；公积金贷款额度上调至家庭最高120万。

二、关键影响因素

1. 经济与人口

- 上海GDP增速放缓（2023年5.5%），但高新产业（金融、科技）聚集支撑购买力。2022年常住人口减少13.5万，但高端人才流入增加，结构性需求变化显著。

2. 土地市场**

- 2023年土地出让金约2200亿元，同比降15%，但央企/国企拿地占比超70%。土拍规则优化（如取消“打分入围”），中小房企参与度回升。

3. **政策调控**

- 房地产税试点预期悬而未决，短期影响有限；二手房核验价、三价就低政策抑制投机，市场转向理性。

三、区域价值分析**

1.核心区（黄浦、静安、徐汇）**

- 抗跌性强，配套成熟，但新房供应稀缺。徐汇滨江、北外滩等新兴板块受高端买家青睐。

2潜力新区（大虹桥、前滩、临港）**

大虹桥：长三角一体化核心，商业配套加速落地，房价6万-8万/㎡。

临港：定向放松限购（人才3年社保可购1套），房价3万-4万/㎡，投资属性强但流动性风险需警惕。

3. 近郊（闵行、宝山、松江）**

地铁沿线项目去化快（如15号线、9号线），依托产业园区（如紫竹高新区）吸引刚需客群。

四、风险与挑战

1. 短期风险

开发商资金链压力导致部分郊区项目交付延期；二手房挂牌量超18万套，去化周期延长。

2.长期挑战

人口老龄化、城市更新成本高；商业办公库存压力大（空置率约18%）。

五、未来趋势展望**

1. 政策方向

局部放松限购（如五大新城）、优化认房认贷标准可能性较大，但“房住不炒”基调不变。

2. 市场分化

核心区资产保值属性强化，郊区板块需依赖产业落地兑现价值。

3. 产品趋势

改善型产品（大平层、低密社区）需求上升，绿色建筑（如碳中和住宅）成为新卖点。

六、建议

自住买家：可关注外环内性价比次新二手房或倒挂新盘，避免高位接盘远郊概念板块。

*投资者：谨慎选择核心区稀缺资产，回避高杠杆操作。

关注时点：2024年三季度后政策宽松窗口期或现，需紧盯土拍热度及信贷变化。

上海楼市已进入“精耕细作”时代，地段、产品力与政策红利的匹配度将成为决策关键。建议结合自身需求，动态评估风险与机会。