降价三分之一 中骏天悦方隅公寓2亿出让里的退出路径

挂牌半年之后，中骏天悦方隅公寓成功出让。

最新消息显示，5月16日，上海本土企业成功收购中骏集团位于中环真如城市副中心的中骏天悦方隅公寓，交易方式为股权转让，交易价格约2亿人民币。

实际上，近两年来，因资产的稳定性，叠加保租房公募REITs发行的常态化，长租公寓备受资本市场的青睐，相关大宗交易层出不穷。

有业内人士认为，当下是长租公寓项目退出的最好时机。

不过，令人意外的是，此次中骏天悦方隅公寓的出让价格却较最初的挂牌价格少了三分之一。

地处中环真如城市副中心，交通配套优越，总部办公楼云集，但项目却面临折价出让的境地，个中缘由几何？

方隅折价出让

“什么时候退出取决于背后的投资人”，此前，方隅控股CEO陈坚在接受观点新媒体访谈时如是提到。

最新消息显示，5月16日，上海本土企业成功收购中骏集团位于中环真如城市副中心的中骏天悦方隅公寓。

资料显示，该项目位于上海真如城市副中心固川路166弄，建筑面积7457平方米，是海中骏·天悦综合体的一部分。

据了解，上述综合体于2017年落地，由四栋7至10层低密度住宅，一栋24层高层以及两栋商办项目所组成，户型包括由高层，洋房及SOHO。

而此次涉及转让的中骏天悦方隅公寓，则于2019年6月正式建成招租，共有152间复式公寓，月租金为9000至12000元/套，项目整体年租金收益可达1700万元。

实际上，早在2024年11月份，市场便有中骏天悦方隅公寓挂牌出售的消息，彼时挂牌底价为3亿元，接受股权或者产权交易。

然而，从最新的收并购情况来看，此次成交价格约2亿元人民币，较当初的挂牌价格折让了三分之一。

“中骏集团近两年债务压力较大”，有熟悉上海市场的业内人士猜测，为迅速回笼资金，企业往往会折价出售资产。

据商业客了解，2023年10月，中骏集团因不能如期支付6100万美元本金及利息，正式暴雷。而今年4月30日，该公司透露，预计无法如期支付CHINSC705/02/25到期本息，于本公告日期，该票据的未偿还本金额为5亿美元。

不过，也有市场人士认为，挂牌价格是卖方基于自身成本、预期利润、市场行情等因素综合确定的一个价格，并非等同于成交价。

此前，陈坚也透露，对于资产退出的收益率，投资人肯定希望价格越高越好，但这要根据市场的变化。

“什么时候退出取决于背后的投资人，他们的投资年限是什么样的？如果不幸运，投资年限到期着急要走，碰到市场不好的情况，在市场循环低点，那就麻烦了。”

他指出，在过去承接资产退出的各方资本中，机遇型基金以及增值型基金的投资人，回报要求较高，收益型基金投资人总的回报要求相对较低。

公寓大宗交易活跃

方隅控股成立于2018年，最初是从重资产起步，逐步发展成为资产管理的模式。此前，陈坚总结，方隅要做的三件事情，第一是开发和运营管理，第二是投资，第三是基金和资产管理。

在资管方面，此前，方隅控股便曾与基汇资本成立长租公寓投资平台，首期规模达到8亿美元，随后又先后与黑石、中东主权财富基金等多个国际知名投资机构达成合作，发力长租公寓赛道。

根据该公司官微，此次真如项目出让之后，方隅控股在上海还剩九个项目，包括·上海中骏广场方隅服务公寓、上海天珑方隅公寓等。其次，该公司在北京和杭州还有少量项目，截至2024年年末，该公司在管房源超过2.1万套。

以重资产为主的方隅控股，“退出”是其避不开的话题。

近两年来，保租房公募REITs的发行及扩募，为长租公寓的退出提供了优质的渠道。比如华润有巢、招商伊敦等，均透过公募REITs实现了资产的退出。

但方隅的退出渠道略有不同，其更多通过资产出售、大宗交易的方式来实现重轻转换。

在陈坚看来，REITs市场某种程度上也可以当做一个退出渠道，“因为REITs投资人通常对价格或者是收益率要求没那么高。”

但他同样强调，不能只看REITs这一个退出的渠道，“其他渠道也可以考虑，现在很多都是本地的、收益型投资的人，主要来自保险公司，或者部分金融机构，比如建信等。”

据了解，除此次转让以外，早在2022年，方隅就曾通过资产出售的方式，实现旗下苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓等项目的退出。

除此之外，商业客亦观察到，近期，上海地区的长租公寓大宗交易较为活跃。

根据仲量联行此前披露的数据显示，今年一季度，上海投资市场上共进行了24宗大宗交易，成交活跃度明显回升。其中，长租公寓项目热度大涨，成交总额接近40亿元，首次超过办公类资产。

2024年全年，长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为14%，成交宗数占比为17%，成为上海投资市场的主流资产类别之一。

时间线拉长，2022年至2024年，上海连续三年创造交易活跃度新高，共计成交了46单长租公寓项目，投资交易额累计近220亿元人民币，实现了17.3%的复合增长率。

本文源自：观点网

作者：龚丽欣