房价收入比持续下降，太原楼市回归理性，催生购房窗口期

据麟评居住大数据研究院报告显示，2024年监测的全国100个重点城市房价收入比为10.3，较2023年降低9.7%，呈现自2020年以来的连续下降态势。当前，中国房地产市场正经历深刻调整期，房价收入比这一关键指标持续走低，释放出市场回归居住属性的积极信号。

这一变化无疑给许多潜在购房者带来了新的购房契机，但这是否是买房的最佳时机？业内人士表示，随着房地产市场从过去的过热状态回归理性，购房者负担过重的状况显著改善，也为刚需及改善型群体创造了一个不错的入市契机，建议购房者把握机遇的同时，更要考量区域价值成长性与自身偿付能力。

房价收入比持续回落　释放积极信号

房价收入比是衡量一个地区房价水平与居民购买力的核心指标。麟评居住大数据研究院发布的报告指出，监测的全国100个重点城市2024年房价收入比为10.3，相比2023年降低9.7%，百城房价收入比在2020年至2024年期间呈现连年下降态势。其中，2024年一线城市房价收入比为26.1，较2023年下降8.5%；二线城市房价收入比为10.8，较2023年下降10.8%；三四线城市房价收入比为7.6，较2023年下降8.6%。尽管部分一线城市仍然在高位，但持续下降的趋势明显，释放出楼市产品回归居住属性、购房成本优化的积极信号。

诸葛数据研究中心此前的监测结果与这一趋势相互印证，2024年上半年，百城房价收入比为10.6，相比2023年下滑7.4%，降幅与上年持平。从长期动态来看，2020年至2024年期间，中国百城房价收入比已累计下降约20%，这一变化对此前承受高房价压力的家庭而言，无疑是一个积极转变。

山西晚报记者多方咨询了解到，目前，省城太原的2024年房价收入比还未有地方性专业机构公布，但从各类机构历年公布的数据来看，太原的购房成本正在逐年优化。根据易居研究院公布的50个重点城市房价收入比，2020年，太原的房价收入比为12.9，相比2019年的14.1开始出现下降。随后几年，太原房价收入比呈现出不同程度的降低。到了2023年，据相关专业机构公布的测算数据，太原的房价收入比已经下降到了8.07。

业内人士介绍，每个机构的测算方式略有区别，但数据反映的下降趋势是相同的。山西晚报记者注意到，本次麟评居住大数据研究院公布的报告计算公式为“房价收入比=城市二手住宅市场均价×城市人均住房面积/城市居民人均可支配收入。”对此，业内人士表示，用二手房价格计算房价收入比，主要由于二手房市场交易活跃，且价格波动更贴近实际市场供需，能反映真实居住成本，而新房价格易受政策调控或开发商策略影响，可能偏离市场实际水平。

“按照这个公式，我们可以对太原的房价收入比进行估算。”业内人士举例说道，根据某知名中介平台公布的数据，2024年12月太原二手房成交均价为9239元/平方米；而根据太原市统计局公布的数据，2024年全市居民人均可支配收入为44671元；参照山西省统计局发布的《统计年鉴2024》，2023年山西城镇居民人均住房面积为38.59平方米。由上述数据可以得出，太原的房价收入比约为7.98，远低于二线城市的平均值10.8。

房价与收入双重作用，省城楼市资源优势明显

从计算公式不难看出，房价收入比的下降受房价与居民收入两大因素影响。

房价方面，根据中国房地产业协会公布的数据，2024年12月，100个重点城市二手住宅市场均价为14166元/平方米，环比下跌0.09%，同比下跌5.77%；2024年1月至12月，百城二手住宅市场均价为14454元/平方米，较2023年下降6.18%。从收入端来看，根据国家统计局公布的数据，2024年，全国居民人均可支配收入41314元，比上年名义增长5.3%，扣除价格因素，实际增长5.1%。其中城镇居民人均可支配收入54188元，增长4.6%，扣除价格因素，实际增长4.4%。

这样的情况在太原同样存在。近年来，省城的二手房均价持续下探是不争的事实，而根据太原市统计局公布的数据。2024年，全市居民人均可支配收入增长4.7%。其中，城镇居民人均可支配收入47930元，增长4.6%，太原房价收入比持续下降在情理之中。不过，随着近年来省城二手房挂牌量不断增多，在价格适度回调的刺激下，二手房成交量出现明显回升。采访中，多名中介从业人员表示，在经历过连续几年的“以价换量”阵痛期后，省城市场已经趋于稳定，一些热门区域甚至开始出现价格稳中小升的情况。

业内人士分析认为，作为省会城市，太原是全省政治、经济、文化中心，对省内人口有一定吸引力，因此从房价收入比来看，太原的房地产市场具有一定代表性，在当前市场环境下呈现出独特优势。一方面，房价收入比相对合理，居民购房压力明显小于热点一二线城市；另一方面，作为省会城市，其医疗、教育等公共服务资源和就业机会又远优于普通三四线城市，长期发展潜力更有保障。

政策与市场因素交织，市民购房压力减轻

业内人士分析认为，各地房价收入比虽然都在下降，但在不同的背景下，房价收入比下降的驱动因素有差别。以太原为例，城镇居民的收入水平一直保持稳中有升，但在泡沫较严重的2020年之前，房价上涨速度远高于居民收入，房价收入比较高；近几年，城镇居民收入继续涨，但是楼市回归理性，收入比降到合理区间。

另外，购房政策的宽松，也为置业者节省了购房成本。以省城太原为例，从房地产调控政策来看，山西省住建厅发布的《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，明确取消太原市商品住房限购政策，购买商品住房（含新建商品住房和二手住房），无需审核购房人资格。金融信贷政策方面，2024年，中国人民银行多次下调贷款市场报价利率(LPR)，2025年下调仍在继续。5月7日中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，太原市住房公积金管理中心在第二天就宣布对2025年5月8日（含）之后发放的贷款执行新利率，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。此外，人才补贴等定向支持政策进一步降低了特定群体的实际首付负担；房地产交易税费减免既促进了二手房市场流通，又支持了改善性需求释放；保障房出租和销售同步推进，为不同收入群体创造了更多住房选择；老旧小区改造持续推进进一步释放了改善性需求，促进市场良性循环……“政策支持下，不仅降低了省城市民的购房门槛与成本，存量房贷利率的下调为已购房者减轻了还款压力。”业内人士表示，省城近年公布的诸多政策，有效降低了购房者的资金门槛，使更多家庭能够进入市场。

“当前，省城房地产市场供求关系已发生根本性变化，从总体短缺转向结构性过剩，这种转变直接影响了房价走势。”业内人士表示，从省城市场来看，一些热门区域房价尚能维持涨势，但更多区域已经开始展现市场的真实需求，特别是二手房，房价虚高的现象较之前明显改善，“需求决定价格”成为普遍现象，这也是推动省城房价收入比下降的重要市场因素。此外，随着居民对财务健康的重视程度提高，过度负债购房的行为减少，这也从需求侧抑制了房价非理性上涨，促使房价收入比向更合理水平回归。

把握购房窗口期　理性入市因需而异

房价收入比持续走低，叠加各项支持政策密集出台，居民购房成本全方位下降，这确实为有真实购房需求的人群提供了难得的窗口期。然而，市场分化加剧和未来不确定性并存的环境下，购房不再是一概而论的决策，需要结合个人需求、财务状况和市场特性进行综合考量。山西晚报记者采访了多位房地产从业人员，对于不同的购房人群提出了不同的意见，在准确把握当前市场机遇的同时，做出理性决策。

对于刚需群体来说，这类人群通常年龄较小，经济状况一般但收入增长潜力较大，特别是工作及收入稳定、有公积金积累的年轻家庭，可以利用当前低首付、低利率的政策红利入市，减轻初期购房压力。选择房源时，应优先考虑交通便利、配套成熟、靠近商业中心的房源，即使面积受限，也能保证基本生活品质和未来转手或出租的便利性。对于改善性需求来说，省城楼市“卖一买一”的置换链条已经通畅，再加上各种优惠和置换补贴，都为改善需求释放创造了条件。选择这类房产时应重点考察开发商实力、交付记录和产品细节，避免单纯追求面积而忽视功能性和舒适度；对有适龄子女的家庭而言，学区房既能满足子女教育需求，也具有相对稳定的资产保值功能，但需注意教育政策变化风险，如多校划片、教师轮岗等改革可能影响传统学区房价值，选择时应优先考虑教育资源均衡分布的区域而非单一名校周边。

业内人士提醒，除了选择合适的房源之外，任何购房群体都要避免过度使用“杠杆”。尽管当前首付比例和贷款利率处于低位，但购房者仍需谨慎评估自身还款能力。年轻家庭虽然收入增长潜力大，但同样面临职业不确定性，不宜过度透支未来收入；而中年家庭需平衡住房、教育、养老等多重支出，负债水平也应该保持适度。“购房人要区分真实需求与投机冲动，刚需和合理改善需求可积极把握政策窗口期，但需严格评估自身财务能力，关注房屋实际居住价值而非短期价格波动。”业内人士表示，房价收入比持续走低是市场调整期的阶段性表现，人们应该理性看待这一变化，既把握政策红利和市场机遇，又警惕潜在风险与挑战，才能实现个人住房需求与财务健康的长期平衡。

来源：山西晚报