法拍房数据，爆了

　　今年一季度，住宅类法拍房成交量价齐跌。

　　中指研究院提供的数据显示，今年一季度，法拍住宅房源成交2.6万套，较去年一季度的2.7万套下降约0.1万套；

　　成交均价为9172元/平方米，较去年同期的9763元/平方米下滑约6.1%；成交总金额为351.4亿元，较去年同期的399.4亿元下滑约12%。

　　换句话说，法拍房数据彻底爆了。

　　法拍房顾名思义，就是被法院强制执行拍卖的房屋，除开诈骗和贪污外，基本上市面上流通的法拍房就两种。

　　一个是房贷违约，还不起房贷银行申请法院强制执行。另一个是抵押物拍卖，也就是欠钱不还成老赖被执行的。

　　去年的法拍房数据是上涨的，我当时说的是，越来越多的人债务压力开始变大了，但现在的情况可能更麻烦，因为成交量下降这个事说明了另一个事：

　　那就是现在法拍房，可能连卖都卖不出去了。

　　谈及法拍房，有个关键要点必须率先明确。

　　那就是法拍房数据并不能实时反映当下经济状况，它更多呈现的是过往一段时期的经济面貌，这背后存在着不容忽视的时间差。

　　多数人想象中，一旦借款人还不上贷款，银行会即刻采取行动，法院也会迅速启动执行程序，法拍房便能快速上架。

　　然而现实情况并非如此简单直接。

　　因为是这样的，当借款人出现贷款逾期，银行并不会第一时间申请执行，而是先将其列为逾期记录，通常要累积到一定逾期次数才会着手处理。而

　　且在实际操作中，业主拥有与银行沟通协商的空间。这种沟通分为两种类型，柔性沟通指的是双方协商调整还款周期、分期方案等；而硬性沟通则是业主明确表示无力偿还。只有走完这些协商流程后，房屋才有可能进入处置环节。

　　但这还不算完，因为房屋进入处置阶段后，还需经历一系列手续。

　　以腾退环节为例，许多用于银行抵押的房产是业主的唯一住房。当面临腾退时，原业主或因无处可去，或仍心存侥幸，往往不会主动配合交房，甚至会采取各种方式进行抵抗。这时，就需要专门的执行部门介入处理。

　　在强制执行过程中，各种意料之外的状况层出不穷，有人软磨硬泡、耍横耍赖，也有人服软求情，虽然最后都能强制执行，但这个时间，就长很多了。

　　完成房屋腾退等工作后，还会有专业机构对房屋价值进行评估，而且这类评估还不是商业性质评估，而是服务于相关机构，效率上嘛，大家懂得都懂。

　　而就算是走完了上述所有流程，距离法拍房真正上架拍卖，还需等待一段时间。

　　具体一点，如果拍卖进展顺利，从原告向法院申请强制执行，到最终执行完毕拿到债款，整个过程大约需要一年时间。

　　这个时间构成包括：

　　法院接到申请后立即启动执行程序（六个月）、无案外人提出执行异议、受托法院接到委托函后迅速执行（十五天）、提前开展上拍准备（一个月）、一拍顺利成交（十五天以上）、买受人付清全款至法院账户（十天），以及法院完成款项分配等后续工作（三个月）。

　　而如果是拍卖极不顺利的情况下，比如遭遇多次流拍、案外人异议纠纷等复杂状况，从申请强制执行到执行结束，那么时间就久了。

　　所以基本上大家现在看到的法拍房都是什么时候的产物呢？

　　大概是2022年和2023年的产物。

　　但其实这两年法拍房的成交数据是在上来的。

　　原因很简单。

　　法拍房的最大优点就是便宜，特别是在房地产下跌周期里，对比市面上成交的二手房，法拍房至少能相应便宜20%左右。

　　这是一个很大的优势了，而且这两年的情况是这样，这两年跟前些年不一样，前些年一个是信息闭塞，大家对法拍房普遍不了解，或者说不放心，但这两年已经有专门的债务重组人士进场了，再加上自媒体宣传，大众对法拍房的认可度是往上走的。

　　而且说实话，现在法拍房的坑跟之前比起来，也少很多。

　　房地产上涨周期的法拍房市场，价格便宜，但你不知道里面多少猫腻，但现在的法拍房市场，没什么猫腻，都只是价格问题。

　　有的干脆就是首付跌穿了，就不整了，这样的房子，接过来，其实问题是很小的。

　　所以我去年给到的结论是，法拍房数据，一定是会往上走的。

　　但现在情况是法拍房也卖不动了。

　　这其实给到的压力是非常大的，因为这在另一方面说明了一个问题：

　　那就是房地产市场流通性越来越差了。

　　跟价格倒关系不大，因为法拍房的市场价格已经非常低了，如果是纯粹的价格导向，那么大家都应该奔着法拍房去了，所以产生这种情况的核心还是在大家预期已经变了。

　　换句话说，那就是在房价下跌周期，现在很多人已经不再把房子当成财富的载体了。

　　因为现在所有人好像都形成了一个共识。

　　我买入房地产，那就是纯亏的，那既然是纯亏，那我为什么要买呢？

　　法拍房是便宜20%，但我买到后只是账面上有个浮盈，我交易不出去，那后续再跌30%，等于我还是亏的。

　　那我为什么要买这个房子呢？

　　图他便宜？

　　可你又会便宜亏损更多啊。

　　这是无解的问题。

　　全文完。