未析产继承的共有房产，单方过户效力如何认定？房地产律师讲解

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

林晓芳

林晓峰

林晓杰

被告：

林晓梅

林建国

家庭关系：林建国与张淑兰原系夫妻，育有子女四人，分别为长子林晓峰、次子林晓杰、长女林晓芳、次女林晓梅 。张淑兰于 1999 年 8 月 31 日去世，未留遗嘱。

（二）原告诉求与事实理由

林晓芳、林晓峰、林晓杰诉请：

确认 2009 年 9 月 21 日林建国与林晓梅就一号房屋（坐落于北京市房山区）签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效，并判令林晓梅将一号房屋恢复登记至林建国名下；

本案诉讼费由林晓梅负担。

事实理由：1995 年 12 月 15 日，林建国因单位福利分房，与原房山区 ×× 管理局签订协议购得一号房屋，并取得房产证。该房屋属林建国与张淑兰夫妻共同财产，张淑兰去世后，房屋应为五人共同共有。2022 年，林晓芳等三人才得知林建国与林晓梅私下签订合同并完成房屋过户，此行为系恶意串通，侵犯其物权，故诉至法院。

（三）被告答辩

林晓梅辩称：

案涉合同效力已由法院生效判决确认，三原告以相同事实和理由再次起诉，违反 “一事不再理” 原则，应驳回起诉；

案涉合同是林建国真实意思表示，购房款由自己全额出资，是房屋实际产权人，且合同经房管部门审核备案，合法有效。

林建国辩称：同意原告的诉讼请求，一号房屋是其购买并登记在名下，属夫妻共同财产，2009 年过户给林晓梅是因其需抵押贷款，未告知其他子女。

（四）法院认定事实

房屋购买与权属：1995 年 12 月，林建国与原房山区×× 管理局签订协议购买一号房屋，林晓梅支付部分购房款，房屋登记在林建国名下，后由林建国居住。

遗嘱与合同签订：2008 年 3 月 15 日，林建国自书遗嘱提及房屋由林晓梅出资及继承安排；2009 年 9 月 21 日，林建国与林晓梅签订房屋买卖合同并完成过户，林晓梅未支付合同约定的 27 万元房款。

承诺书与搬离：2009 年 9 月 22 日，林晓梅出具承诺书保障父母居住权；2022 年 10 月，林建国搬离一号房屋。

前案判决：2022 - 2023 年，林建国起诉林晓梅要求确认合同无效被驳回，二审维持原判，此前判决主要审查合同是否为虚假意思表示。

二、争议焦点

本案是否构成重复起诉？

林建国与林晓梅签订的房屋买卖合同是否有效？

一号房屋应否恢复登记至林建国名下？

三、案件分析

（一）重复起诉认定

前案中林建国以合同系虚假意思表示主张无效，本案三原告以恶意串通损害其利益主张无效，二者请求权基础不同，不违反 “一事不再理”原则，本案不属于重复起诉。

（二）合同效力分析

借名买房主张不成立：林晓梅虽有出资，但现有证据无法证明其与林建国达成借名买房合意，且购房涉及工龄折抵，林晓梅无购房资格，其借名买房主张难以采信。

房屋权属与处分：一号房屋购于林建国与张淑兰婚姻存续期间，属夫妻共同财产，张淑兰去世后未析产继承，应为五人共有。林建国与林晓梅的房屋交易实为赠与，林建国仅能处分个人份额，超出部分未经其他共有人同意，该部分处分行为无效。

（三）恢复登记请求

因未对张淑兰遗产析产继承，房屋产权份额不明，故本案不支持恢复登记请求，三原告可待权利确定后另行主张。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等规定，判决：

确认林建国与林晓梅于 2009 年 9 月 21 日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》中涉及林建国个人财产份额部分有效，涉及林晓芳、林晓峰、林晓杰财产份额部分无效；

驳回林晓芳、林晓峰、林晓杰的其他诉讼请求。

五、案件启示

重视财产处分程序：涉及共有财产处分时，需经全体共有人同意，避免因单方行为引发纠纷。

保留书面证据：出资购房、借名买房等情况应留存书面协议，明确各方权利义务，避免口头约定导致举证困难。

区分诉讼请求：主张合同无效时，需明确具体事由，不同法律依据可构成新的诉讼，避免因误解 “一事不再理” 错失维权机会。

及时进行遗产处理：继承人应及时对遗产进行析产继承，明确产权归属，减少后续财产争议。