开发商逾期办证，购房者怎样主张协助义务？房产买卖律师剖析

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：A 科技公司

被告：B 置业公司

第三人：

C 信托公司

D 银行

（二）原告诉求与事实理由

A 科技公司诉请：

判令 C 信托公司、D 银行协助办理位于北京市大兴区某房屋（即一号房屋）房屋抵押权注销登记手续；

在第一项请求履行完毕后 10 日内，B 置业公司协助办理一号房屋产权登记手续；

本案诉讼费用由 B 置业公司承担。

事实理由：2020 年 12 月，A 科技公司与 B 置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，以 1588727 元全款购得一号房屋，并完成网签备案、支付全部房款，且已实际占有使用该房屋。但合同约定期限届满后，B 置业公司未依约办理产权登记，故诉至法院。

（三）被告及第三人答辩

B 置业公司：未作答辩。

C 信托公司：已将主债权及抵押权转让给 D银行，不再是主债权人及抵押权人，且不持有抵押他项权证，无法办理解抵押手续；类似案件执行中，无需其配合即可完成解押，请求法院不再判决其承担配合解抵押义务。

D 银行：服从法院判决。

（四）法院认定事实

房屋买卖关系：2021 年 11 月 30 日，A 科技公司与 B 置业公司签订合同购买一号房屋，约定 2021 年 12 月 30 日之次日起 730 日内办妥产权登记；房屋存在抵押，抵押权人为 C 信托公司 。同日完成网签备案，A 科技公司支付全部房款并办理入住。

抵押及债权转让：2020 年，D 银行与C 信托公司设立信托，C 信托公司向德泰隆基公司发放贷款，并由 B 置业公司以包括一号房屋在内的房产提供抵押担保；2022 年 3 月 2 日，C 信托公司将债权及担保权利转移给 D 银行 。

另案判决：D 银行起诉德泰隆基公司等的案件中，法院判决 D 银行仅能就已出售房产的房款价金优先受偿，B 置业公司在相应房产价款范围内承担清偿责任；案涉一号房屋此前被查封后已解除。

二、争议焦点

C 信托公司和 D 银行是否负有协助办理一号房屋抵押权注销登记的义务？

B 置业公司应否在抵押权注销后协助 A 科技公司办理房屋产权登记手续？

三、案件分析

（一）合同效力与履行责任

A 科技公司与 B 置业公司签订的买卖合同合法有效，A 科技公司已履行付款义务，B 置业公司未按约定办理产权登记构成违约，应在抵押权注销后协助完成过户。

（二）抵押权注销义务认定

C 信托公司虽为登记的抵押权人，但已将债权及抵押权转让给 D 银行；且另案生效判决已认定 D 银行丧失对已售房屋的优先受偿权，仅享有房款价金受偿权。因此，C 信托公司和 D 银行作为前后抵押权人，均有义务协助办理抵押权注销登记。

（三）第三人抗辩理由评析

C 信托公司主张不持有他项权证且类案无需其配合解押，但法律规定抵押权人有义务配合注销登记，其未持有证件不构成免责理由；类案处理方式不能作为本案裁判依据，故其抗辩不成立。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，判决：

C 信托公司、D 银行于判决生效后 10 日内，协助 A 科技公司办理一号房屋抵押权注销登记手续；

B 置业公司于第一项判决履行完毕后 10 日内，协助 A 科技公司办理一号房屋产权登记手续。

五、案件启示

购房需关注抵押情况：购房者签订房屋买卖合同时，应仔细核查房屋抵押状态，避免因抵押权未解除影响产权登记。

债权转让需明确义务：债权及抵押权转让过程中，各方应明确后续手续办理责任，避免出现相互推诿现象。

生效判决具有约束力：另案生效判决对相关事实的认定，可作为本案裁判依据，当事人应重视关联案件的法律后果。

配合义务不可推卸：负有协助义务的当事人不得以无实际控制权等理由拒绝履行义务，否则需承担不利法律后果。