房地产，要换一种活法了！

　　前天的发布会后，很多人都在分析降准和降息的力度。

　　但降准降息，我认为还只是表面。

　　发布会提到的这行字，可能才是接下来楼市应该关注的重点：

　　“要加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，持续巩固房地产市场稳定态势。”

　　房地产现在处于新旧接轨的时候，旧的模式在破碎，新的模式还未完全建立。

　　现在要从融资端开始配合，是不是新的模式接下来要全面发力？房地产止跌回稳会走向何方？

　　我认为这句话才是接下来的答案。

　　大概从2022年开始，房地产新模式就开始频繁被提及。

　　但是很多人并没有重视这句话，并且认为模式这样的东西离自己很远。

　　但是现在，“房地产新模式”这几个字出现得频率越来越高。

　　这次发布会也是首次明确提及：要为房地产新模式适配的融资制度。

　　并且这句话还是放在发言第一点的位置上来强调的。

　　过去是“金融被动配合”房地产，现在“融资制度主动适配”房地产。

　　这是个非常重大的转变。

　　就拿存量房贷利率来说，只是一次下调还没有那么值得兴奋。

　　真正能让大家完全信任放心存量房贷利率下调的，还是把存量房贷利率调整确定为机制的时候。

　　同样，房地产新模式提很久了，前面也给收储、城中村改造确定过支持力度。

　　但是并没有提到过要建立融资机制，如果真的能把资金来源用制度的方式确定下来，大家会对眼下的稳楼市更有信心。

　　这句话，我认为至少传递出两个信号：

　　1、房地产新模式要加速建立了，这次是从资金端、制度端上建立长期机制。

　　2、房地产是要救的，资金不是漫灌，而是要精准落在房地产新模式上。

　　换句话说，我们可能将进入一个融资规则、金融方向、资产逻辑都焕然一新的房地产时代。

　　那什么是房地产新模式？

　　过去的房地产模式，我们都很熟：“高杠杆+高周转+高预期”。

　　开发商借钱拿地——建房——卖楼回款——再借更多钱——继续拿地。

　　这个模式，继续下去，只会继续吹大房地产泡沫，显然不适合现在了。

　　但是房地产作为关系民生的行业，显然是不可能就此不存在了。

　　那怎么办？

　　核心就是建立房地产新模式。

　　新模式不是全面刺激楼市，而是稳住基本盘，比如“白名单”+“保交房”。

　　不是加杠杆全面刺激，而是用结构性工具促进转型，比如以后不再是单一的商品房体系，而是商品房+保障性住房双体系运行。

　　楼市不是不涨了，而是“慢涨+稳住+调结构”。

　　刚需置业：在一线和强二线的核心区，仍有刚性支撑；

　　保障房市场：租赁性住房、保交楼、收储将成为支撑底盘的重要手段；

　　改善型置换：城市更新、适老化改善、豪宅市场是重要的增量市场。

　　楼市不是不发展了，而是有重点的发展，通过这次的洗牌逐步转化到新赛道去。

　　这次发布会落地的很多政策，我认为只是前奏，最近的不少举措，我认为后续都有继续加码的可能性。

　　比如公积金贷款利率下调25个BP，这是近年来力度最大的一次下调。

　　一方面是真正给想买房的刚需机会，像深圳如果你买保障性住房，公积金贷款额度上也会给你同比例的上调。

　　另一方面这也留出了商业贷款的降息空间，让房贷和租金回报率进一步去靠近。

　　我认为这传递出来的就是，不是让房价大涨，而是让买得起的人，有更合理的融资支持。

　　比如抵押补充贷款（PSL）利率从目前的2.25%降至2%。

　　PSL（抵押补充贷款）正是以往棚改的重要资金来源。此次PSL利率下调，极有可能是为城中村改造和城市更新再次“放水”。

　　目前PSL余额是3.4万亿，利率降低0.25，相当于释放了5000亿的长线资金。

　　近期除了发布会的举措，各地的举动也不少。

　　比如近期已有多个城市传出“收购二手房作为保障房”的动作。

　　武汉，4月30日发布楼市“新政9条”，里面正式官宣“将收购3000套个人二手房”。

　　青岛，4月17日，宣布“收购1200套个人二手房”。

　　现在越来越多的城市，开始试点将收储的范围扩到到二手房，扩大到楼龄超过20年的房子。

　　如果收储上也有制度化的融资方式，配合利率的下调，这可能才是给市场托底的最强的信心。

　　比如打包保障性住房reits资金上市，租金回报率如果超过2%，未来存款利率跌破2%的情况下，楼市的库存合理转化下，这很可能是双赢的选择。

　　所以说，这轮政策的核心，不是“重启旧游戏”，而是“启动新秩序”。

　　稳楼市，并不是为了让房价再涨一轮，在慢涨的结构中，完成房地产的角色转型，在结构性支持下，重建购房者的信心。

　　关于房地产，我们要知道的是：

　　楼市未来的机会，不在整体，而在结构；

　　“涨幅最大”的时代结束了，但“稳健回报”的时代或许刚刚开始；

　　现在要比眼光，更要拼“定力”。

　　未来楼市不会小时，而是你的房子，在不在新的趋势下。

　　大家都可以问自己三个问题：

　　1、你的房子在不在未来有刚性需求的地方，在不在核心一二线城市？

　　2、属不属于改善化趋势下的好房子？

　　3、有没有被收储的可能性？

　　如果三个问题都是否，那么现在不要留恋了，该要置换的就赶紧置换，这轮结构性的救市可能没法改变你的处境。

　　如果你还不清楚，你的房子有没有被收储的可能性？你的房子在不在有需求的地方？如何评估自己的房产？

　　慢一点，稳一点，也许才是中国房地产走向真正健康的开始。