谢逸枫：一季度房地产总体底部修复，边际改善阶段，何时迎反弹？

文/谢逸枫

4月16日，一组统计部门数据显示，2025年一季度，全国新建商品房销售面积2.1869亿平方米，同比下降3.0%，降幅环比收窄2.1%，比2024年收窄9.9%。其中住宅销售面积下降2.0%，降幅环比收窄1.4%，比2024年收窄12.1%。

2025年一季度，新建商品房销售额2.0798万亿元，同比下降2.1%，降幅环比收窄0.5%，比2024年收窄15%。其中住宅销售额下降0.4%，降幅环比持平，比2024年收窄17.2%。说明房地产总体处于止跌回稳、底部修复、边际改善阶段。

目前部分核心城市的成交热度带动附近城市销售回暖。金三银四号，5月一波政策刺激，房企推货规模和质量提升后，加上地方新一轮政策加码及落实收储商品房库存和收回房企的闲置土地，有望推动成交放量，加快止跌企稳进程。

当前全国房地产市场的“回稳”具有明显的结构性、城市分化特征，总体企稳的根基尚不稳固，反弹的条件不具备。毫无疑问，巩固回稳成效依然需政策持续发力。结构性、城市分化回稳，体现在以下五方面。

其一是商品房、商品住宅的销售回稳集中在高能级一二线热点城市、核心区域、核心板块，一线和强二线城市率先复苏，二线城市强于核心三四线城市。政策效力向低能级城市传导需时间，低能级城市库存去化面临较大压力。

其二是新房与二手房市场存在分化。热点城市的新房价格复苏强于二手房，而二手房交易量复苏强于新房成交量，出现新房价格与成交背离的现象，说明房地产市场依然在“以价换量”寻找底部，去库存的压力大。

其三是房企销售改善差异显著，呈现分化。央国有房企销售回暖更为明显，非国有房企若销售未能有序企稳，面临较大的流动性压力。一方面是交房问题，影响到入市信心。另一方面是白名单覆盖范围有限，债务和流动性压力大。

其四是城市土地市场分化，地价结构性上涨。北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州等一二线热点城市土地市场火爆，地王频现，地价上涨，高溢价成交。非热点城市土地市场低迷，底价成交或流拍及低溢价成交。

其五是全国房价连续上涨3个月，同比涨幅由2.6%回落到0.93%，市场以价换量的趋势不变。2024年以来，房价连续下降12个月后，2025年前2月房价同比上涨2.6%，到一季度上涨的幅度已经收窄0.93%，说明房价企稳的基础不牢固。

其六是一线和强二线城市的房地产政策加码、宽松空间比三四线城市大，因为地方财政收入强，土地市场火爆。特别是在限制政策放松和购房补贴空间大，城市更新、收储商品房库存用作保障性住房和回收空置土地方面的政策落实多。

2025年一季度全国房地产市场走势，已经释放出6个积极信号。一是一二线热点城市的二手房成交持续走强。2024年2季度来，随着下行压力加速释放及逆周期调节加码，居民购房负担能力改善，二手房成交回升。

二是城市分化。分化是筑底的前奏。去年下半年来，一线及部分强二线城市住宅需求明显强于其他城市。环比来看，2025年3月，新房价格上涨城市数量达到两位数，说明房价上涨的城市正在增多，下降的城市减少。

三是土地市场出现“磨底”早期迹象。2025年一季度全国土地购置费同比下降0.2%，降幅较去年同比下降8.7%，收窄8.5%。同时土地成交结构改善，城投拿地占比显著下行，少数高能级城市占比跳升。

民营开发商参与率反弹，土地供给质量提高、溢价率回升、热点城市土地单价报道创新高、地王不断出现，这些变化均显示土地市场的真实需求或已筑底。但是考虑到城投、国企、央企的总占比高，土地市场依然处于止跌筑底阶段。

四是房价下降12个月后，连续4个月上涨。3月70城一线城市新房价环比持续为正，连续四个月上涨。一线城市二手房价环比连续2个月上涨。但是全国房价的企稳不牢固。五是一线城市及重点区域租金降幅收窄，对应通胀预期企稳。

六是重点库存去化加速，本轮地产供给端经历了一定的调整。目前即使包含过去3年-4 年去化不力（即需求难以恢复）的库存，一线城市去化周期已降至18.1 个月，而少数热点城市（如深圳、杭州等）的去化周期已低于 12 个月。

由于商品房库存集中在少部分二线城市和全部三四线城市，总体的去化压力依然大。后续房地产市场止跌回稳的进程，需重点关注两方面政策进展。一是回储政策的优化调整和专项债资金的支持力度。

在收购存量土地和商品房方面， 给予城市政府更大的自主权，涵盖收购主体、价格及用途等关键环节。这一举措为各地因城施策提供了更大空间，有助于破解收储价格分歧、房源限制及租金回报率不足等政策堵点。

截至2024年9月末，央行创设的3000亿元保障性住房再贷款余额仅为162 亿元，商品房收储落地进展较为缓慢。二是专项债回收闲置土地的进展。今年安排的4.4 万亿元专项债额度，各地将在推动经济发展与解决存量问题之间寻求平衡。

2月广东已率先发行304亿元土储专项债用于收回闲置土地，其他多地已公示拟回储土地清单或面向社会征集回储意愿。专项债资源能在多大程度上向房地产相关政策倾斜，以改善市场供需格局，仍有待进一步观察。

一方面是4.4万亿元专项债额度，有多少是用于收回闲置土地，是10%，还是20%，还是30%-40%，是一次性还是分批投入使用。另一方面是如何打通专项债收回闲置土地的流程、收回主体、价格、资金平衡、监督等堵点问题。

一季度，市场指标跌幅扩大为投资额、房企到位资金。指标跌幅收窄为施工面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售面积、商品房销售金额、土地购置面积和土地购置金额。指标上涨为房价、地价。指标好转的为景气指数、库存面积。

一季度，新建商品房销售面积2.1869亿平，同比下降3.0%，跌幅为2022年-2024年来（2022年同比下降24.3%、2023年同比下降8.5%、2024年同比下降12.9%）来最小。说明目前房地产行业正在积极地改善，延续止跌回稳的趋势。

第一是供应端，投资额跌幅扩大。一季度房地产开发投资1.9904万亿元，同比下降9.9%，降幅比上月扩大0.1%。办公楼819亿元，同比下降17.0%，跌幅比上月扩大2.1%。商业营业用房1438亿元，同比下降9.4%，跌幅比上月收窄2.9%。

一季度房地产开发投资1.9904万亿元，同比下降9.9%，比2024年全年收窄0.7%，比2024年一季度2.2082万亿元，同比下降9.5%的降幅扩大0.4%。同比累计连续下降3年3个月（39个月），跌幅小幅度扩大，呈现边际改善、底部修复放缓态势。

一季度商品住宅投资1.5133万亿元，同比下降9.0%，降幅比上月收窄0.2%，降幅比2024年收窄1.1%。比2024年一季度1.6585万亿元，同比下降10.5%的降幅收窄1.5%。说明跌幅有所收窄，呈现边际改善、修复的效应，政策传导到投资端有所好转。

一季度房地产开发投资发生新的变化，相比2024年全年降幅收窄0.7%，供给端呈现不稳定的信号。透露出房地产市场情绪已经有了一定程度的稳定和改善，开发投资总额已经回到2018年-2019年同期水平，低开的态势看，总体风险可控，但改善不明显。

主要原因是土地购置金额、土地购置面积及新开工面积的跌幅收窄不明显、融资协调无法全面覆盖。其次2023年以来的“三大工程”，其中城中村改造贷款已授信超过万亿元，保障性住房、平急两用的公共基础设施建设的推进加快，但是落实缓慢。

按照分区域来看，开发投资跌幅最大的为东北地区，同比下降20%。其次是东部地区，同比下降11.5%。中部地区，同比下降8.3%。最后是西部地区，同比下降4.8%。按照物业类别看，开发投资跌幅扩大是因为住宅、商办投资跌幅大。

按照物业类别投资看，住宅和商业营业用房投资好于上期，同比跌幅持续改善，办公楼跌幅继续扩大。住宅投资占总投资比重76.0%，较上期提高0.9%，说明住宅投资占比例大，呈现一枝独秀的现象。

单月来看，3月全国房地产开发投资9184亿元，同比下降10.3%，住宅投资同比下降8.8%。跌幅水平与2024下半年水平相当，短期内不会有明显改善，全国整体投资持续承压，与土地市场总体低迷有关。

3月部分重点城市投资拿地积极性高涨，北京、上海、杭州、苏州、成都等城市地价屡创新高。反映出企业投资区域分化进一步加剧，和销售市场复苏分化格局保持一致。虽然房产投资总量收缩，但在区域分化中仍存在结构性机会。

第二是供应端，施工面积跌幅扩大。一季度房屋施工面积61.3705亿平方米，同比下降9.5%，跌幅比上月扩大0.4%。办公楼2.6570亿平方米，同比下降5.5%，跌幅比上月扩大1.4%。商业营业用房5.3982亿平方米，同比下降8.9%，跌幅扩大0.3%

一季度房屋施工面积61.3705亿平方米，同比下降9.5%，比2024年房屋施工面积73.3247亿平方米，同比下降12.7%的降幅收窄3.2%，比2024年一季度房屋施工面积67.8501亿平方米，同比下降11.1%的降幅收窄1.6%。

一季度房屋施工面积61.3705亿平方米，同比下降9.5%，连续下降3年3个月（39个月），施工面积呈现边际改善、修复的效应，恢复缓慢的趋势，主要是新开工面积和竣工面积的收窄缓慢，去库存缓慢，拿地面积下降，保交房成首要任务。

2025年一季度住宅施工面积42.7237亿平方米，同比下降9.9%，跌幅比上月扩大0.2%。比2024年51.3330亿平方米，下降13.1%的降幅收窄3.2%，比2024年一季住宅施工面积474580万平方米，下降11.7%的降幅收窄1.8%。

供应端，新开工面积跌幅收窄。一季度房屋新开工面积1.2996亿平，同比下降24.4%，跌幅比上月收窄5.2%。办公楼348万平，同比下降34.9%，跌幅比上月扩大3.5%。商业营业用房894万平，同比下降14.2%，跌幅收窄17.2%。

2025年一季度房屋新开工面积1.2996亿平方米，同比下降24.4%，比2024年全国房企房屋新开工面积7.3893亿平方米，同比下降23.0%的降幅扩大1.4%，比2024年一季度房屋新开工面积1.7283亿平方米，下降27.8%的降幅收窄3.3%。

2025年一季度房屋新开工面积1.2996亿平方米，同比下降24.4%，同比累计连续下降4年3个月（51个月），呈现边际改善、修复的效应。主要受季节性因素影响，销售好转，企业现金流压力减缓，拿地面积回升有直接关系。

过去几年的集中供地中接近半数土地被城投所拿，城投本身开工率较低，一定程度拖累了新开工的修复。目前房企的工作重心在于商品销售和去库存，导致新开工数据跌幅扩大，和过去几年房企购地面积、金额的数据下行是有直接关系的。

单月来看，3月新开工面积6382万平方米，同比减少18.7%，降幅较1月-2月大幅收窄了11.5%。这一降幅远高于同期土地成交和商品房成交规模的同比降幅，大幅低于11123万平方米的新房销售规模，行业短期库存压力快速减轻。

2025年一季度，住宅新开工面积9492万平方米，下降23.9%，跌幅比上月收窄5.0%。比2024年住宅新开工面积5.3660亿平方米，同比下降23.0%的降幅扩大0.9%，比2024年一季度1.2534亿平方米，下降28.7%的降幅扩大4.8%。

供应端，竣工面积跌幅收窄。一季度房屋竣工面积1.3060亿平，同比下降14.3%，跌幅比上月收窄1.3%。办公楼397万平，同比下降11.3%，对比上月增长1.9%转下降。商业营业用房943万平，同比下降14.3%，降幅比上月扩大0.4%。

一季度房屋竣工面积1.3060亿平方米，下降14.3%。比2024年全国房企房屋竣工面积7.3743亿平方米，同比下降27.7%的降幅收窄13.4%，比2024年一季度全国房屋竣工面积1.5259亿平方米，下降20.7%的降幅收窄6.4%。

一季度房屋竣工面积1.3060亿平方米，同比下降14.3%，同比连续下降1年零三个月（15个月），2023年表现亮眼连续增长12个月的竣工面积未能延续增长势头，2024年直下降，表明房企因库存、资金紧张，保交房压力大。

单月来看，3月竣工面积4296万平方米，同比下降11.5%，降幅较前2月收窄了4.1个%，与行业销售规模的调整同步。3月份竣工规模降幅的收窄，且同比降幅小于新开工面积7.5%，潜在库存风险在持续出清。

2025年一季度，住宅竣工面积9502万平方米，同比下降14.7%，跌幅比上月收窄3%。比2024年住宅竣工面积5.3741亿平方米，下降27.4%的降幅收窄12.7%，比2024年一季度住宅竣工面积1.1148亿平方米，下降21.9%的降幅收窄6.2%。

竣工面积同比降幅收窄，仍处于2012年以来同期最低水平。 2025年一季度，房屋竣工面积1.3060亿平方米，同比下降14.3%，2024年一季度同比下降20.7%的降幅收窄6.4%。从绝对量来看，处于2012 年以来同期的最低水平。

从竣工面积来看， 2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续出现双位数负增长，按照2年-3年的房地产的项目工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量， 预计2025年竣工面积将持续出现负增长。

前期房企拿地减少、库存规模较高等情况并未出现实质性改善，当前房企以投定销、以销定产， 2025年新开工和投资预计将持续回落，降幅会收窄。能否出现真正修复的关键在于三大工程、货币化旧改、盘活闲置存量土地等实质性进展。

目前房地产开发投资延续下探，新开工面积、竣工面积持续萎缩。2025年房地产开发投资复苏预计滞后商品房销售，房企拿地面积和费用、开工面积将承压，同时保交房高峰已过叠加过去3年商品房销售下滑，竣工面积亦面临下探压力。

第三是供应端，土地供应跌幅收窄。2025年一季度全国房土地购置面积跌幅收窄，土地购置费同比下降4.5%，已经累计同比下降6年5个月，连续下降75个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置费的数据再没有公布出来。

一季度全国土地购置费7191.34亿元（前二月3722.71亿元），同比下降4.5%（同比下降0.3%），跌幅比上月扩大4.2%，比2024年全年3.5655万亿元，同比下降8.7%，降幅收窄4.2%。比2024年一季度7516.77亿元，降幅收窄。

结构上看，城投拿地占比下降、一线及高能级二线城市及国企、央企占比最高，其次是城投，而民营开发商占比上升、以及土地溢价率回升，都显示土地市场底部正在渐渐形成过程中。毫无疑问，土地市场呈现结构性的火爆行情。

百城土地数据来看，一季度百城土地成交总价同比增长3.9%，成交规划建面同比下降15.1%，较前值下滑幅度有所扩大。3月单月环比来看，成交规划建面和成交总价均有所下降。3月百城土地成交溢价率为13.24%，今年以来持续抬升。

2025年一季度土地成交建筑面积1.3亿平方米，再考虑到其中的配建、商业自持等不可售部分，行业去库存规模已达到1亿平方米左右，意味着房地产长期库存规模已进入快速下降空间。

2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米，负增长19.5%。2013年3.88亿平方米，增长8.8%。2014年3.33亿平方米，负增长14%。

2015年2.28亿平方米，负增长31.7%。2016年2.20亿平方米，负增长3.45%。2017年2.55亿平方米，增长15.8%。2018年2.91亿平方米，增长15.2%。2019年2.58亿平方米，负增长11.4%。

2020年2.55亿平方米，负增长1.1%。2021年2.15亿平方米，负增长15.45%。2022年1.00亿平方米，负增长53.4%。2023年-2024年预计房企土地购置面积0.9亿平方米、0.8亿平方米，同比下降超过20%、超过10%。

第四是需求端，销售面积跌幅收窄。一季度新建商品房销售面积2.1869亿平，同比下降3.0%，跌幅比上月收窄2.1%。办公楼516万平，同比下降10.6%，比上月收窄18.9%。商业营业用房1262万平，同比下降8.1%，跌幅比上月收窄7.7%。

一季度新建商品房销售面积2.1869亿平，同比下降3.0%，降幅比2024年全年新建商品房销售面积收窄5.7%，连续下降3年3个月（39个月），降幅环比收窄。比2024年一季度住宅销售面积同比下降23.4%，收窄20.4%。

表明政策效果逐渐显现，销售动能增强。历年3月前是传统销售淡季，销售动能确实继2024年10月以来有所下滑。毫无疑问，当前市场的“回稳”具有明显的结构性特征，根基尚不稳固，巩固回稳成效仍需政策持续发力。

单月来看，3月商品房销售面积1.1123亿平方米，同比下降1.6%，同比跌幅不大，整体延续了弱复苏的态势。自2024年10月份以来，单月商品房销售面积同比降幅已经连续6个月低于5%，为2021年下半年以来首次出现。

单月连续下降39个月，说明处于止跌筑底阶段，企稳基础不牢固。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售基数比较高，预计房企调整价格，政策持续不断利好，改善性的需求释放，销售下降幅度会收窄。

需求侧筑底企稳信号愈加明确。2025年一季度商品房成交面积同比下降3.0%，创近21个月累计同比降幅新低。一方面是政策端在落实方面有待加强。另外一方面是实体经济的恢复，需要时间。

一季度住宅销售面积1.8481亿平，同比下降2.0%，降幅比上月收窄1.4%。降幅比2024年收窄9.3%，连续3年3个月下降（39个月），降幅环比收窄。表明商品住宅销售面积边际改善的积极效果，但销售动能增强，但是企稳的基础不牢固。

2025年一季度，销售数据降幅有所收窄，房地产市场整体仍处于企稳修复过程中，部分核心城市的成交热度或将带动低能级城市销售回暖。3-4月为传统地产成交旺季，房企推货规模和质量提升后，有望推动成交放量，加快止跌企稳进程。

按照地方区域来看，2025年一季度东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为下降4.5%、 增长0.7%、 下降3.9%、下降1.8%， 从各地区销售情况看，整体跌幅均较上期收窄，其中中部地区销售面积率先进入增长区间。

按照分类物业类型来看，整体销售情况都好于上期，办公楼和商业营业用房两项销售面积的指标同比跌幅明显收窄，住宅销售面积连续10个月收窄，说明住宅销售好于办公楼和商业营业用房的销售面积。

一季度，新建商品房销售金额2.0798万亿元，同比下降2.1%，跌幅比上月收窄0.5%。办公楼销售金额661亿元，同比下降12.6%，跌幅比上月收窄12.9%。商业营业用房金额1160亿元，同比下降16.0%，跌幅比上月收窄3.8%。

一季度，新建商品房销售金额2.0798万亿元，同比下降2.1%，降幅比2024年全国新建商品房销售额收窄14.0%，比2024年一季度下降27.6%，收窄25.5%。表明房地产市场边际改善效果的积极效果，处于止跌、筑底、底部修复趋势。

一季度，住宅销售金额1.8362亿元， 同比下降0.4%，降幅比2024年住宅销售额收窄17.2%，比2024年一季度下降30.7%，收窄30.3%。表明楼市止跌回稳的效果将逐渐显现，行业整体处于在止跌、探底、调整趋势。

第五是供应端，库存缓慢下降。2025年3月末，商品房待售面积7.8664亿平方米，较上月减少1227万平方米，同比增长5.1%。其中，住宅减少1016万平方米，办公楼减少8万平方米，商业营业用房减少16万平方米。

3月末商品房待售面积较上月有所减少，较上年同期上涨5.1%，同比涨幅与上月持平，依然是2021年末以来最低涨幅。按当前销售面积计算，库存总量还有10.8个月的消化周期，市场去库存任务的压力依然较大。

3月末商品房待售面积7.8664亿平方米（2月末7.9891亿平），同比增长5.1%。其中住宅待售面积4.2158亿平方米（2月末4.3174亿平），同比增长6.8%。办公楼5233万平，同比增长0.5%。商业营业用房1.4508亿平，同比增长1.8%。

2025年3月末，商品房待售面积7.8664亿平方米，同比增长5.1%，比2024年末全国商品房待售面积7.5327亿平方米，同比增长10.6%的数据还高，说明新增加商品房待售面积高达3337万平方米，但是同比增幅收窄。

2025年3月末，商品房待售面积7.8664亿平方米，超过2015年7.1853亿平方米，达到天花板，创1987年以来历史最高纪录。因此，7.8664亿平方米大部分是现房库存，部分期房，多为待交付与卖不出去的房屋。

2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平、2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平。

在销售改善的带动下，商品住宅库存量与去化周期环比均下降，总库存面积来看，依然为历史最高，去化压力大。其中商业库存去化周期超过36个月，商业库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。

现房住宅库存压力较大，占整体库存的比重已经达到近四分之一。全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至3月末，商品住宅广义库存面积为17.0亿平，环比下降2.6%，同比下降15.1%。

去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.9个月，环比下降1.5个月，同比下降4.5个月。现房库存（已竣工未销售）来看，截至3月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.22亿平，环比下降2.4%，同比增长6.8%。

现房去化周期为22.0个月（由于3月现房销售未公布，我们采用2024年9月-2025年2月销售均值计算），环比下降0.5个月，同比下降2.0个月。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为24.7%，环比提升0.1%，同比提升5.1%。

从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2025年3月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）4.21亿平方米，同比增长6.8%。从绝对值来看，现房住宅库存处于2016年8月以来的最高位水平。

商品房去化周期达22个月，均突破历史高点。由于商品房库存量继续上升，销售回款逐渐下降，导致部分房企资金周转问题非常严峻，现金流告急，债务集中到期，部分房企选择二次或多次债务重组，面临较大的债务风险。

商品房库存创历史新高，说明房子的供应多。与过去的高库存不同的是，这三年房企投资拿地的萎缩状态有关系，同时与保交楼的政策有关。由于保交楼的政策推进，部分现房没有按时交付，或者出现退房情况。

第六是价格端，房价涨幅回落。一季度全国商品房销售均价9510元/平方米（前2月9547元/平方米），同比上涨0.93%（前2月同比上涨2.6%），环比上涨幅度回落1.7%。从绝对值来看，房价回落至2024年9月政策前的水平。

一季度全国商品房销售均价9510元/平，环比下降0.39%，同比上涨0.93%，比2024年9935元/平，环比上涨0.51%，同比下降4.8%，环同比分别为止涨下跌、涨幅回落，说明房价累计房价实现逆转，与结构性、季节性、口径变化有关。

意味着全国商品房、商品住宅平均房价连续下降1年（12个月）后、跌幅连续收窄数个月后，连续3个月迎来上涨，数据上来说，说明全国房价正式见底。但是企稳基础不牢固，大涨的条件不具备。

一季度住宅销售均价9935.6元/平（前2月9949元/平，环比下降8.1%，同比上涨3.1%），环比下降，同比上涨。比2024年10419元/平，环比上涨1.6%，同比下降7.0%，环同比为止涨下跌、止跌上涨，比2024年一季度9778.7元/平方，上涨。

单月来看，3月商品房销售均价9475元/平方米，环比下降0.8%，同比下降0.7%。其中住宅销售均价9922元/平平方米，环比下降0.3%，同比增长0.2%。毫无疑问，房价不稳定的趋势，表明短期内房价大涨的概率为零。

主要是与结构性、季节性、口径变化有关。其中结构性的因素占比大，地区差异大，东部、中部、西部区域的商品房销售均价分别为同比上涨5.6%、 下跌1.6%、上涨 2.0%。另外是市场高价楼盘大量集中成交，结构性地上涨。

目前各地房价调整大，其中中部、东北部地区“以价换量”较为明显，房企以价换量的趋势依然是主流。目的是为更好去库存和提振销售，快速收回销售额，应对债务到期，说明房价总体依然处于下降、筑底、调整的止跌底部运行阶段。

第七是房企到位资金。一季度，房企到位资金2.4729万亿元，同比下降3.7%，跌幅比上月扩大0.1%。比2024年末同比下降17%，跌幅收窄13.3%，已经累计下降3年3个月（39个月），说明房企资金状况呈现边际改善，有所好转。

随着房企销售保持平稳，一二线城市销售呈现止跌回稳积极态势，带动部分房企开发经营和回笼资金改善。总的来看，今年以来市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进。部分地区房地产市场仍然处在调整之中，市场回稳还存在压力。

一季度房企到位资金2.4729万亿元，同比下降3.7%其中，国内贷款4441亿元，下降2.3%。利用外资1亿元，下降83.2%。自筹资金8168亿元，下降5.8%。定金及预收款7335亿元，下降1.1%。个人按揭贷款3373亿元，下降7.0%。

房企到位资金跌幅扩大，背后主要原因是自筹资金比上月跌幅扩大2.1%、定金及预收款跌幅比上月扩大0.2%，因为这两项资金占比大。其中国内贷款，跌幅收窄3.8%。个人按揭贷款跌幅收窄4.7%。利用外资跌幅收窄7.4%。

房企资金压力依然大，首先是债务，房企大量的到期债务，因销售回款大量减少，销售下降，缺乏流动性，债务出现多次违约现象，或者多次重组现象，或者出现资不抵债现象。毫无疑问，房企目前债务、交房、库存风险未出清。

房企各项资金来源降幅小幅度扩大。资金来源中自筹资金降幅较大，预示房企自储资金难度上升，当前市场环境下加杠杆动力不足。毫无疑问，继续降低房贷首付、利率依然、扩大房企融资是主要的政策方向。

一季度，房企到位资金2.4729万亿元，同比下降3.7%，与2024年末同比下降6.1%，已经收窄2.4%，已经累计下降4年3个月（51个月）。一定程度上反映房企国内贷款环境没有完全改善，资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。

利用外资1亿元，下降83.2%，比上月收窄17.4%。比2024年末同比下降26.7%，跌幅扩大56.5%，连续4年3个月（51个月）下降，与季节性有关系。自筹资金8168亿元，下降5.8%，比2024年末同比下降11.6%，跌幅收窄5.8%，与资产处置等改善有关。

定金及预收款7335亿元，下降1.1%，比2024年末同比下降23.0%，跌幅收窄21.9%。个人按揭贷款3373亿元，下降7.0%，比2024年末同比下降27.9%，跌幅收窄20.9%，主要是商品房销售面积好转、改善有关。

单月来看，3月房企到位资金9152亿元，同比下降3.9%（2月下降3.6%）。银行贷款端的资金明显改善，3月个人按揭贷款、国内贷款同比增速均转正。3月居民部门中长期贷款净增加5047亿元，同比多增531亿元，环比多增6197亿元。

非房款4966亿元，同比下降6.3%（2月下降3.0%），房企外部融资走弱，主要是自筹资金降幅扩大。3月国内贷款1487亿元，同比增长6.2%，增速较2月提升了12.3%。自筹资金2935亿元，同比下降11.7%，降幅较2月扩大了9.6%。

受融资环境改善、销售未根本性好转影响，国内银行贷款、定金及预收款和个人按揭贷款，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力的改善。银行贷款未全放开、销售回款缓慢影响房企现金流和正常经营。

资金压力是房企缩减投资的主要原因。房企资金改善不明显，主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，前期同比下降幅度大，销售回款缓慢和债务到期及融资限制未全放开，导致房企资金紧张。

支撑房企资金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，已经连续下降37个月。反映出金融机构对房企风险担忧加大，销售回款非常缓慢影响房企现金流。房地产市场处于继续止跌阶段，风险压力依然存在。

第八是国房景气端。2025年3月末，全国房地产开发景气指数，简称国房景气指数为93.96，环比增长0.16，已经连续3年2个月（38个月）跌破100，连续11月呈现小幅度回升的走势。

表明房地产市场的景气、活跃、信心、繁荣度有所好转，总体处于止跌筑底的阶段，企稳的基础不牢固，呈现出市场持续边际修复趋势，继续刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，主要是房地产依然在深度调整中，与季节性有关。

国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌过程，到2024年6月国房景气指标开始边际修复，但是速度非常缓慢。值得注意的是国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。