楼市一周：上周供应爆发 今年第三次突破20万平方米

【 市 场 关 注 】

• 中国人民银行行长潘功胜5月7日在国新办举行的新闻发布会上宣布，降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。
  

• 国家金融监管总局局长李云泽在国新办发布会上表示，将加快出台房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。此举旨在规范相关贷款业务，引导金融机构合理投放信贷资金，保障房地产行业平稳运行，推动城市更新项目实施，对稳定经济大局意义重大。

• 5月9日，上海今年第四批宅地出让收官，四宗宅地成交总价97.09亿元。其中，两宗底价成交，两宗溢价率超过20%，杨浦地块楼面价刷新定海区域新高。

• 上海土地市场官网发布上海市2025年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（五）。出让预告显示，本次公布的拟供商品住宅用地项目共6个，分别位于浦东新区、杨浦区、闵行区、宝山区、青浦区、金山区，6个项目出让面积合计31.39公顷。

【 一 周 综 述 】

上周楼市成交呈现低开走势，据上海中原地产数据显示：上周（5.5—5.11）新建商品住宅成交面积7.87万平方米，环比减少58.12%。

上周楼市全靠大浦东和闵行两个区支撑。大浦东尽管继续维系全市第一的位置，但成交仅1.97万平方米，环比减少52.98%。闵行区成交1.89万平方米，环比减少5.89%。其余各区成交面积均不超过1万平方米。远郊区域中，嘉定表现略好一些，成交面积将近7千平方米，松江和青浦均不超过5千平方米。可见市场交易活力有明显下降。

交易格局上，高价房产品成交开始降温。成交前十榜单中，10万+楼盘减少到3个，而前期有6个，并且排名上开始靠后。相反3-6万元/平方米的首次改善产品比重有所提升，榜单中出现4个。成交面积排名第一的楼盘是保利·海上印，网签均价7.94万元/平方米。值得关注的是，随着交易量下坠，榜单中没有出现签约过百套的项目。相反，榜单中一些交易套数出现个位数的现象。

基于成交结构上首次改善产品交易相对活跃，因此均价出现回调，为72197元/平方米，环比下跌15.59%。

上周的供应是市场亮点，投放21.97万平方米，也是今年第三次投放超过20万平方米。从入市的产品来看，以中高端改善产品为主，10个楼盘中有6个均价在7万元/平方米以上，且有2个10万+楼盘。当期投放均价最低的一个项目为4.76万元/平方米。上周入市关注度最高的是徐汇滨江的绿城潮鸣东方，均价达到19.5万元/平方米的产品开盘全部去化，可见上海高端消费客群的潜力非常大。

月初成交惯例就是低开。近期市场的焦躁在于成交始终无法快速突破，新房的特殊性在于受到供应的影响特别显著。有新增交易才会放大。上周供应再度释放为后续转化交易数据做了足够好的铺垫。此外，市场还有好消息传出，一方面，上周土地市场迎来新一批成交，热点地块均有超过20%的溢价，说明房企买地热情不减。另一方面，网红项目继续保持较高热度，绿城潮鸣东方认筹数量相当高。总体来看，尽管成交量不算高，但市场交易热度其实保持得不错，所以，随着供应到位，预计后续成交也会很快反身向上。