农村房屋买卖无效及赔偿，法院如何划分双方责任？房地产律师讲解

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈立峰

被告：吴明远

（二）原告诉求与事实理由

陈立峰诉请：

确认 1996 年 8 月 29 日与吴明远签订的房屋买卖合同无效；

判令吴明远返还购房款 10100 元；

判令吴明远赔偿经济损失 100 万元；

由吴明远负担诉讼费、鉴定费 5000 元。

事实理由：1996 年 8 月 29 日，陈立峰与吴明远签订房屋买卖合同，约定吴明远将位于顺义区的一号房屋以10100 元出售，村委会作为证明人盖章。陈立峰依约付款并入住，居住近 30 年后，房屋成危房需翻新。因陈立峰非本村村民，村委会拒绝其翻新申请，陈立峰要求吴明远配合遭拒，故诉至法院。

（三）被告答辩

吴明远辩称：

同意确认合同无效，但陈立峰诉请确认合同无效有违诚信原则，合同已实际履行近三十年；

房屋已无返还可能，不同意返还购房款；

陈立峰主张的 100 万元经济损失无计算依据，不予认可；

请求驳回陈立峰返还购房款和赔偿经济损失的诉讼请求。

（四）法院认定事实

一号房屋对应的集体土地建设用地使用权登记在吴明远名下；

1996 年 8 月 29 日，陈立峰与吴明远签订《买卖合同》，约定吴明远出售正房五间、西厢房三间及附属设施，总价 10100 元，村委会盖章确认；

双方均认可陈立峰非本村集体经济组织成员，合同无效；陈立峰拆除原西厢房重建，加建东厢房及棚子，房屋由陈立峰居住使用至今，土地使用证原件在吴明远处；

陈立峰因房屋成危房申请翻新遭拒，要求吴明远以其名义申请，吴明远表示无法配合；

经评估，房屋所在宅院评估总价 558589 元，其中宅基地区位补偿款 302146 元，房屋及其装修附属物重置成新价 256443 元，陈立峰支付评估费 5000 元；

双方同意在本案中一并处理腾退返还问题，并约定收到判决款项后履行腾退义务。

二、争议焦点

陈立峰与吴明远签订的房屋买卖合同是否有效？

吴明远是否应返还购房款 10100 元？

陈立峰主张的 100 万元经济损失应如何认定，吴明远是否需承担赔偿责任？

双方在合同无效后的腾退返还义务应如何履行？

三、案件分析

（一）合同效力认定

根据土地管理法，农村宅基地属集体所有，宅基地使用权与本村集体经济组织成员身份绑定，禁止非法转让。陈立峰非本村成员，其与吴明远的合同处分了农村宅基地，损害集体权益，违反法律强制性规定，应认定为无效。

（二）购房款返还认定

虽合同无效，但评估时房屋作价远超购房款，且已涵盖现有房屋价值，陈立峰要求返还购房款缺乏合理性，法院不予支持。

（三）经济损失赔偿认定

吴明远明知宅基地不能对外转让仍出售房屋，对合同无效负主要责任；陈立峰非本村成员仍购买，负次要责任。法院参考评估报告、双方过错及市场价格，酌情确定吴明远赔偿陈立峰经济损失 89 万元。

（四）腾退返还义务认定

合同无效后，双方应返还财产。法院判决陈立峰在收到赔偿款后 90 日内，将占用的房屋及附属物腾退返还给吴明远，确保权利义务对等。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条规定，判决：

确认陈立峰与吴明远于 1996 年 8 月 29 日签订的《买卖合同》无效；

吴明远于判决生效之日起七日内支付陈立峰经济损失 89 万元；

陈立峰于收到吴明远经济损失赔偿款后九十日内，腾退返还占用的一号房屋及附属物；

驳回陈立峰的其他诉讼请求。

五、案件启示

严守法律红线：农村房屋买卖受严格法律限制，非本村集体经济组织成员购买农村房屋，易因违反法律强制性规定导致合同无效，交易前需充分了解相关政策法规。

重视合同风险：合同当事人应确保交易内容合法合规，避免因合同无效引发财产纠纷和损失。尤其是涉及特殊标的的交易，需谨慎审查合同条款和主体资格。

合理维护权益：当合同无效已成事实，双方应理性协商解决后续问题。法院在处理时会综合考虑各方过错、实际损失等因素确定责任承担，当事人应积极配合举证，合理主张权利。

规范农村房产交易：农村集体组织应加强对宅基地和房屋流转的管理，规范交易流程，保障集体和村民的合法权益，减少此类纠纷的发生。