借名买房协议形式合规，为何仍败诉？房地产律师探讨

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈雨

被告：

孙梅（与陈雨系继母子关系，与陈强原系夫妻）

陈强（陈雨生父，与孙梅原系夫妻）

关联关系：陈雨系陈强与前妻之子；孙梅与陈强为再婚夫妻，婚后无子女；陈雨与孙梅为继母子关系。

（二）原告诉求与事实理由

陈雨诉请：

确认与孙梅、陈强就北京市房山区一号房屋存在借名买房合同关系；

判令孙梅、陈强协助将一号房屋过户至陈雨名下；

判令被告承担本案诉讼费用。

事实理由：2008 年，为解决陈雨结婚住房需求，孙梅、陈强与陈雨以家庭名义申请一套经济适用房（一号房屋）。因陈雨当时 23 岁不满申购年龄限制，经协商，由陈雨一人出资，房屋所有权归陈雨，并签订《借名买房协议》。房屋交付后，一直由陈雨居住使用并承担相关费用。陈雨认为，孙梅、陈强当时已达国家规定住房面积标准，不符合申购条件，因此双方存在借名买房关系，房屋应归其所有。

（三）被告答辩

孙梅辩称：

一号房屋由其与陈强申请、出资购买并登记在二人名下，属夫妻共同财产；

陈雨曾在 2019 年诉讼中否认借名买房关系，现与陈强存在虚构事实、侵害其财产权益的可能；

陈雨提交的《借名买房协议》签订时间、房屋地址与购房手续矛盾，系伪造；

一号房屋为经济适用房，借名买房行为应属无效，且购房款由陈强女儿陈琳支付，属于赠与，陈雨未实际出资；

陈雨提起诉讼意在恶意转移财产、逃避债务，其诉求不应支持。

陈强辩称：认可与陈雨存在借名买房协议，购房款系陈雨向陈琳借款支付，非赠与。二人不符合申购条件且未实际出资，房屋一直由陈雨居住使用，同意陈雨的诉讼请求。

（四）法院认定事实

家庭关系：孙梅与陈强为再婚夫妻，婚后无子女；陈雨系陈强与前妻之子；陈琳系陈强与前妻之女。

房屋申购与购买：2008 年，陈强以家庭名义（含孙梅、陈雨）申请经济适用房，获申购资格；2013 年 10 月 15 日，孙梅、陈强与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买一号房屋，总价款 242948 元，当日陈琳支付购房款 。

协议与费用：2014 年 6 月 22 日，陈雨与陈强签订《借名买房协议》，约定陈雨为实际出资人及所有权人；2014 年6 月 24 日，陈琳支付房屋面积补差款、契税等共计12673.79 元 。

产权登记与诉讼：2016 年 8 月 8 日，一号房屋登记在孙梅、陈强名下；2021 年，孙梅与陈强离婚判决生效，但未分割夫妻共同财产；陈雨曾于 2019 年就房屋所有权提起诉讼，后撤诉 。

二、争议焦点

陈雨与孙梅、陈强之间是否存在借名买房合同关系？

一号房屋的实际所有权人应当如何认定？

三、案件分析

（一）借名买房合意认定

借名买房需双方达成明确合意。本案中，购房合同签订前无证据证明陈雨与孙梅、陈强就借名买房协商一致；合同由孙梅、陈强共同签订，与《借名买房协议》中“以陈强名义购买” 不符，且陈雨未能证明与孙梅达成过借名合意 。

（二）出资与费用承担举证

购房款由陈琳支付，陈雨主张系借款但未提供还款证据；房屋交付后费用由陈强、陈琳支付，陈雨称由其实际负担但未充分举证，无法证明其为实际出资人 。

（三）经济适用房政策与合同效力

经济适用房具有社会保障属性，借名购买行为可能损害公共利益。即便存在借名合意，该合同效力亦存疑；且陈雨未满足经济适用房申购条件，其主张借名买房缺乏合法性基础 。

（四）前后诉讼陈述矛盾

陈雨曾在 2019 年诉讼中否认借名买房，现又提出相反主张，且未能合理解释矛盾，削弱了其陈述的可信度。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：

驳回原告陈雨的全部诉讼请求。

五、案件启示

书面协议规范订立：借名买房应在购房前签订书面协议，明确出资方式、所有权归属等关键条款，并留存协商记录 。

资金往来留存证据：实际出资人需保留支付凭证、借款协议、还款记录等证据，避免因举证不足导致权益无法主张 。

政策合规性审查：购买保障性住房需严格遵守政策规定，借名行为可能因违反政策导致合同无效 。

诉讼策略一致性：当事人在诉讼中应保持陈述与主张的一致性，避免矛盾陈述影响法院对事实的认定 。