资深大佬加持，金科拿到「重生许可证」

大家好，我是大嘴。

昨日晚间，金科股份发布公告，重庆金科第二次债权人会议表决通过司法重整计划。

同时，重庆市第五中院裁定批准金科股份及重庆金科的重整计划，并终止重整程序。

这标志着这家背负了1470亿元债务，涉及8400家债权人的房企，成为全国首个司法重整计划获批的上市房企。

今天大A开盘，*ST金科一字涨停！

NO. 1｜壹

在地产圈，每一家房企都有属于自己的标签，如央企、国企、粤系、闽系、苏系等等。

在这些标签中还有一个群体的代表，叫成渝房企，或者说西南房企，这其中以金科、龙湖、蓝光、东原为代表，它们被称为“成渝四杰”。

金科股份总部位于重庆，曾几何时，金科是中国西南地区最大的房地产企业。

2021年是金科的最高光时刻，这一年它实现销售额1840亿元，连续第三年位居中国房企销售排行榜前二十。

但此后，随着行业调控收紧，市场下行，金科追随许多爆雷的房企一样，陷入了流动性危机，并正在2022年底公开违约，正式暴雷。

自2022年开始，金科开始陷入连年巨亏，近金科开始连年巨亏，近三年累计亏损超500亿元，其中2022年巨亏213亿，2023年亏损87.32亿元，2024年预计净利亏损在205亿~285亿元之间。

2023年5月，金科被债权人申请重整，与其他房企选择与债权人们沟通展期不同，被债权人申请重整后仅两个月，金科便自己主动申请破产重整了。

2024年2月，金科向重庆法院提交的重整申请相关资料被法院审查后受理，裁定受理后，金科开启了紧锣密鼓的重整工作。

2024年11月，重整投资人敲定，上海品器管理咨询有限公司与北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体中选重整投资者人。

紧接着，又引进中国长城资产，四川发展证券基金等多家产业投资人及财务投资人签约。

就在重整冲刺的关键时刻，金科股份在今年3月27日发布的一则公告：

证监会对公司实控人黄红云及公司控股股东金科控股进行了立案调查。

让重整又变得扑朔迷离了。

不过仅仅过了不到十天，金科再次发布公告称，公司实控人黄红云被证监会行政处罚210万罚金，金科控股被给予警告，并处以150万元罚款。

很幸运，黄红云不用追随许老板去踩缝纫机了，金科的重整的障碍也彻底扫清了。

随着5月10日金科重整计划第二次债权人会议普通债权组表决通过，这场历时两年的债务危机，最终以金科“改天换姓”收场了，金科成功拿到了“重生许可证”。

NO. 2｜贰

当然，拿到“重生许可证”并不意味着金科高枕无忧了，金科能否涅槃重生关键看重整计划执行得如何。

在公告中，*ST金科表示，下一步核心工作就是执行重整计划，如果执行阶段出了问题，那相当于之前所有的努力都是白费，公司最终还是走向破产清算。

重整成功后，金科做的第一件事就是"甩掉包袱"，重整投资人承诺26.28亿投资款，上海品器承诺7.5亿元借款，这些钱到位后优先偿还职工债权和税款债权，并且这部分将能够全额清偿。

有财产担保债权通过公开处置变现或以物抵债等方式受偿；

对于普通债权，则采用“现金清偿+以股抵债+信托受益权份额抵偿”等多元化、组合式的清偿策略，小额债权有望获得较高比例的现金清偿，而大额普通债权则通过设立服务信托和债权转股权予以清偿。

通过这些安排，金科的债务规模大幅压降，资产负债结构得到优化，终于可以卸下包袱，重新轻装上阵了。

除了资金支持，重整投资人还将实际的参与到金科未来的经营中，在优质资本+央企AMC+地产国资的组合下，金科董事会也会迎来改组，金科未来也不再是黄红云的一言堂了。

除了以上“给钱又给人”，金科接下要重新调整业务方向，不能继续走传统的开发商老路，除了留下必要的配置去保证“保交楼”之外，公司要尽快推行新业务发展。

金科将整合优化现有业务板块，剥离非核心或低效资产，形成“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大业务板块。

翻译过来就是：不良资产处理、代建、代运营等轻资产业务。

还有就是，重整计划的监督期为8年，自重庆五中院裁定批准重整计划之日起计算。

也就是说这八年的时间内，金科的所有有关重整的行为动作，都得在管理人眼皮底下进行，必须公开、公正、透明。

想玩猫腻，没门！

总的来说，金科这次的重整计划获批打破了此前无上市大型房企通过司法重整脱困，对当前不少处在债务漩涡的房企来说，这是具备相当的参考价值的。

对于地方、监管部门来说，金科的重整获批也给它们提供了一条可行的化解风险的路径。

NO. 3｜叁

在金科的未来规划中，四大核心业务板块分别是“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”。

去年11月22日召开的重整投资遴选评审会上，品器资管获得最高赞成票，确定为金科股份的重整投资牵头人。

天眼查显示，上海品器成立于2022年，由北京品器管理咨询有限公司全资控股。

北京品器是冯仑早年创办的御风集团（御风集团由冯仑、王功权、潘石屹等六人于1991年9月在海南创办）旗下专注于大健康不动产的资产管理机构。

目前北京北京品器由前招商银行行长马蔚华担任名誉主席，冯仑担任董事长，张勇、单大伟等为创始合伙人。

马蔚华曾任招商银行董事、行长；冯仑为御风集团和万通集团创始人、董事长；张勇是鑫苑中国创始人，单大伟现为优博集团董事长、中国住交会组委会秘书长，还是凤凰网投资人。

这四位地产和资本圈的资深大佬凑到了一起，成立了品器公司，专门从事不动产投资，也杀入了存量规模高达10万亿元的不良资产赛道。

除了品器资管，重整投资人中还有中国长城资产，长城资产属于国家AMC队伍，擅长盘活不良资产，并在过去有个多个项目运作成功的案例，如佳兆业、泰禾等房企烂尾项目盘活中都有其身影。

在重整投资人的计划中，未来金科将深入承接不良资产业务，为此，去年金科就成立了“金建管”集团，专门承接长城资产手中的烂尾项目，加以代建代管盘活。

或许在长城资产的资源支持下，‘金建管’有望成为代建代管市场的黑马。