海口二手房，越来越难卖了！

最近，小易私信里，询问二手房的粉丝，突然多起来了！

关注的焦点无非这么几个：

1、卖家：房子挂牌了几个月，看房的也有，狠狠砍价的更多，就是卖不出去！真是难买得很！

2、买家：在海口，买新房和买二手房，哪个更划算？

今天，小易就尝试回答粉丝这两个问题。

01海口二手房，越来越难卖了？

回答这个问题前，我们需要先了解下二手房市场的基本面！

权威二手交易平台贝壳数据显示：

从今年2月开始，海口二手房的成交均价一直处于下跌状态，已经连跌了3个月。

均价从1月的1.57w/㎡一路跌到了4月的1.41w/㎡，累计下跌超过10%！

越来越卖不上价，就是赤裸的现实。这种价格表现也实在让人崩溃！

而从交易和新增挂牌情况来看：库存还在迅速狂增！

我们同样来看一组数据：1-4月，全海口贝壳平台的二手住宅成交量为2170套，而挂牌量，达到了惊人的15203套！

算一下去化比例，仅有不到15%，剩下的13000多套，全部成为了库存房源！

根据测算，整个海口的在售二手房存量，可达到数万套！

从这个角度来说，卖出一套二手房，真不是一件容易的事！

那么，在海口要卖出一套二手房，究竟需要多久？

什么才是影响成交周期的主要因素？

小易统计了贝壳找房真实的市场成交周期数据。

说实话，海口27个片区二手房的成交周期，差异相当之大。

直接上图：

从4月海口二手房成交周期来看，大致可以分成四个月内、半年内以及一年内三个成交周期。

而且拿近期成交量TOP4的海甸岛、远大、江东和海口湾来看，出了排名第四的海口湾，前三区域对比3月平均成交周期，都在拉长。

分别环比增长了18天、28天和1天。

的确越来越难卖了。

首先，我们来看平均4个月内成交的片区，也就是榜单的1-9名。

既包含了金盘、明珠、海口湾、白龙、和平南等生活便利的传统老城区域，也有如观澜湖、西海岸南片区、椰海大道等城市界面较新的区域。

这些区域4月成交总量为135套，约占单月成交量的22%左右。

其中，椰海大道和海口湾片区成交相对集中，其他片区成交量比较平均。

小易留意到，海口湾片区，不仅占据了海口交通便利和海景的双重优势，同样也是挂牌房源大幅降价的集中区域，也是海口除少数顶级书包片区二手房外，房价在近一年中相对保值的区域之一。

平均卖出时间在4个月-半年的区域也有9个，总成交套数高达308套，占比一半以上，是支撑全市二手成交的绝对主力片区。

其中，既有长期霸榜成交套数榜单的海甸岛，也有秀英紫园、江东等顶级书包所在片区。

出乎意料的是，海甸岛作为全市二手房流通最多区域，平均成交天数高达174天，接近6个月。

一位业内表示，海甸岛尽管在餐饮、教育、生活便利度等方面占据优势，但从成交群体看，以岛外或新海南人为主，加上部分二手房房龄较久，挂牌量大，实际的销售周期并不算快。

而对于海甸岛九小侨中、江东新区北师大书包房以及西海岸紫园片区书包房，因为单价或者总价偏高，尽管热度很高，但具有支付能力的买家相对较少，成交周期较长。

最后，成交周期在半年以上的片区，主要包括龙昆南、国贸、远大、府城等9个片区。

其中龙昆南、国贸、府城等区域属于核心主城区，生活交通便利，但普遍在售房源的房龄较长，比如龙昆南片区，如昌茂现代花园、亚洲豪苑、四季华庭等小区，房龄普遍在20年左右或以上，产品竞争力远不及年份较新的周边次新或10年内房源。

此外，西海岸远大片区也值得一提。

作为去年以来片区成交量仅次于海甸岛的第二大区域，平均挂牌出售时间却长达8个月之久，似乎让人费解。

原因主要有两个方面：一是西海岸新房、二手房货量相当充足，选择面宽。

二是在去年新房开打价格战后，价格不断下探，个别项目甚至形成二手房倒挂，不少考虑购买二手房的客户转而购买新房。

最夸张的，还是琼山周边板块，平均销售周期达到800天以上！当然，这属于极少的个例，在这里不做参考！

总体来看，海口二手房新增挂牌量远大于成交量，价格下行，成交周期拉长将长期存在。

至于粉丝朋友提出的第二个问题，

小易的建议是：如果是预算不高的刚需购房，追求实惠可以选择二手房；如果看重居住品质，则可以考虑新房！

其实，两者一直是相互博弈的左手和右手。

但实际上，新房却拥有更多的市场主动权。

这话怎么讲？

新房市场竞争空前激烈，尤其是产品力的内卷更是透到了骨子里。

销售或者最终交付之前，新房有太多可以加码的变量！

比如，把装标做的更好，公摊更低，园林更美，价格更低，甚至赠送产权车位...只要利润范围内开发商可以接受，新房竞争力可以最大限度增加。

对二手房的打压显而易见。

反观二手房，几乎除了挂牌价格还有室内装修，其他因素几乎都是不可变的定数，大多数情况下，二手房去化，只能在价格上做文章。

所以，二手房价格承压之下，加上部分二手房东急于变现，还是有捡到漏的机会。

对于预算充足的买房人，则建议尽量考虑新房。

行业高度内卷催化下，产品的迭代非常快，选择产品力强的新房，舒适性更高。短期内出现功能损坏的概率更小。

从另一个角度来说，新房普遍比二手房的得房率更高，部分楼盘甚至已经做到了100%或超100%的夸张得房率，相比二手房70%-80%的得房率，即使价格稍高，依然是划算的选择。

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