同居购房风险多，怎样通过协议规避？房产买卖律师建议

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈明远

被告：林晓薇

关联关系：陈明远与林晓薇曾为恋爱同居关系，自 2013 年 7 月 3 日确立恋爱关系，至2021 年 8 月 29 日结束同居 。

（二）原告诉求与事实理由

陈明远诉请：

依法分割位于北京市的一号房屋；

判令林晓薇按其享有的 82.2% 产权份额支付折价补偿款。

事实理由：陈明远与林晓薇恋爱同居期间，2019 年 5 月 19 日，陈明远与卖方签订合同购买一号房屋，因社保中断不满足北京购房政策，遂与林晓薇达成借名买房约定，由林晓薇作为买受人完成交易，陈明远负责支付购房款、贷款及各项费用。2021 年 8 月双方分手后，林晓薇拒绝将房屋所有权变更至陈明远名下，陈明远请求法院判决分割房屋并获得相应折价补偿。

（三）被告答辩

林晓薇辩称：不同意陈明远的全部诉讼请求。一号房屋系双方恋爱期间共同购置的婚房，并非借名买房。双方已签订协议确认房屋归林晓薇所有，且协议已履行完毕。陈明远在筹备婚礼期间多次出轨，双方基于此签订《婚前财产协议》《婚前协议》，约定陈明远将其享有的 50% 房屋所有权赠与林晓薇 。

（四）法院认定事实

恋爱与同居情况：陈明远与林晓薇于 2013 年 7 月 3 日确立恋爱关系，共同生活至2021 年 8 月 29 日 。

房屋交易过程：

2019 年 5 月 19 日，陈明远与卖方蒋某签订房屋买卖合同，约定购房款 489 万元，并与甲公司（北京某房地产经纪有限公司）签订居间服务合同。

2019 年 5 月 23 日，四方签订协议将买受人变更为林晓薇；2019 年 7 月 8 日，房屋登记至林晓薇名下，以贷款形式购买，林晓薇为借款人 。

协议签订情况：

2021 年 7 月 18 日，双方签订《婚前财产协议》，约定房屋为共同财产，若因陈明远过错导致关系破裂，房屋归林晓薇所有 。

2021 年 8 月 12 日，双方签订《婚前协议》，陈明远因出轨行为，自愿将 50% 房屋所有权赠与林晓薇，赠与行为即时完成。

费用支出与房屋价值：陈明远共支出购房相关费用 3875855 元，林晓薇支出 732819.7 元；双方确认房屋现价值 390 万元，剩余贷款本金 1149807 元 。

二、争议焦点

一号房屋属于借名买房的个人财产，还是恋爱同居期间的共同财产？

《婚前财产协议》《婚前协议》是否为陈明远真实意思表示，协议效力如何认定？

若认定为共同财产，房屋应如何分割，是否应考虑陈明远过错情节？

三、案件分析

（一）房屋性质认定

陈明远主张借名买房，但未能提供双方达成合意的证据，法院不予采信。结合双方恋爱多年、共同购置房屋作为婚房的事实，一号房屋应认定为同居期间共同财产。

（二）协议效力判定

陈明远称协议系受胁迫签署，但未能就《婚前财产协议》胁迫情节举证；虽提交伤痕照片证明2021 年 8 月 9 日与林晓薇存在冲突，但微信聊天记录显示冲突未持续至《婚前协议》签署前后，故法院认定两份协议为双方真实意思表示，合法有效。

林晓薇出具的字据仅否定《欠条》效力，无法直接推翻《婚前协议》中房屋赠与约定 。

（三）财产分割考量

《婚前协议》中陈明远赠与房产份额以结婚为目的，双方最终未结婚，林晓薇主张房屋全部归其所有缺乏依据。鉴于陈明远对关系破裂负主要责任，且协议隐含补偿之意，法院综合考虑房屋登记情况、双方出资及过错情节，确定房屋归林晓薇所有，由其对陈明远进行折价补偿。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》等相关规定，判决：

被告林晓薇名下一号房屋归林晓薇所有，剩余贷款由林晓薇偿还；

林晓薇于判决生效后 180 日内给付陈明远房屋折价补偿款 110 万元；

驳回陈明远的其他诉讼请求。

五、案件启示

财产权属约定明确化：恋爱或同居期间购置财产，应通过书面协议明确权属、出资比例及分割方式，避免纠纷 。

证据留存意识：主张协议存在胁迫、欺诈等情形时，需提供充分证据，日常沟通记录、视听资料等可作为关键证据 。

赠与行为谨慎化：涉及大额财产赠与，尤其是附条件赠与时，应明确条件及后果，必要时进行公证 。

法律风险预判：购房、签订协议等行为需充分了解政策法规及法律后果，必要时咨询专业法律人士 。