未留存借名合意证据，为何让借名买房诉求落空？北京房产律师提醒

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林华

被告：陈立

第三人：陈芳

关联关系：陈立、陈芳系陈父子女，林华系陈父朋友 。

（二）原告诉求与事实理由

林华诉请：

确认陈父与陈立之间就北京市一号房屋形成的借名买房关系成立；

判令陈立承担本案诉讼费。

事实理由：一号房屋由陈父于 1997 年个人出资购买，登记在陈立名下。房屋始终由陈父居住，陈父承担水电、物业费等，陈立从未居住也未支付费用。陈父多次表明房屋仅登记在陈立名下，产权不归其所有，陈立也曾在其他案件中承认房屋由陈父出资。因陈立未尽赡养义务，陈父于 2022 年 8 月 16 日立自书遗嘱，指定一号房屋由林华继承。陈父去世后，林华作为受遗赠人，与借名买房法律关系存在利害关系，故提起诉讼。

（三）被告答辩与第三人述称

陈立辩称：

一号房屋实为陈父赠与，不存在借名买房基础，购房时陈父无限购限制，也未享受政策优惠；

已尽赡养义务，曾为陈父聘请保姆，虽有矛盾但不能否定赡养事实；

2022 年 8 月 16 日遗嘱非陈父真实意思，存在胁迫情形，且林华对遗嘱形成过程陈述矛盾；

即便房屋为遗产，陈父 2022 年 10 月 9 日遗嘱已将房屋确定由法定继承人继承，林华无权继承。

陈芳述称：认可陈立意见，支持陈立主张。

（四）法院认定事实

家庭关系与继承：陈父与周母育有陈立、陈芳，周母于 2021 年去世，陈父于 2022 年去世；陈芳被宣告为限制民事行为能力人，陈立为其监护人 。

房屋权属登记：2000 年 11 月 25 日，陈立与甲公司签订《北京市经济适用住房预售合同》购买一号房屋，房屋登记在陈立名下，购房合同、产权证等原件由陈立持有 。

房屋使用情况：陈父起初偶尔使用一号房屋，2017 年起与陈芳长期居住 。

诉讼与遗嘱：

2022 年 4 月，陈父起诉陈立要求将一号房屋过户，后因陈父去世案件终结；

2022 年 8 月 16 日，陈父立遗嘱指定一号房屋等财产由林华继承；

2022 年 10 月 9 日，陈父另立遗嘱，将一号房屋由法定继承人继承 。

二、争议焦点

陈父与陈立之间是否存在借名买房关系？

2022 年 8 月 16 日陈父所立遗嘱是否为其真实意思表示？

若存在借名买房关系，林华能否依据遗嘱继承一号房屋？

三、案件分析

（一）借名买房关系的认定

根据借名买房的构成要件，需综合考量出资、占有使用、证件持有及合理解释等因素。林华主张北京市某研究所为陈父出资购房，但未提供证据，且购房手续及产权证原件均由陈立持有，难以证明陈父为实际出资人，故法院不认定借名买房关系成立。

（二）遗嘱真实性与效力

陈立提供证据证明 2022 年 8 月 16 日遗嘱存在疑点，如陈父照抄打印件、林华主导遗嘱制作过程、林华对遗嘱陈述矛盾等，结合陈父文化水平与表达能力，法院对该遗嘱真实性存疑。同时，陈父 2022 年 10 月 9 日遗嘱将房屋确定由法定继承人继承，进一步削弱了林华依据前遗嘱主张权利的基础。

（三）遗产继承的判定

因借名买房关系不成立，一号房屋登记在陈立名下，若无充分证据推翻登记，该房屋难以认定为陈父遗产。即便认定为遗产，林华也因遗嘱真实性存疑，无法依据遗嘱继承房屋。

四、裁判结果

法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：

驳回林华的全部诉讼请求。

五、案件启示

借名买房需书面约定：借名买房存在较大法律风险，当事人应签订书面协议，明确出资、权属、过户条件等内容，保留出资凭证、沟通记录等证据，避免纠纷发生时举证困难。

遗嘱订立要规范：立遗嘱时应确保意思表示真实，避免他人不当干预。建议采用公证遗嘱形式，或邀请无利害关系人见证，必要时全程录音录像，确保遗嘱效力。

产权登记的重要性：房屋权属以登记为准，借名人仅实际出资和占有使用，难以对抗登记权利人。涉及房产归属争议时，法院会综合多方面因素判断，但登记信息是关键依据之一。

赡养义务与遗产分配：赡养义务是法定义务，子女履行赡养情况会影响遗产分配。若存在未尽赡养义务情形，在继承纠纷中可能面临少分或不分遗产的结果，但需有充分证据证明。