城镇居民买农房，合同无效后怎样主张赔偿？房地产律师讲解

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

本诉原告：张建国、张建业

本诉被告：李志强、王淑芳

反诉原告（本诉被告）：王淑芳

反诉被告（本诉原告）：张建国、张建业、李志强

关联人：张建国、张建业系兄弟，其母为周秀英（已故）；李志强户籍地在河北省保定市某县某村 × 号；王淑芳户籍地为北京市海淀区 ×路 × 号，系城镇居民

（二）本诉诉求与事实理由

张建国、张建业诉请：

确认周秀英与李志强于 2007 年 11 月 22 日签订的农村房屋买卖合同无效；

确认李志强与王淑芳于 2013 年 3 月 31 日签订的农村房屋买卖合同无效；

判令李志强、王淑芳返还位于北京市房山区某街道某村 × 号院（一号院）及院内房屋；

本案诉讼费由李志强、王淑芳承担。

事实理由：2007 年 11 月 22 日，周秀英与李志强签订合同，将一号院及院内房屋以 5 万元转让给李志强。李志强非该院落所在地村民。2013 年 3 月 31 日，李志强又将该院落及房屋以 32 万元转让给王淑芳。因二被告均不具备该宅院所在地村民宅基地使用权资格，故提起诉讼。诉讼中周秀英去世，张建国、张建业作为继承人参加诉讼。

（三）被告答辩与反诉

李志强辩称：认可两份房屋买卖合同无效，同意原告部分诉求，具体听王淑芳意见。

王淑芳辩称并反诉称：认可两份协议无效，但张建国、张建业及李志强应退还房款并赔偿损失。反诉请求：

判令张建国、张建业、李志强赔偿宅基地区位补偿款 258,219 元；

判令三人给付房屋及附属物的重置成新价 120,773 元；

在三人履行金钱给付义务前，暂不返还一号院宅基地及地上物、《集体土地建设用地使用证》；

判令三人承担本案诉讼及评估费用。

（四）张建国、张建业针对反诉答辩

王淑芳与己方无直接交易，其主张突破合同相对性。

（五）李志强针对反诉答辩

张建国、张建业要求返还宅院就应承担赔偿责任，按评估金额赔偿，自己作为中间方不应额外赔偿。

（六）法院认定事实

房屋权属与交易：一号院宅基地使用权人登记为周秀英。2007 年 11 月 22 日，李志强与周秀英签订《房产买卖协议》，以 5 万元购得一号院及房屋，支付房款并接收房屋后进行修缮添附。2013 年 3 月 31 日，李志强与王淑芳签订《房屋转让协议书》，以 32 万元将一号院及房屋转让给王淑芳，王淑芳占有至今但未改扩建 。

当事人身份：李志强户籍地在河北省保定市某县某村 × 号，王淑芳为北京市海淀区城镇居民。

家庭关系：周秀英与张建国、张建业之父（已故）育有二子，长子张建军（先于周秀英去世）、次子张建业；张建军之子张伟放弃参与本案诉讼及相关权利。

评估情况：经王淑芳申请，法院委托杜鸣联合房地产土地资产评估（北京）有限公司评估，一号院宅基地区位补偿价约 258,219 元，房屋及附属物重置成新价 120,773 元，王淑芳支付评估费 1 万元 。

二、争议焦点

周秀英与李志强、李志强与王淑芳签订的农村房屋买卖合同是否有效？

若合同无效，一号院及房屋是否应返还？损失应如何分担？

王淑芳的反诉请求是否应得到支持？

三、案件分析

（一）合同效力认定

根据法律规定，农村宅基地使用权具有强烈的身份属性，只能在本集体经济组织成员间流转。李志强非一号院所在村村民，王淑芳为城镇居民，均不具备取得该村宅基地使用权的资格。周秀英与李志强、李志强与王淑芳签订的合同，违反法律、行政法规关于农村宅基地使用权流转的强制性规定，应认定为无效。

（二）房屋返还与责任分担

合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，故王淑芳应向张建国、张建业返还一号院及房屋。对于合同无效的过错，周秀英作为原出卖人、李志强作为转卖人、王淑芳作为买受人，均对农村房屋买卖政策有所了解，却仍进行交易，均存在过错。综合考量交易过程、各方获利情况等因素，划分过错比例为张建国、张建业（承继周秀英责任）承担 60%，李志强承担 20%，王淑芳承担20% 。

（三）反诉请求分析

宅基地区位补偿价与重置成新价：王淑芳因合同无效产生损失，以评估结果为依据，其合理损失应由过错方按比例赔偿，故其相应反诉请求合理部分应获支持。

暂不返还房屋主张：此为抗辩意见而非独立诉请，且不符合法律规定，不予支持 。

四、裁判结果

法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条规定，判决：

确认周秀英与李志强于 2007 年 11 月 22 日签订的《房产买卖协议》、李志强与王淑芳于 2013 年 3 月 31 日签订的《房屋转让协议书》均无效；

王淑芳于判决生效之日起十日内腾退一号院及房屋，返还给张建国、张建业；

张建国、张建业于判决生效之日起十日内给付王淑芳房屋及附属物重置成新价 120,773 元；

张建国、张建业于判决生效之日起十日内赔偿王淑芳信赖利益损失 154,931.4 元；

李志强于判决生效之日起十日内赔偿王淑芳信赖利益损失 51,643.8 元。

五、案件启示

严守农村房屋买卖规则：农村房屋及宅基地交易需严格遵循法律规定，买卖双方应充分了解政策，避免因违反强制性规定导致合同无效，造成财产损失。非本集体经济组织成员切勿参与农村房屋买卖，本集体成员交易时也应确保程序合法合规。

明确合同条款与风险：签订农村房屋买卖合同时，应明确双方权利义务，对可能出现的合同无效、拆迁补偿分配等风险进行约定。若不确定合同效力，可咨询专业法律人士，避免盲目交易。

妥善处理无效合同后果：合同被认定无效后，双方应积极协商返还财产、分担损失。若协商不成，应通过法律途径解决，合理划分过错责任，减少纠纷带来的损失。

谨慎对待反诉主张：反诉方提出请求时，应确保诉求于法有据、与本诉存在直接关联，避免因主张不当浪费诉讼资源；被反诉方应积极抗辩，维护自身合法权益。