上海四批次集中供地收官，总成交金额97.09亿元

5月9日，上海迎来四批次土拍，杨浦区东外滩地块、松江新城东区地块溢价成交，虹口区四川北路多用途组合用地、青浦北部地块底价成交。总出让面积为10.1万㎡，规划总建面23.7万m²，总土地出让金额97.09亿元。

本场土拍共吸引了9家企业参拍，其中6家央企，2家国企，1家港资。

中指研究院上海数据总经理张文静分析认为，本场土拍再次印证中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的供地特征有助于提升土拍市场的热度，未来随着土拍市场的热度传递至楼市，叠加优质项目不断入市以及政策持续优化，上海楼市稳态将得到持续巩固。

分地块来看：

杨浦区东外滩地块由保利置业竞得，成交价42.41亿元，成交楼面价80199元/㎡，溢价率26.3%；

虹口区四川北路多用途组合用地由北外滩集团竞得，其中住宅地块成交价20.2亿元，成交楼面价88000元/㎡，溢价率0%，商业、文化地块成交价1.3亿元，成交楼面价14699元/㎡，溢价率0%；

松江新城东区地块由中铁建竞得，成交价24.71亿元，成交楼面价25288元/㎡，溢价率20.42%；

青浦北部地块由保利发展竞得，成交价8.4亿元，成交楼面价15500元/㎡，溢价率0%。

杨浦定海

这是本批次中参与房企最多、竞争最为激烈的地块，5大央企齐聚（招商、金茂、华润、中海、保利置业），拿地意愿最强烈的是中海和保利置业。

中海想要拿地的原因很简单，去年在周边已经获得2幅地块，楼板价7万每平左右，楼盘（中海云邸玖章）第一批认筹率205%，销售情况不错，本次地块距离楼盘不行700米，因此继续拿地补仓。

保利置业的拿地动机，也是对于区域熟悉，去年市场不景气时候，保利置业也曾参与过板块土拍。此外，早年保利置业在杨浦滨江开发过标杆楼盘翡丽甲第。

最终的结果是保利置业下手更狠，将楼板价推向了8万+每平，从地价推算未来房价在11.5-12万每平，中海云邸玖章首开价格是11.49万每平，这次土拍结果可谓皆大欢喜。

松江新城

这幅地块溢价率同样也超过了20%，最终定格在20.4%，略微不及预期，此前市场认为会触发竞品质环节。

主要原因在于起拍价比较低，为2.1万每平，2022年中铁建在南侧拿地价格为2.96万每平。

本次地块成交楼板价2.53万每平，下降超4000元每平，可见开发商对于郊区地块仍然非常谨慎。

拿地企业依然是中铁建，主要原因还是在于对板块熟悉，其2022年拿地的楼盘星樾云涧距离本次地块步行只有480米，从2022年11月到2024年7月累计开盘3次，推出的838套住宅如今均已售罄。

青浦重固

青浦北部地块距示范区线赵重公路站（在建）直线距离700m，赵重公路站（在建）往北为重固镇核心生活区，重固镇生活配套可辐射至地块。

地块周边直线距离3km范围内近1年成交1宗宅地，直线距离约300m，地块名称为青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块，2024年8月由保利底价摘得，用地面积约1.40万m²，容积率2.0，规划建面约2.80万㎡，成交金额约4.29亿元，成交楼面价15300元/㎡，对应项目为保利虹桥和颂·IN255。

周边直线距离1km范围内主要在售楼盘为保利虹桥和颂（含保利虹桥和颂·IN255）、大名城映辰、大名城映辰二期、新长宁水韵名邸，其中保利虹桥和颂（含保利虹桥和颂·IN255）和大名城映辰二期在地块北侧，距离重固镇核心生活区更近，去化较快；大名城映辰和新长宁水韵名邸在地块南侧，距离重固镇核心生活区更远，去化较慢。

这幅地块的圈地为王属性表现的最为明显，保利发展此前在周边已经开发有保利虹桥和颂和保利虹桥和颂·IN255两个楼盘。

本次地块无人竞争，保利发展也顺利以底价拿地，楼板价1.55万每平，比此前略高200元，也属于大家都能接受的情况。

青浦重固新房市场虽然去化速度不快，但也并非完全卖不动，在拥有利润空间的情况下，尅通过时间换空间。

虹口四川北路

虹口区四川北路多用途组合用地中的hk196-08地块为纯住宅地块，hk196-06地块为商业+文化用地。周边轨交便利，10号线四川北路站直线距离仅300m；生活配套完善，利通广场、壹丰广场（四川北路店）、三甲医院上海市第一人民医院（北院）、四川北路公园等距离较近，市重点华东师大一附中直线距离约2km。

该组合用地周边在售竞品较少，但华润于2024年11月竞得板块内的虹口区C080301单元hk191A-03地块，为住宅用地，用地面积约1.43万m²，容积率3.87，规划建面约5.53万㎡，成交金额约51.36亿元，成交楼面价92934元/㎡，溢价率11.97%。华润地块距离该组合用地直线距离仅200m，未来或形成板块内的重要竞品。

这幅地块无人竞争底价成交的原因在于并非纯宅地，有一部分商业文化用地，因此由本土国企北外滩来托底，也算是对区域熟悉的一种。地块位于内环内，住宅部分将建设为100米的超高层。地块距离此前华润获得的虹口地块不远，华润地块已定名为外滩瑞府。