房地产见底了吗？

1.有大事

今天这篇文章值得深读。

白酒今天在盈亏边缘。

周二入场的，目前看，还是有了一点收益。

不过现在涨得不多，不排除后面跌回来的可能，不过从技术上看，白酒应该会有一波涨幅，只要资金能够持续关注就行。

指数方面感觉还是挺傲娇的，跌不下去，但是涨的时候却不带兄弟们一起涨。

我建议还是多关注低位的板块，比如最近买入的几个板块全都是低位的。买入低位板块的好处就是跌的时候也不会跌多少了。

来说说房地产。

近期有消息称，以后买房，开发商只能卖现房，期房预售模式可能要被全面叫停。

这背后的逻辑很简单：期房预售曾是开发商们的提款机，但也埋下了无数烂尾楼和购房者维权的隐患。如今，政策思路转向“先建后卖”，是想从源头上堵住风险的窟窿。

过去几年，房价跌跌不休，开发商频频暴雷，买房人的信心也被一次次透支。数据显示，今年4月，全国百强房企的新房销售额同比又降了8.7%。

更扎心的是，像万科这样的“优等生”也扛不住了，去年亏了近500亿元，创下上市以来最惨纪录。

所以这个时候保持充足的现金流就很重要了。

大部分房地产商破产的原因就是因为现金流断了。

说到现金流，最近中证全指自由现金流ETF(563390)涨得还是挺不错。

这个指数的核心就是月月评估分红，每个月都能给到一笔现金。

现金流ETF聚焦大中市值、高现金流率的优质公司，适合长期配置。追求企业的健康度和可持续性，也为长时间的稳定分红提供了保障。

和红利策略类似，自由现金流策略也是属于价值投资的策略之一。

但和红利不同的是，自由现金流，意味着企业在维持正常运营和必要资本投资后，实际能够自由支配的现金。这一会计概念是企业经营成果在资金层面的体现，也是观察企业财务健康和真实盈利能力的重要指标。

所以从历史表现来看，中证全指自由现金流ETF(563390)跟踪的中证全指自由现金流指数显著跑赢了红利指数。

目前来看大资金都在加大对于分红的配置，现金流过往比红利表现更好，可能会成为资金的新选择。

再说回到房地产。

面对楼市这潭死水，政策工具已经快要用尽。降首付、降利率，央行一波接一波地放水。现在，首套房最低首付只要15%，二套房也降到25%。

这些史无前例的宽松措施，理论上能让更多人买得起房，但现实却是——大家还是不敢下手。

为啥？一方面，房价还在跌，买了怕成接盘侠；另一方面，人口老龄化、年轻人就业压力大，刚需也在缩水。

虽然政策极度宽松，但实际传导效果有限。购房者贷款意愿低迷，信贷宽松并未转化为实际成交。部分城市房贷利率已经跌破3%，但成交量依然低迷，市场观望情绪浓厚。

资本市场也受到了楼市低迷的拖累。房地产作为支柱产业，对GDP和消费的拉动作用明显减弱，虽然监管层不断释放积极信号，但市场普遍认为，只有楼市基本面企稳，资本市场才有望迎来真正的修复。

地方上也都没闲着。以郑州为例，地方直接下场收购开发商手里的库存房，再改造成保障房出租或出售，试图一箭双雕——既消化了过剩房源，又安抚刚需群体。但实际推进却很慢。因为租金低，回款慢，对收储方的资金占用很大。

整个中国楼市目前有7.8亿平方米的库存，相当于6000万套住房，足够法国全国人口住一遍。按照现在的去化速度，至少要四年才能消化完——前提还是销量不再继续下滑。

说到底，楼市的困局不是靠一两剂“猛药”就能解开的。开发商高杠杆、人口结构变化、居民信心不足，这些结构性难题才是“病根”。

所以，楼市的春天什么时候能来？也许要等到库存消化得差不多、房价真正企稳，大家才会重新拾起买房的勇气。而在这之前，还得继续救市，但能不能见效就另说了。

对于普通购房者来说，现在更需要理性和耐心。盲目追涨杀跌已成过去，买房这件事，终究要回归居住属性和长期价值。和现在热炒的买黄金一样，一定要多几分理性；既不能盲目追高，亦不能盲目抄底！

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