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北京【中海·朱辛庄0029地块】售楼处电话：010-88588887（官网认证）
售楼处价格，户型图，房源，地址，电话，样板间，周边配套，项目介绍
北京【朱辛庄·中海0029地块】销售中心电话：010-88588887（中介勿扰）
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中海朱辛庄0029地块前几天公示了规划方案，有不少粉丝来问我，这说明朱辛庄仍然很热。
毫无疑问，朱辛庄是整个昌平最好卖的位置。
而中海拿下的0029地块是朱辛庄最好的地块，也是最后一块。
产 品
从项目设计方案的公示中可以发现：
- 南北都有阳台，南向内嵌阳台，北向开敞阳台，南向还可能有花池小露台。
- 中心楼栋的首层是架空层，可做地上会所或者其他公共空间。
- 初步测算得房率（含赠送）大约在85-91%左右，还算不错，比中海寰宇未来高出不少。
项目距离朱辛庄地铁约400米，整个地块近似正方形，非常方正。
项目占地1.61公顷，总建面6.04万㎡，其中地上建面4.22万㎡，地上计容建面4.03万㎡。
地块积率2.5，限高80米。住宅建面约3.77万㎡，规划6栋8-18F住宅楼，共342户。
项目排布为南低北高，对于后排的采光比较友好。
北边的1-3号楼均为18F高层，两梯两户；南边三栋为洋房，其中6号楼为8层、4号楼为9层、5号楼为11层，都是一梯两户，得房率比北边三栋略高。
主力户型大概是三个：97平米和103平米三居，以及125平米四居。
97平米应该是南向两面宽的户型，103平米以上户型都是南向三面宽户型，103户型套数最多。
算上赠送面积，粗略测算各户型得房率为（仅测算预估，以官方数据为准）：
- 97平米户型得房率约91%；
- 103平米户型得房率约90%
- 125平米户型得房率约85%。
（如果对中海0029感兴趣，可以加微信brook55188，进朱辛庄500同人交流群。）
定 价
中海0029地块的实际楼面价约为3.18万元/平米（算上配建的体育用地），无销售指导价，开发商如何定价？购房者什么价格可以入？我们先来看看周边项目。
两年前，越秀星樾开盘，一期几乎日光，总计778套住宅，至今网签656套，网签均价6.18万元/平米。
越秀星樾还有最后三栋现房销售，总共166套，户型是79-83的两居、101-110三居。
23年9月份，大华启宸府开盘，不到两个月便基本售罄，楼面价为3.54万/平米，网签均价6.19万元/平米。
0029同宗的中海寰宇未来，整整1年前开盘，总计932套房源，网签657套，网签均价6.156万元/平米。
中海寰宇未来网签率刚超过70%，如果算上已认购未网签的，目前还剩下不到200套房源，压力不大。
中海0029地块的楼面价比大华启宸府低了3700元/平米，定价空间很大。
中海的朱辛庄0029，从规划方案看，不仅吊打了朱辛庄其他项目，连自己的中海寰宇未来一起都吊打。
90%的得房率、阳台、会所、架空层，如果定价6.2万/平，就会重演大华启宸府的热销场面。
考虑到周边三个项目的成交均价都在6.1-6.2万/平，0029的位置更好、产品更好，中海不能背刺自己家的寰宇未来，定价应该不会低于6.2万/平！
如果实际售价在6.2万左右，我认为可以放心买。
如果定价高于6.6万，建议等昌平其他的“好房子”项目，无论是东小口、歇甲村，也许性价比更好。
如果落在6.2-6.6万之间，大家根据自身需求，酌情考虑。
降 价
如前文所说，朱辛庄是昌平最好卖的地块，没有之一。
如果最好卖的位置，全面放松规划，全面支持“好房子”，意味着昌平后面的房子都会是好房子。
那么对于除了少数项目，其他项目都已经被彻底背刺了。
那么存量项目都得降价，否则没有购买价值。
中海0029并不是昌平第一个“好房子”，从官宣来讲，龙湖观萃是全北京第一个，星耀未来算昌平的第二个。
截至现在，龙湖观萃网签率26%，星耀未来开盘半个月网签69套；这两个项目比较类似，共同的缺点就是位置差，配套差，但定价高。
这里要说一点，有的项目看似位置离地铁站只差2KM，并算不远，但配套差距远比2KM差距大，实际生活体验的差距也远比2KM差距大。
光有“好房子”是不够的，说实话，我不太看好这两个项目，正常户型降到5万/平比较合适。
至于其他昌平不是“好房子”的存量项目，除了观堂府品质高一些，其他项目都只有大降价一条路。
昌平还有个无法背刺的项目 -国贤府，17支地铁+山姆店，1.3的容积率，唐风府邸纯洋房。
国贤府二期也即将开盘，也是6-8层的洋房，得房率继续提升到95-97%，依然是高品质的真正好房子。
巧合的是，国贤府二期的主力户型也有103平三居，以后可以对比中海0029的同面积产品。
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