近期楼市全面降温，问题并不在前期政策

文｜邓浩志

4 月，市场降温

4 月份的经济数据与房地产数据陆续公布。其中，中国 4 月财新制造业 PMI 降至 50.4，为三个月来最低，前值 51.2。中国 4 月官方制造业 PMI 49，前值 50.5。新订单指数降至七个月来的新低水平，但仍处于扩张区间。受对等关税影响，新出口订单指数骤降至 2023 年 8 月以来最低，明显低于荣枯线。就业指数在上月短暂扩张后再次落入收缩区间。

4 月份楼市数据方面，列入统计范围的 50 座城中，49 座城房价环比下跌，50 座城租金水平全部下跌。连之前楼市火爆的杭州、深圳、上海也都不例外。整体感觉，一线及强二线城市持续半年的复苏，在今年 4 月份突然被硬生生地打断了。

这里有几个点提醒大家注意：

统计数据中同比仍然是上涨的，这是因为去年 1~3 季度楼市成交都是地量，同比增长是轻而易举的事情。所以重点要看环比数据，才能感受到市场趋势的变化，而 4 月几乎所有城市成交量都下跌。这时持续复苏的市场突然被打断了，这并不是简单的小阳春行情的终结。

我不太同意一个观点，说近期楼市降温是前期政策效力逐渐减弱的结果。因为在贸易战开始前，大城市楼市都是比较强势的，甚至价格已经开始上涨。而我们所看到的所有变化都是在贸易形势改变之后发生的。所以市场降温的关键不在前期政策。

我还想强调，在舆论场里你是看不出人心的。很多人为了图省事，可能会随便表个态，站个队，这都是常见的事。但资本市场无需表态，无需站队，完全为自己的利益负责。所以资本市场的波动，更反映社会真实的心态。

为何杭州楼市压不住，鹤岗产业带不起？

据统计显示，截止到今年 4 月中，杭州卖地收入已达去年的 66%。而且多个板块诞生了全新地王。在地价不断提高的趋势下，杭州楼市自去年底开始就一路高歌猛进，成交量不断刷新记录，部分区域房价已经出现了比较明显的上涨情况。

在以前，曾经有个非常非常流行观点，说如果城市房价太高，会提高企业的成本，继而削弱城市产业竞争力。但只要你细究，这个说法在逻辑上就讲不通，但却不妨碍这个观点在众多反对高房价声音中获得了广泛的流传，并且得到不少城市管理者的认可。之后在众多因素的共振作用下，出现了持续了十几年的针对房地产，尤其是针对房价的高压政策。之所以当时这么重打压政策都没把房地产和房价怎么地，和当年住房供求矛盾十分突出，国人收入快速增长，加上货币大量超发等因素有关。但当好日子不再有的时候，大家发现，原来房地产，尤其是房企，也是极其脆弱的，数千亿规模的房企也是说倒就倒。甚至扶都扶不起来。

而杭州今年楼市表现之所以抢眼，不单得益于孵化出杭州 6 小龙的头部企业，而且杭州这些年还孵化出过万家科技企业，过千家人工智能企业，数百家游戏开发企业……

有了好的营商环境，民企蓬勃发展，才造就了大量高收入工作岗位，和大量年轻人对住房的需求，继而支持成交的攀升，房企的发展，还有地价的走高。所以，房价和地价的涨或跌，纯粹是经济发展的结果。如果没产业和企业，房价再便宜也没用。

比如俗称 “鹤岗” 的地方，房价足够便宜，但还是孵化不出任何像样的产业，或者企业。