专题 | 从北上深杭二手成交结构、房价变化看市场回稳进程

导语

2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖，刚需价格止跌，二手房作为新房先行指标促市场预期修复，加速整体市场回稳。

◎文/杨科伟、俞倩倩

研究视点

2025年一季度市场止跌企稳，事实上，二手房市场作为新房市场“晴雨表”，一方面具有先行指标特征，对政策敏感度更高；另一方面，二手房价格企稳也有助于稳定新房市场预期。基于二手房市场这一特性，我们选取了北京。上海、深圳、杭州等短期市场热度较高的城市，分析其二手房成交结构差异化，挂牌量价变化等特征判断刚需、改善客群入市情况，房价是否已经止跌回稳等，解析当前市场止跌回稳进程。

01

京沪深杭一二手房成交同比持增
二手回升表现又好于新房

2025年一季度市场止跌企稳，对比历年一季度30个典型城市新房和二手房成交总量规模，可以看出2025年基本处于6年来中值水平，2025年一季度一二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17%。为了更好的分析当前市场止跌回稳进程，我们选取了短期内热度较高的北京、上海、杭州和深圳，一季度一二手房累计同比持增且显著超30城平均水平。

从一二手住宅成交同比增幅来看，除深圳之外，二手房增幅普遍大于新房，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右，深圳基于新房供应迎来阶段性爆发和去年基数较低，一季度新房成交同比增83%。

事实上，二手房市场作为新房市场“晴雨表”，一方面具有先行指标特征，对政策敏感度更高，2025年"认房不认贷"政策后，重点城市二手房带看量周增40%，领先新房认购回升2周；另一方面，二手房价格企稳也有助于稳定新房市场预期，深圳宝安区二手房议价空间从2024年Q4的8%收窄至2025年Q1的5%，3个月后同区域新房启动涨价。基于二手房市场这一特性，本文我们将着重分析京沪深杭四城二手房成交结构差异化，挂牌量价变化等特征判断刚需、改善客群入市情况，房价是否已经止跌回稳等，分析当前市场止跌回稳进程如何？

02

二手挂牌量延续高位波动但增速放缓
千万豪宅挂牌占比上升
（本节有删减）

1、京沪深杭二手挂牌量增速放缓，深杭同环比跌幅1-2成

为了更好的分析3月以来二手房业主心态变化，我们主力聚焦了二手成交热度较高的北京、上海、深圳、杭州等核心一二线城市，从CRIC监测的四城新增挂牌套数来看，2025年一季度基本都呈现出逐月递增态势，4月前20日业主挂牌积极性略有回落，环比2025年3月日均都出现了回落，同比来看，北京、上海分别增长16%和55%，而深圳、杭州下降11%和19%。

2、京沪杭千万豪宅业主挂牌积极性稳中有增，深圳不升反降

从新增挂牌套数总价段来看，2025年以来京沪杭高改和豪宅业主挂牌积极性稳中有增：北京呈现稳态特征，总价800-3000万和3000万以上占比持稳14%和0.5%左右；上海、杭州则呈现出明显上扬态势，尤其是2025年4月以来总价800万以上新增挂牌量占比达到了2025年以来高点。而深圳则呈现出明显差异化特征，仅总价800万以上各面积段占比均出现了不同程度的回落，高端业主挂牌积极性不升反降。

从面积段来看，与以上结论基本类似，北京、上海、杭州虽然160平以上面积段新增挂牌量占比均不足10%，但是从月度变化趋势来看，基本呈现出持稳或稳中有增态势，仅深圳一城显著回落。

目前来看，豪宅出现短期挂牌量上升，我们认为业主心态可能存在以下变化：一是高位套现的避险心态：一方面一线城市地段豪宅长期被视为抗跌资产，但当前宏观经济增速放缓、房地产行业整体调整，部分房东认为豪宅价格可能已触及阶段性高点，选择在高位套现以锁定收益。另一方面房地产税试点预期、遗产税传闻等政策不确定性增加持有成本，尤其是多套房持有者倾向于提前减持高总价资产，避免未来政策冲击。二是流动性需求驱动下的优化资产配置，全球加息周期下，海外资产（如美元资产、海外房产）收益率吸引力上升，房东可能抛售国内不动产以置换更高收益或更安全的境外资产。三是“卖旧买新”的置换需求，近两年来以上海为代表的核心一二线城市新房豪宅供应大爆发，产品力持续升级，随着四代宅、高得房率、高装配标准的优质豪宅入市，也客观上使得部分豪宅客户将置换需求前置。

3、京沪深杭总价100万-500万元房源占比约6成仍是新增挂牌主力（略）

4、京沪深总价500万-800万元中高改房源挂牌稳定且占比约2成（略）

03

刚需房源成交过半但集中度下降
高改和豪宅占比环增
（本节有删减）

1、沪深杭低总价成交集中度下降，500-3000万成交占比环增（略）

2、京沪深杭140平以上成交占比同环比齐增，高改和豪宅供求活跃

从成交面积段来看，与高总价段成交占比持增结论趋同，高改和豪宅需求旺盛，京沪深杭四城140平以上面积段成交套数占比稳中有增。

而从140平以内面积段来看，京深杭90-140平成交占比环比持增，主要源于这一面积段多为三房设计，功能性完备，可以满足“一步到位”的自住需求，性价比相对较高，跌幅较为显著的多集中在70-90平中等面积段，而70平以内刚需面积段则呈现出显著的差异化特征，北京成交套数占比同环比齐降，上海、深圳、杭州成交占比仍有上行趋势，主要得益于“四限”松动后新政对刚需客群的刺激作用较为显著。

3、成交占比环增多为城市核心区，深杭主力区域集中度上升（略）

04

半数二手小区房价环增、高端领涨
价格止跌向刚需延伸
（本节有删减）

1、沪深杭二手房价环比上涨小区占比波动上行至50%以上

北京、上海、深圳、杭州等核心城市二手房价进一步确立企稳势头，2025年3月沪深杭均有超半数小区房价环比上行，北京上涨小区占比也达到了46%。事实上，上海、杭州已连续两个月均有过半小区房价环比上涨，加之土拍延续火热表现，也为二手房价企稳回升奠定预期，杭州2025年3月二手房价指数环比增长1%，创2022年8月以来70城环比涨幅新高。

2、京沪近1年议价空间逐步收窄，沪深杭议价空间均不足20%（略）

3、京沪深高端小区房价领涨，沪深杭约半数刚需小区房价环增（本节有删减）

从小区类型来看，高端小区率先显露出了量价齐升的积极信号，除杭州外余下三城3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，改善次之，北京、上海、杭州3月也有过半数改善小区房价环比上涨。值得关注的是，3月上海、深圳等新政利好型城市刚需小区房价也出现了企稳回升态势，本月约半数刚需小区房价环增，占比较2025年2月出现了显著上升。

事实上，较高端小区而言，目前刚需、改善类小区挂牌规模更大，在大量平价房源长期待售的背景下，随着成交显著放量，房价走势迎来了新的“平台期”。随着二手房交易的持续放量，买方扫清当前的低价挂牌房源之后，刚需、改善类房源将开启新一轮的上涨周期。

05

京沪深杭二手由“以价换量”正转至“量增价稳”，供需活跃预示回稳进程加速
（本节有删减）

1、京沪深杭二手房新增挂牌量、成交规模延续高位波动（略）

2、刚需产品成交集中度下降，高改和顶豪成交占比回升

而从成交结构来看，虽然小面积、低总价刚需产品仍占比一半以上，不过从成交集中度略有回落，此消彼长的当属高改和顶豪产品，即总价500-3000万、面积140平以上成交套数占比均有上行态势，此外二手房成交区域也有向城市核心区域不断聚焦的趋势，以北京海淀区、东城区；上海徐汇区、普陀区、长宁区，深圳南山区、福田区，杭州拱墅区、上城区、西湖区为典型代表，其中深圳南山区、福田区，杭州拱墅区、上城区成交套数占比均为本城市TOP3区域，主力区域的成交集中度还在持续上升。相较而言城市外围区域成交占比低且环比持降，市场热度显著回落。

3、高端小区房价领涨，刚需小区止跌，市场信心持续修复

从房价层面来看，二手房价已呈现出止跌态势，北京、上海、深圳、杭州等核心城市二手房价进一步确立企稳势头，2025年3月沪深杭均有超半数小区房价环比上行，北京上涨小区占比也达到了46%。价格博弈进入新平衡阶段。上海、深圳、杭州议价空间相对较小，均不足20%。从环比变动来看，北京、深圳、杭州均有小幅微增态势，仅上海一城微降1pcts；同比来看，近一年来，北京、上海二手房议价空间均有逐步收窄态势，而深圳、杭州议价空间稳中有增，不过仍在20%以内。

此外，高端小区领涨，刚需、改善积蓄势能。CRIC监测数据显示，除杭州外余下三城3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，改善次之，北京、上海、杭州3月也有过半数改善小区房价环比上涨。值得关注的是，3月上海、深圳等新政利好型城市刚需小区房价也出现了企稳回升态势，本月约半数刚需小区房价环增，占比较2025年2月出现了显著上升。

文章来源:克而瑞