深圳楼市，购房风向标彻底变了。。

　　五一过完，楼市那股热闹劲儿也消停了。

　　经过三、四月份的集中买房换房，楼市又开始进入买卖双方互相拉扯的新阶段。

　　今年核心城市的楼市“小阳春”始于2月下旬，并在3月份达到成交高峰期，而4月中旬起，各大城市楼市成交热度则出现不同程度的下滑。

　　深圳楼市的表现处于什么水平？哪些买房群体入市较为积极？哪些群体比较惴惴不安？

　　逐一来看：

　　01

　　4月份，北上广深杭蓉几个核心城市的二手房成交数据，无一例外，环比全都呈现下降态势。

　　其中，深圳二手房网签量环比减少5.7%，环比降幅在几大城市里面算是比较少的；北京、上海、杭州4月二手房成交量环比减少19%以上。

　　大体上看，4月上半场这几个城市还维持3月份的成交热度，但到了4月下半场，基本就明显降温了。

　　从宏观的角度，中美关税战，是影响市场情绪的核心因素之一。

　　中美关税战一开打，很多买房人的收入虽然没有缩水，但因为信心受挫，不确定自己未来会不会受到影响，继而在决策上保持谨慎态度，着急买的先进场，不着急买的持币观望。

　　如果没有关税战的搅局，今年楼市小阳春预期大概能延续到5月。关税战一来，又没强刺激政策，很多人的信心开始动摇，最终小阳春提前结束。

　　深圳土拍市场方面——

　　宝中南街坊地块，挂牌起拍价86.27亿元，地段优越，原本是宝中的“新地王”，却于4月底宣布暂停出让。

　　此次突然中止交易，可能与当前房企资金紧张有关，拿地门槛让多数房企望而却步，主要还是商业占比过高，后续大概率会重新调整土地出让条件以适配市场现状。

　　02

　　深圳楼市，哪些买房群体的入市节奏较为积极？

　　据贝壳最新监测报告，今年4月越来越多购房者选择改善升级住房，大户型、中高价二手房成交提升。

　　数据显示：

　　超过90平房源成交量占全市的35.3%，这个比例比去年同期涨了近5%；

　　144平以上房源成交比例为9.3%，每卖出10套房就有将近1套是豪宅户型，比去年多出2.5%。说明越来越多深圳家庭趋向于改善户型，特别是经济条件比较好的改善，最近买房节奏有所加快。

　　而现在市场上惴惴不安的群体，主要有两类。

　　第一类是没有抓住小阳春卖房，又着急置换的，错过了3、4月份，接下来的楼市过渡月，想卖房只会更加不易。

　　第二类是手上预算较少的刚需，市面上选择最多，但对应的稀缺资源也有限，想要突围而出也不容易，尽量避开容易保障化、已经被市场分化掉的房子。

　　从中长期来看，房价会向购买力看齐。

　　不同购买力的选择，让房子之间产生了价差。所谓豪宅、改善和刚需的分层，本质是购买力的分层。

　　不同产品类型的房子，也有好差之分。同价位预算内，你拥有的稀缺资源越多，以后房子对应的确定性就越强。

　　03

　　这两天，投资界有个大新闻：

　　94岁的巴菲特在伯克希尔年度股东大会上宣布将于年底卸任CEO，结束长达60年的“股神”生涯。

　　在巴菲特看来，人生只要富一次就够了，守得住的财富才是财富。

　　回顾巴菲特一生，创造了惊人的财富增长：

　　从1965年接手一家濒临破产的纺织厂开始，他用六十年时间打造出全球最独特的企业帝国——200家子公司，市值超过1.2万亿美元。

　　1964-2024年间，伯克希尔每股市值的复合年增长率高达19.9%，整体市值增长5.5万倍。

　　这意味着，如果你在1964年投资1万元买入伯克希尔股票，到2024年它的价值将超过5.5亿元。

　　巴菲特是如何守住财富的呢？

　　第一不投机，只投资自己了解的企业；

　　第二不跟风，在市场恐慌时保持理性；

　　第三不贪婪，永远留有余地。

　　目前伯克希尔账上现金储备高达3477亿美元，这一数字足以让任何企业艳羡，可用于随时出手。

　　不是人人都能像巴菲特一样，能大批量买入优质的项目，但他的这个思路很值得每个人学习。

　　只有备好弹药，在机会到来之际，你才能比别人更低成本建仓。

　　从房价的角度，深圳核心地段的好房子，未来依然是硬核资产。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。