买5000万以上房子的人，都在想什么？

前不久，绿城潮鸣东方以19.5万元/平方米的备案均价打破了徐汇滨江住宅单价天花板，也引发了行业关注。申度君亦撰写了一篇名文《客观说一说，绿城潮鸣东方凭什么卖19.5万/平方米》。文章写了项目定价逻辑的市场争议点，同时也预测徐汇滨江+绿城产品的双重BUFF加持，项目的售卖情况应该会不错。

截至5月2日，绿城潮鸣东方认筹结束，120套房子，收获了200多组客户认筹，也印证了申度君的观点。

在与一位业内资深专家的沟通中，我们对于绿城潮鸣东方的定价有过观点的碰撞，他认为如果在设计初期绿城控制一下面积段，从而控制总价会是更理性的做法。而我却认为，绿城恰恰并不想降低总价，而是在设计初期就将目标客群锁定在了5000万+购买力的买家。

今天，申度君就想为大家说一说，为什么现在上海的房子，似乎越贵却越好卖？这些买5000万以上房子的人，他们到底都在想些什么？

上海作为中国房地产市场最热的城市，2024年5000万+豪宅售出308套，远超排名第二北京的50套，广州的14套。足以证明上海顶部资产的价值。

申度君调查了过去6年，上海总价5000万元以上一手豪宅成交情况（见下图）。发现，从去年开始，顶豪成交呈现出一个爆发式的增长。今年一季度，上海总价5000万元以上一手豪宅成交套数更是同比增长85%，一季度成交套数已是去年的四成之多。

数据来源：克而瑞

申度君选取了6个近两年来总价超5000万的住宅（非别墅类）进行分析，发现这几个超过5000万以上的住宅，成交情况都非常好。它们其中大多数大概率占据了较好的地段资源，启元和金陵华庭还是典型的价格倒挂盘。

但是另外4个楼盘卖得好，除了地段不错，产品力却是更核心的因素。因为无论是位于前滩的百合园，还是位于徐汇滨江的潮鸣东方，都卖出了超越其地段价值的价格，是溢价盘。而壹号院顶着融创暴雷这样的不利因素，一路热销至今，也是其产品受到了市场的认可。

我认为，随着市场越来越趋于理性，拥有更多信息透明度的5000万以上房子的购买者，除了地段价值，更看重的是房子本身和及它传递出来的无形价值。在后面的文章中，申度君针对这个会做进一步的解读。

徐汇滨江的绿城潮鸣东方均价19.5万元/平方米，对于上海楼市而言，这是一次历史性的事件。

徐汇滨江和老黄浦新天地碰撞，引发市场热议。一边是老牌王者、一边后起之秀；一个象征上海的底蕴，一个代表上海的未来。5000万买哪里，楼市上演了“哲学命题”。

上海仍是塔尖买家的心头好，一众金融新贵及老钱贵族高端购买力频频出手，地段、产品、服务、以及价格的博弈，顶豪的竞争格局正在发生微妙的变化——

经过这一周期的发展，新天地、陆家嘴等老牌王者地段，房价涨幅进入均衡有序通道，稳定但波澜不大；

而徐汇滨江却有了后来居上之势。仅仅用了10多年的时候，它从无到有，从零加速破百，走出的是“爆发”增长路线。

来看一组地产申度调研的数据，你可能会跌破眼镜。我们研究了近三年来板块内大部分新推出的单套建面300㎡以上+总价5000万+的一手公寓，经克尔瑞、中原地产等多方数据交叉验证，得出了以下这个表格。

也许真是徐汇滨江勃发的潜力，让一些塔尖客群敏锐察觉，从而弃旧爱而宠新欢——

金融+艺术的双重属性：徐汇滨江是上海唯一将金融产业与人文艺术深度结合的滨江板块，西岸金融城规划总投资超600亿，涵盖超甲级写字楼、奢华酒店及文化艺术场馆，同时汇聚龙美术馆、西岸美术馆等艺术地标，形成“金融+艺术”的独特城市界面。

产业能级与人口吸附力：西岸金融城定位为数字经济、生命健康、现代金融的产业高地，已吸引腾讯、阿里、微软等头部企业入驻，高净值人群的聚集为豪宅需求提供长期支撑。

绿城抢下徐汇滨江，站在了风口，赢了一半；但聚焦到地块相邻关系，潮鸣东方的地块并非传统意义上的“一线江景”，且户型总价高，绿城的解题思路是什么？

1、全新一代的顶豪产品力

2、匹配徐滨气质的“颜值”实力

3、绿城的服务力

绿城潮鸣东方的买家，首先是认可徐汇滨江的卓越未来，其次是认可绿城的品牌溢价、产品力溢价、服务力溢价。在他们眼中，徐汇滨江最大的价值或许不是“江”，而是它赋予的上海其他板块从来没有过的生活方式。

所有的决策，究其根本，是一笔“大账”和“平衡”。

可以想象，在绿城团队拿下徐汇滨江地王的时候，背负了很大的压力。但最终认购结果给了他们一个不错的反馈，这也是顶豪购买力用行动为绿城投的一票。

很多年以后，绿城潮鸣东方都将是一个为人津津乐道的案例，它完成了一次产品力的极限突破——

产品力的创新：牺牲开发速度（拿地后3个月才定案），以近零能耗标准打造全景舱的立面，采用“生息社区”“无边际泳池”等创新性概念。

圈层纯粹性：仅推出120套285-585㎡大平层及顶复，总价约5000多万，精准锁定客群。

从中，我们也看到顶豪阶层对生活方式的需求在转变；由原来的“地段论优先”转而更关注“社区呈现的生活理念和生活方式。”

上海城市头部城市黄金地段，对于全国富人来说都是“必争之地”。回归到我们今天的主题，买5000万以上豪宅的人，都在想什么？

首先，资产的保值增值还是第一要素。但是，他们中意的板块已经不一定锁在黄浦、静安、陆家嘴，而徐汇滨江等高成长板块也开始进入他们的视野。

徐汇滨江更像是“成长股”，产业（科技+金融）+ 江景 + 国际配套（西岸梦中心）仍在兑现期，且客户迭代，吸引科技新贵、金融精英，购买力堪比“老钱”。

其次，买房子买的是一种生活方式，更多的是追求精神共鸣。申度君认为，进入2025年，顶豪市场已经进入"第三次价值跃迁"。对生活方式的选择，已经从"资源占有型"转向"文化生产型"。

公开资料显示，顶级豪宅买家中，80/90后占比提升至55%。以绿城潮鸣东方为首的新一代豪宅，用开合式生息社区、艺术化立面设计、全景舱广角视野、立体庭院景观、可变户型设计，精准回应了科技新贵、艺术藏家对“个性化表达”的诉求。