房产买卖律师：经适房满 5 年未补交收益，买卖合同是否有效？

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林小敏，与周芳系母女关系，与赵阳系继兄妹关系。

被告：

周芳，林小敏生母，赵阳之母，与已故的陈志强系再婚夫妻。

赵阳，周芳与前夫之子，陈志强继子，林小敏继兄。

刘宏，与吴敏系夫妻，涉案房屋买受人。

吴敏，与刘宏系夫妻，涉案房屋买受人。

关联主体：陈志强（已故），周芳再婚配偶，生前与周芳共同申请涉案经济适用房。

（二）案件事实

周芳与陈志强于2002 年再婚，2017 年 3 月 9 日，二人以家庭名义与甲公司（北京长龙房地产开发有限公司）签订《×× 市商品房预售合同（经济适用住房）》，购置 ×× 区 ×× 二路 × 号院 × 号楼 ×× 层二单元 ×××× 号（一号房屋），总价款 348157 元。合同约定经济适用房满 5 年方可转让，确需转让时需向政府申请回购或补交收益。2020 年 5 月，陈志强去世。2021 年 11 月，甲公司确认房屋信息；2022 年 4 月，房屋登记至周芳名下。

2022 年 8 月 25 日，周芳、赵阳与刘宏、吴敏签订《×× 市存量房屋买卖合同》，以 130 万元出售一号房屋，当日交付房屋，120 万元购房款转入赵阳账户。后周芳与赵阳因房款分配产生争议，林小敏得知后起诉，主张交易违反经济适用房管理规定，侵犯其作为继女的合法权益。

（三）双方主张

原告主张：

确认周芳、赵阳与刘宏、吴敏签订的房屋买卖合同无效；

四被告承担诉讼费。

周芳辩称：认可交易违规，同意原告请求。

赵阳辩称：合同由周芳主导签订，自己仅协助办理手续，原告非合同当事人，不具备主体资格。

刘宏、吴敏辩称：

原告与房屋无直接产权关系，不具起诉资格；

购房时房屋登记在周芳名下且无抵押，已尽合理审查义务，合同未违反法律强制性规定，怀疑周芳与原告恶意串通。

二、争议焦点

林小敏是否具备原告主体资格？林小敏作为继女，是否因亲属关系对涉案房屋享有利害关系，从而有权提起合同无效之诉。

涉案合同是否有效？交易是否违反经济适用房管理规定，是否损害社会公共利益。

三、案件分析

（一）原告主体资格认定

涉案房屋为周芳与陈志强的夫妻共同财产，陈志强去世后，林小敏作为与陈志强形成扶养关系的继女，依法对陈志强的遗产份额享有继承权。根据《民事诉讼法》规定，与案件有直接利害关系的公民有权提起诉讼。林小敏的继承权与涉案房屋处置直接相关，故具备原告主体资格。

（二）合同效力分析

违反政策性规定：经济适用房属于保障性住房，《预售合同》明确约定“购买不满 5 年不得上市交易，确需转让需由政府回购”。涉案房屋虽在 2022 年交易时已满 5 年，但按规定转让前需向政府申请并完成收益补交等程序。周芳、赵阳未履行法定程序直接出售，违反《经济适用住房管理办法》等政策性规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定。

损害社会公共利益：经济适用房制度旨在保障低收入家庭住房需求，违规交易破坏了申请、轮候制度的公平性，导致公共资源分配失衡，损害了其他符合条件家庭的期待利益，违背公序良俗。根据《民法典》第一百五十三条，此类行为应认定为无效。

合同相对性与责任认定：赵阳在合同中以“出卖人法定代表人” 身份签字并收取房款，应认定为共同出卖人。但合同无效的核心原因是交易违反政策，与主体资格无直接关联，不影响法院对合同效力的独立判断。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条，判决如下：

确认周芳、赵阳与刘宏、吴敏于2022 年 8 月 25 日签订的《×× 市存量房屋买卖合同》无效；

驳回林小敏的其他诉讼请求。

五、案件启示

政策性住房交易的合规性：经济适用房等保障性住房的交易受特殊政策约束，买卖双方须严格遵守上市交易条件（如年限限制、政府审批程序等），避免因违反强制性规定导致合同无效及法律风险。

利害关系人的诉讼资格：即使非合同当事人，若通过继承、共有等关系与涉案财产存在直接利害关系，仍可依据法律规定主张权利。购房人需全面核查房屋权属及相关利益主体，避免遗漏潜在权利人。

公共利益的司法考量：涉及公共政策的民事行为，即使形式上符合合同自由原则，若实质损害社会公共利益（如破坏社会保障制度），法院将依法认定无效，体现法律对公共资源分配秩序的维护。

买受人的审慎审查义务：购买房屋时，除核查产权登记外，还应主动了解房屋性质（如是否为经济适用房、是否存在交易限制），必要时向政府部门核实政策要求，降低因政策违规导致的交易风险。