北京买房：理清思路，购房建议1521

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

谢谢解答，我主要是想买房后把女儿的户口落到北京，因为儿子是北京户口，女儿也落北京户口对他俩都公平，同时考虑一下学区，主要是为了他俩在北京考学有点优势。现在初中是在片区学校上学是吧，有可能被派送到片区不好的学校是吗？

要想在北京参加中考，最晚什么时候去北京上学呢（目前他俩都在石家庄），还有高中听说只有重点高中是面向全市招生，普高还是在片区内招生，是这样吗？望全面介绍一下初、高中的上学政策，还有买房的一些建议，是考虑片区买小点的，还是不考虑片区买舒适性的呢，谢谢。

因为我和儿子是北京集体户口，买了房女儿的户口就可以迁到北京，他俩就可以在北京上学了，妻子可以调过去工作，照顾俩上学，但牺牲很大，为了孩子，没办法。

A：

1、到目前为止，其他行政区就都是派位了，阳光招生，都是看运气。

只有朝阳区是以单校划片为主的，也就是说，如果有了户籍+房籍，那进入对口好中学的概率很高。而且朝阳有自己的特色，如果只买对口中学的房子，那有可能买到溢价很低或干脆没溢价的。所以既然俩孩子都五六年级了，要想确定中学的话可以考虑朝阳的学区房。但350万的预算也不太好办，选择不多。

最好是从小升初就到北京。因为只要是比较好的中学，初一大多都进行分班或分层教学（走班制）。导致虽然在同一所学校和年级，但得到的资源是有很大不同的。甚至这么说吧，在牛校内部的资源差距，有可能比牛校与渣校的差距都大。因为渣校的分层不太严重，而牛校的好资源更向牛娃倾斜。

而如果小升初时不来，那就只能是初二转学了，初一和初三都不接收。那初二就晚点儿了呗，除非是成绩特别好，否则好点儿的学校都不爱收。最晚当然是直接中考了呗，甚至直接高考都行。

2、不是所有牛高都面向全市招生，而是只有华夏女中如此，招全市的女学霸。其他的都是实验班面向全市招天牛娃，东西海互相锁区除外。另外牛高也给东西海之外的区一些统筹名额，非常少。

绝大多数高中当然是区内招生了，否则谁还费劲巴拉的去买东西海的学区房啊？另外民办高中和部分国际部面向全市，国际校还面向全国呢，反正也不参加高考。

3、全面介绍政策？我没时间做不到，而且也不是搞教育的懂的不多，找懂行的吧。

4、是否买学区房也只能家长决定，外人没法建议。这就跟买衣服似的，是专卖店买品牌的，还是超市买实惠的？只能看自己的目的或用途需求。我能理解您这纠结的心情，但帮不上什么忙。

另外建议让中介找房时最好别提太高的期望值，否则他们有可能给贴上对北京楼市不太懂的标签，之后就更敢忽悠和承诺了。

仅供参考。

二

Q:

请问，近期准备买一套房子。诉求如下：①预算1200以内的房子，二手房，限在海淀区。因孩子在101上学将2-5年。②考虑保值问题。无学区诉求。一手房，考虑永丰南，颐海云颂，预算1100万左右的新房。

五道口，华清嘉园；---只够买2居，或者全北3居。安宁庄，上林溪---户型好，价位合适，距离远。清河，莱圳家园---老板楼。马连洼，古月园、博雅西园、万科西山庭院（流动性差）

西二旗，领秀新硅谷 ---远。上地，当代城市家园。西北旺，百旺茉莉园、中海枫涟山庄。

A：

1、好家伙，这么多小区，我可说不过来，只能笼统的聊五毛钱儿的。

2、无学区诉求，这不是有没有或要不要的事儿，而是所有海淀的房子都自带学区属性，区别只是学区溢价有高有低而已。

打个比方吧，这就相当于想买件衣服，要求是去商场专卖店买，但无品牌诉求。可专卖店的衣服都是自带品牌溢价的，无论是否需要都必须接受。

3、保值的话那常规建议就是买溢价低的呗，反正也用不上学位。华清嘉园的应该最高，马连洼西北旺的中等，其他清河西二旗上地和安宁庄的应该都相对低。也就是学区越好，溢价越高。

比如华清嘉园是中关村的，北京第一学区房神盘，当年刚有学区概念时一战封神的，五道口也就因为华清嘉园而成了宇宙中心。现在应该不算太高了，让中介算算吧，觉得合适再买。

或者说看房时都算算学区溢价的比例吧，拿数字说话，别跟着感觉走就行。

4、新房我不熟，不方便点评人家，跟二手房也是两码事儿，没必要放一块儿比较。当然新房也可以让中介算算溢价率，除了学区的再算算开发商的利润溢价，这才好做比较。

仅供参考。

三

Q:

比喻用的很好，品牌的服装都有溢价，品牌越大溢价越大，但是有面儿，但是抗跌属性不一定好。

①保值的话，您的建议就是买溢价低的，反正也用不上学位。华清嘉园的应该最高，马连洼西北旺的中等，其他清河/西二旗/上地和安宁庄的应该都相对低。也就是学区越好，溢价越高。

②清河/西二旗/安宁庄的应该都相对低。（上地因为小升初无坑校，也是溢价很大），在此前提之下，清河/西二旗/安宁庄，可以选择。

③清河/西二旗/安宁庄，现有的逻辑是次新要好于常规的房子，我在次新里边找一找？

A：

1、地段（或板块）跟学区是两个概念，我说的是“上地”是对边您提到的当代城市家园说的。上地学区的溢价当然高了，海淀+北京都算第一序列。

另外在入学高峰期之内，学区房的抗跌性总体更强。只是过了高峰期说不好，得看是否有支持的政策了。

2、这几个板块的溢价都相对低，西三旗学区的理论上更低（牛校除外），但也要具体计算一下，一房一议。

3、当然是次新的强于老房了，但也看性质和居住体验，或者说是综合评价吧。像您昨天提到的上林溪和莱圳家园（莱镇香格里）都算是其中很强的，价格走势排前列，看房时算算溢性价比就行。

仅供参考。

四

Q:

问，旧宫紫郡府、北京润府、亦庄泰禾拾景园，这三个哪个更好，从未来发展考虑。

A：

1、从未来发展哪个更好？这怎么说呢，小区本身是不可能发展的，只能依靠地段儿。那从理论上来说，哪边的现有条件越差，哪边的发展才可能越大。或者说那边的土地存量越大，才有越多的发展空间。

2、那旧宫已经算是成熟板块了，至少是接近成熟，土地存量跟边缘新区没法儿比，规划上就不可能有太多的新东西。所以这地段儿的未来就是个稳妥，至少不落后大盘，但不太可能走出独立行情。

3、总之如果追求发展就看东边吧，虽然是三区交界，但理论上更有未来，看各方怎么合作和财政投资力度了。

另外新房我不熟，北京润府的价格我都不知道，这问当地中介和渠道商吧，他们卖房的才熟悉。

仅供参考。

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