中国楼市的好消息，来了？

　　今天的文章不写长，和大家聊聊天

　　01

　　首先问大家一个问题：为啥这轮救市，楼市没有类似2008年和2015年那么快的“V"字反弹呢？

　　抛开周期因素外，我认为有两点：

　　第一点：居民负债率达到极限。

　　大家要明白，房价的“顶”就是居民负债能力的极限。

　　从时间线看，2008年居民负债率是17.0%、2015年的居民负债率是31%。那么2023年居民负债率是多少呢？

　　超过64%。

　　第二点：货币政策比较审慎。

　　在2008年我们降准每次都是100个基点，现在每次都是25个基点，2008年有举世闻名的四万亿、2015年有不低于4万亿的棚改货币化。

　　2023年这轮救市有什么？

　　相比2008年救市的利率7折，存量贷也一刀切7折，2023年这轮利率降低的幅度、速度、包括存量贷多方博弈之下的下调周期，都不如2008年猛，亦不如2015年狠。

　　关于利率对购房者意味着什么，可以看我们之前的文章《》

　　其次，我再问大家第二个问题：上面两个问题，如果归因分类，你们认为是什么？

　　我认为归因分类上述问题就两个词：经济和政策。

　　因为居民负债率是个相对概念，只要居民收入增加，或者通货膨胀升高，那么相对而言，负债率就会降低。

　　换句话说，经济大环境变好，GDP增速和通胀率走高，那么负债就会被稀释。

　　这种情况具象到现实生活中，就是一线城市20年前买房负债50万，感觉是个“天大”的事情，现在负债50万感觉“毛压力”没有。

　　所以，如果回看我们的政策和货币方向，其指向或者说目标都非常清楚：

　　（1）显性的目标：唯GDP增长论；

　　（2）隐性的目标：唯CPI增长论；

　　要把上述内容说全，说透是个耗时巨大的事情，反正大家记住：

　　我们生活在一个唯GDP论的宏大叙事逻辑中，在这个逻辑中我们一直追求CPI通胀率超过2%到达3%

　　从文章的角度看，为了易读易懂，我简单粗暴的进行了概括。

　　但现实场景中，这些问题、举措嵌套在一个个内外部因素中，很多时候都是牵一发动全身。

　　比如，美元加息这个外部因素。

　　普通购房者看到这里心中要嘀咕：你丫真是扯蛋啊，我就琢磨购买新房还是二手房，你和我说美元加息，玩呢？

　　针对这种想法，我想告诉大家两点：

　　（1）买房过程中，最重要的事情就是踩准周期，踩准节奏。

　　因为房子还是那个房子，户型还是那个户型，但买入或者卖出的时间不同，总价相差几十万甚至上百万。

　　为什么现在卖房都亏钱？

　　因为现在是下行周期。

　　为什么2019年之后买房都亏钱？

　　因为追涨都是高位接盘。

　　所以，大家买房要顺周期，卖房要顺大势。

　　（2）在经济周期中，有一个因素对人民币计价资产影响非常大，就是：美元周期，或者说美元加息、美元降息。

　　我告诉大家：只要美元加息人民币计价资产就会承压，只要美元降息并维持低位，资金就会流入资产。

　　文章看到这里，被“长期看人口、中期看土地、短期看金融”这种万金油逻辑洗脑的伙伴会问：

　　啥？美元加息房价就要跌！

　　啥？美元降息房价就要涨？

　　我告诉大家，咱们的楼市就是政策市，但本质却是一种货币现象。

　　不懂？

　　来，我接着给大家说说美元加息、降息对楼市的影响。

　　美元作为国际结算货币，其地位非常特殊，通过连续加息、连续降息影响全球经济周期。

　　所以，不论你是想买房的小白，还是投资了多套房产的老饕，如果想踩准节奏，博弈“牛短熊长”的窗口期，那么一定要把这篇文章看完。

　　大家对于美国自己加息影响自己经济走势，这点很好理解，但都不明白，为啥美元加息会影响其他国家呢？

　　因为美元加息会产生息差套利，美元降息息差套利消失，美元会从美国流出。

　　不懂？

　　我给大家举个例子。

　　假设蓝色星球上有两个部落，鹰部落和熊部落的存款利率都是1%。

　　那么你手里有100万元，无论把钱放在哪个部落银行都是一样的。

　　但如果鹰部落宣布存款利率提高至5%，那么你一看，这不行啊，利息差额太大，你就会把钱全部存入鹰部落。

　　如果只有你一个人这么做也就算了，可熊部落里还有很多机构，一看这差额就开始从熊部落按1%贷款，然后把钱存入鹰部落的银行。

　　——这个过程就是息差套利。

　　然而你从熊部落按1%拿到的货币是“熊币”，你无法把熊币存入鹰部落的银行。

　　所以你要把“熊币”换成“鹰币”，因为银行的利息都是自己部落的币种捆绑的。

　　也就是说，你要想拿到3%息差，你必须要把“熊币”换成“鹰币”。

　　——这个过程就是外汇交易。

　　当越来越多的“熊币”从熊部落银行被贷出来，在外面兑换成“鹰币”。

　　那么“鹰币”就越来越值钱，“熊币”就越来越便宜。

　　——这种现象就叫货币贬值。

　　可蓝色星球上有很多跨部落投资的公司。

　　这些跨部落公司最早发现熊部落经济发展迅速，所以将“鹰币”换成“熊币”来熊部落买资产（大宗资产）、买股票、买股权......

　　当然，熊部落经济发展迅速，资产价格涨啊、股票也涨啊、股权也贵啊,这些跨部落公司当初投入的100万已经变成120万，你对这笔投资还很满意。

　　可是，当你知道鹰部落加息之后，你就变得不开心，变得很惆怅。

　　因为你一算账，你虽然赚了20万，由100万变成了120万，但如果“熊币”兑换成“鹰币”，你只能兑换102万。

　　也就是说，只要鹰部落不断加息，或者将利息停留在高点，你这投资的100万很有可能要亏本。

　　于是你不管三七二十一，赶紧抛售手里的资产、股票、股权将“熊币”换成“鹰币”

　　——这个过程就是购买美元避险。

　　关键这种事情不是悄咪咪干完就没事了。

　　这种情绪、这种感知、这种趋势会一个传导一个，一群传导一群，然后就会出现更多人在抛售资产、债券、股票.......

　　所有的投资渠道，逐渐都会变成这样。

　　用这样一个比喻，希望大家明白：只要美元加息，或者美元利率停留在高位，那么2000绿票子的存款收益率就可以的达到5.3%。

　　这5.3%是什么？

　　是无风险收益啊！

　　这5.3%收益再按照汇率，由鹰币兑换成熊币，你想想这是什么收益~

　　所以，只要美元不断地加息、或者利率停留在5%以上，那么所有的资金都会涌向这个“无风险收益率”。

　　不过呢，就在上周，也就是12月14日信号出现了改变：美联储的加息周期结束了。

　　也就意味着：无风险是无风险，但收益率要下降了！

　　02

　　6月份美联储会不会降息成为市场最关心的信号，那么，美联储降息对咱们的影响又是什么？

　　因为咱们这是地产号，没必要凑字数说复杂的内容，大家只要记住几点：

　　（1）美联储加息周期已经结束；

　　（2）从过去历史看，美联储加息周期结束之后，市场会有为期12个月到16个月的衰退；

　　（3）主流观点预判从2025年，美联储将比低于3次降息

　　更多的数据和内容我就不放了。

　　我只想告诉大家，只要美元降息，中国的财政和货币政策，以及楼市就少了一座大山压在身上。

　　那么，上面两个部落熊部落和鹰部落的故事就要倒过来了。

　　大家不要忘记，美元降息还会带来一个非常重要的影响：

　　就是房企的生存环境会改善。

　　以房企为例。

　　在之前——

　　房企借回来1美元，国内赚6元钱就能还上；

　　美元升值之后，国内要赚7元钱才能还上；

　　可当下的情况恰恰相反——

　　之前，房企在国内能赚6元，现在只能赚3元，

　　如果换算成房子，就意味着——

　　以前出售1㎡，可以还1美元，现在要出售1.5㎡，才能还1美元，而国内现在行情只能销售0,5㎡。

　　所以国内降息，增加流动性，希望销售由0.5平米，增加到1平米。

　　那么，美元降息则意味着房企偿还美债的压力将减少。

　　尽管房企的苦日子还需要一段时间，但随着美联储降息，房企的偿债压力也会越来越小。

　　03

　　最后，说几点我个人的感受。

　　（1）、货币政策变得“宽了”。

　　不能说宽松，但确实比之前要“宽”，目前货币的投放速度仍然以财政的专项债为主。

　　专项债针对了地方城市的重大项目和各种基础设施投放，所以流传速度没像“货币政策那么快”

　　（2）、困局的“困”打开了缺口

　　中国政策受蒙代尔三角约束，即资本自由流动、货币政策、汇率我们只能取其二，不能全部都占全。

　　美元进入降息通道，我们腾挪的空间会更大。

　　（3）、站在未来看当下。

　　客观来讲，影响楼市的因素很多，这些因素形成的惯性仍会持续一段时间。

　　但从趋势维度看，利好正在一点点发生~

　　（4）贸易战

　　没有赢家，最后就看利益交换的“点”怎么落地了！

　　最后——

　　有句话怎么说来着，让子弹飞一会儿~

　　老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！