房子过户后，如何合法要求原居住者限期腾退？北京房产律师建议

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林芳。被告：赵阳。第三人：赵强。

（二）案件事实

林芳与赵强系夫妻关系，赵阳为赵强之子，三人系继母子关系。1995 年 10 月，赵强作为公房承租人承租一号房屋，并持续承租至 2019 年。2019 年 5 月 14 日，甲公司与赵强签订公有住宅买卖合同，将一号房屋以 63935.12 元出售给赵强，房屋产权转为个人所有。同年 11 月 5 日，一号房屋登记至赵强名下，2022 年 8 月 19 日，房屋转移登记至林芳名下，林芳取得单独所有的不动产权登记证书。

一号房屋现由赵阳占有使用。林芳多次要求赵阳腾退房屋遭拒，遂向法院提起诉讼。赵阳辩称房屋原是其父赵强承租的公房，父亲曾表示让其居住，且自己对房屋转为私有产权并不知情。赵强同意由林芳单独主张权利。双方均确认赵阳不属于安置居民。

（三）双方主张

原告主张：一号房屋原由配偶赵强承租，后经夫妻出资购买转为私有产权，现登记在自己名下，赵阳无权占有，请求判令赵阳腾退返还房屋，并由赵阳承担诉讼费。

被告辩称：不同意腾退一号房屋，房屋曾为父亲承租的公房，父亲允许自己居住，且对房屋产权变更不知情。

二、争议焦点

赵阳是否有权继续占有使用登记在林芳名下的一号房屋？

林芳要求赵阳腾退返还房屋的诉讼请求能否得到支持？

三、案件分析

（一）房屋产权归属认定

一号房屋最初为赵强承租的公房，后通过房改售房，赵强出资购买并取得产权，随后产权转移登记至林芳名下。根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。因此，林芳作为登记的房屋所有权人，依法享有对一号房屋的占有、使用、收益和处分权利。

（二）赵阳占有房屋的合法性判断

赵阳主张有权占有房屋的依据是其父赵强曾允许其居住，但未提供任何书面协议或其他有效证据。在赵强将房屋产权转让给林芳后，赵阳继续占有房屋缺乏合法依据。虽然赵阳曾是公房承租人的家属，但公房转为私房后，其居住权利并未当然延续。根据法律规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。赵阳未能举证证明其占有房屋具有合法理由，应当承担不利后果。

（三）权利主张主体的确认

赵强明确同意由林芳个人向赵阳主张权利，这符合民事主体对自身权利的处分原则，且不违反法律规定，法院予以认可。林芳作为房屋合法所有权人，有权要求赵阳腾退房屋。

四、裁判结果

判决赵阳于判决生效后十日内腾退一号房屋并返还给林芳。

五、案件启示

产权登记的重要性：不动产物权以登记为准，及时办理产权登记是维护合法权益的关键。房屋所有权人应重视产权变更手续，避免因未登记或登记瑕疵引发纠纷。

居住权利的合法性依据：占有使用他人房屋需具备合法依据，如合同约定、授权许可等。仅凭口头承诺难以得到法律认可，应通过书面协议明确权利义务。

证据留存意识：在涉及财产权益纠纷时，当事人需保留相关证据，如合同、授权文件、沟通记录等。缺乏证据可能导致主张无法得到支持，承担败诉风险。