暴跌57%，蒸发235亿港元，总负债2265亿，曾经的汕头首富栽了

作者 | 曾有为

来源 | 品牌观察官（ID：pinpaigcguan）

2021年龙光集团销售额突连续两年破千亿，一度超过了富力地产，风头正盛的纪海鹏甚至高调的对外宣称：龙光集团能在民营房企中笑到最后。

但令人没想到的是时隔一年就传出龙光债务爆雷的消息，龙光集团当年总债务达到惊人的2265亿元。爆雷首年龙光销售额暴跌千亿，积重难返！时至今日还没有缓过来。

就当众人以为，纪海鹏会像总部设在广州的地产行业巨头的掌门人，用假离婚等手段来转移资产，消极对抗债务时，曾经很少露面的纪海鹏却亲自下场自救，其后使出的一系列“组合拳”更是让众多债权人看到了龙光集团的诚意。

为人极低调行事却极其“张扬”

2014年纪海鹏24岁的女儿纪凯婷以80亿元的身价，成为当年福布斯榜单中最年轻的女富豪，一时风光无限，时人称“龙光公主”。与此高调相比，作为父亲的纪海鹏却极其低调，二十余年都没有怎么接受过公开的采访，被称为国内最神秘低调的房企老板。

纪海鹏的发家方式也让人意想不到，他竟然是靠做许多大房企觉得麻烦的“城中村改造项目”起家。

1993年，纪海鹏开始从事医疗器械和建材生意，由此获得了创业的第一桶金。3年后，纪海鹏看到了房地产市场的巨大潜力，在汕头成了龙光建安公司，开始涉足房地产行业。

公司成立之初，纪海鹏就凭借着强大的人脉资源，拿下了当时很多房企都不敢接的金禧花园城中村改造项目。

纪海鹏仅仅用了四年时间，就把金禧花园打造成了汕头当年规模最大、配套最齐全的一个楼盘，开盘当年，这个楼盘的销售额就占了整个汕头楼市年销售额的一半。

纪海鹏和他的龙光建安也由此一炮而红，很快就成为了汕头的房企巨头。

当时华南各大城市都在陆续推动城市“双改”。但是由于旧城和城中村内，宗族思想比较强盛，高层的关于“双改”的通告命令很难在旧城和城中村中真正快速推行，所以很多一线房企对费时费力的“双改”项目兴趣甚少。

与之相反的是，许多潮汕籍的房产大佬就很热衷于旧城改造和城中村改造项目，一线房企不接，他们接了 ，就有了弯道超车的机会，比如富力和佳兆业的第一桶金都是从“双改”都赚取的。

与此同时，千禧年之后，华南的一线房企乘着奥运的春风，一路北上。

眼光敏锐的纪海鹏当即发现自己的机会来了，他迅速带着龙光建安来到大湾区，利用自己之前积累的潮汕人脉，在珠三角疯狂拿地，并且创造了当年开工、当年开盘、当年交证，恒大和碧桂园来了，估计都得叫龙光一声“大哥”。拿地就迅速开工，通过一系列高杠杆高周转的操作，纪海鹏回笼了大量资金。

2008年金融危机席卷全球，北上的华南房企纷纷掀起降价潮，有些房企甚至到了破产边缘，许多房企大佬四处找银行借钱续命。一直守家的纪海鹏看着账面上的巨额资金，却开心的笑了，开始东征西讨，开启了龙光的“地王”之路。

2009年纪海鹏花了7亿在在东莞拿下地王，2010年纪海鹏又花了9亿在南宁拿下地王，而后又花了4亿元在惠州拿下地王，一边是北上房企的东倒西歪，一边是守家的龙光的高歌猛进，最终通过纪海鹏的一系列操作，龙光在大湾区地产行业中，正式步入了巨头之列。

纪海鹏本人相当的低调，基本上不参加公开的采访，所以外界对这个潮汕地产大佬也知之甚少，但是和纪海鹏低调的为人相反，龙光地产在拿地等方面确实极其高调，屡创“地王”记录，坊间一度称龙光地产为“地王收割机”。

2011年已经改名成龙光地产的龙光正式将总部设置在了深圳，第二年纪海鹏又在香港设立的总部，此年龙光地产的销售额也第一次突破了百亿。

进入10年代的龙光，在纪海鹏的带领下逆天豪赌，大杀四方，把低调做人，高调做事发挥到了极致。

可惜纪海鹏到最后才悟透：打江山易守江山难的道理，纪海鹏的自信最终反噬了龙光在20年代的未来。

惨遭“股债双杀”

蒸发235亿港元

2020年8月针对房地产的三条红线开始正式实施，地产界开始大洗牌，许多行业巨头不是爆雷就是违约，龙光集团却在这年交出了销售额首破千亿的成绩，第二年龙光集团再创新高，销售额达到1402亿，一时间风头正盛。

纪海鹏甚至一度自信的以为龙光可以在房地产上笑到最后，没想到2022年龙光再也笑不出来，销售额腰斩至441亿元，房子卖不动了，债务也还不动了，后来龙光更是自爆债务危机，净负债率达到了123%，总负债额达到2265亿元，积重难返。

龙光的总部搬到深圳之后，纪海鹏也把在英国留学的女儿纪凯婷叫了回来，并通过信托等方式，把龙光集团85%的股份转给了纪凯婷，2013年龙光地产在香港上市，纪凯婷担任非执行董事，纪海鹏进一步隐居幕后。第二年龙光也迎来了一次重大考验。

2014年初，深圳开始针对房地产严格的执行“双限”。明眼人都看得出来，房地产的红利政策正在收紧，土地红利金融红利正在消失，房地产盛宴或许已经接近了尾声。纪海鹏也一改往日的拿地高调，对于是否继续扩张持谨慎态度。

但是年轻的纪凯婷却从中看到了另外一个机遇，彼时的深圳正在大规模的推行“新型城镇化”。纪凯婷预判未来的房地产肯定会再次起飞，于是纪凯婷说服了父亲纪海鹏，要把龙光那套高杠杆、高周转的地王收割方式复刻在深圳的土地上。

随后的几年时间里，龙光先后拿出200多亿在深圳各处拿地，先后拿下了白石龙、红山、凤凰城等地王地块。

要知道2015年龙光的年销售额也不过刚破200亿，一个个地王地块背后的逆天豪赌，所带来的机会和风险或许只有纪海鹏自己才能把握。

这一次，龙光在纪凯婷的建议下，再次赌赢了！2015年初，深圳就连续出台多个政策，鼓励“去库存”，楼市最后的疯狂也被彻底的推上了高潮，那时候深圳的楼市基本上是一天一个价，龙光之前所耗费巨资拿下的地王地块也随之水涨船高。

正当所有人都以为，房价已经到了高点，不会再升下去的时候，纪海鹏父女却选择了继续加码，2016年市值只有130亿的龙光，却拿出了140亿拍下了深圳光明新区的一块地，并且毫无疑问的成为了当年的地王。

当时光明新区的房价平均不过2万8，而龙光花140亿拿下的地，开盘必须卖4万5以上才有可能赚钱，这其中溢价超过了百分之百，没有人相信龙光可以从这块地里面赚到钱。

但是到了2017年开盘的时候，700套房，均价5.3万，开盘不到一分钟，就全部卖光，龙光在深圳豪赌成功，此后龙光又接连拿下了一个又一个地王，到了2020年，龙光地产的年销数额已经突破了千亿，成功跻身千亿房企之列。

图源：2018-2021年龙光集团业绩及增速表

龙光地产也改名成为龙光集团，纪海鹏迅速成长起来的龙光，一度自信的给龙光的未来指明了道路——“龙光要做城市综合服务商”。

2021年龙光再进一步，销售额突破1402亿元，风头之盛，一度盖过了老大哥富力，此时的纪海鹏信心十足，准备继续复刻砸钱猛打的拿地方法，在30年代把龙光集团推向下一个巅峰，然而让人没想到的是，只有了一年，龙光集团就从巅峰坠落了深渊。

2022年初，外界就传出龙光存在未向外界公布的私募美元债务，本来就已经风雨飘摇的地产市场，更是闻风而动，资本用脚投票，纷纷撤场。

短短一周内，龙光集团的股价就惨遭腰斩，暴跌50%以上，直接蒸发了235亿港元。5月份，龙光集团在“股债双杀”内忧外患之下，直接停牌。资金链枯竭，债务危机，销售额下滑，2022年，一路豪赌的龙光集团，终于迎来了凛冬。

但此时已经赌输了的纪海鹏还不甘心，他还想再进行一场豪赌，低调了多年的他，亲自公开下场自救，纪海鹏还想赌，他赌这次龙光可以翻身，前有恒大的前车之鉴，纪海鹏为什么觉得龙光可以再次翻身？他还有资本做赌注吗？

2265亿元的“豪赌”

2019年纪海鹏家族以500亿元的财富，荣登胡润百豪榜单的51位，到了2024年纪海鹏家族财富已经缩水至25亿美元，位列2024年福布斯亿万富豪榜的1330位，早已失去了往日“汕头地区首富”的风光。

但是纪海鹏骨子里潮汕商人拼劲和不服输精神，让纪海鹏选择了做房企化债的少数派，从龙光集团爆雷之后，纪海鹏就对外承诺坚决不躺平、不逃债。如今经过三年的艰难自救，龙光集团已经迎来了债务重组的关键一步。

2022年8月，龙光主动向外界承认集团爆雷。2023年3月，龙光集团鼓起勇气发布了2022年的财报，龙光集团全年销售额为441.1亿元，同比暴跌千亿有余，集团净亏损88.7亿元。其中集团总负债更是达到了惊人的2265亿元，集团全年的新增土地储备为零，昔日的地王收割机早已停机。

此时的龙光可谓是已经站在了崩溃的边缘，已经很少露面的纪海鹏也不得不多次公开喊话，龙光绝不会躺平，试图以此来稳定市场对龙光集团的信心。

纪海鹏之所以宣布龙光绝不躺平，很重要的一个原因就是龙光手里还有不少优质地块，这可以说是纪海鹏手中唯一的王牌了，也是龙光能否翻身的唯一机会，于是一向号称地王收割机的龙光也不得不将旗下的许多楼盘和地块打折售出，促销力度低到一度被本地有关单位紧急叫停。

可是纪海鹏还是算错一步，如今的房地产市场一只脚已经步入了寒冬，降价也不一定能促销。

就拿龙光当时以168亿港元拿下的香港凯玥豪宅项目来说，2023年首月开盘也只卖了三套，月销售额不过5亿港元，如果凯玥三百套豪宅能够全部卖出，将会创造大约300亿港元的销售额，有了这笔现金流，龙光必定能够喘口气，可惜形势比人强。

房地产的春天早已过去，龙光是否能够通过“卖卖卖”来回笼资金，这还有待市场的考察。

不过瘦死的骆驼比马大，龙光手中的优质资产毕竟摆在那里，加上纪海鹏在爆雷之初所展现出来的各种诚意。

在2022年底龙光就成功的将快要到期的220多亿内地债务，成功延后了3至4年，这也为本来就捉襟见肘的龙光有了喘息的机会。

在随后的几年的时间里，曾经出手阔绰的龙光集团也将经营的重心转向了保交付和债务重组。

2024年龙光集团交付了2.8万套房，龙光手中的王牌——凯玥豪宅项目也成交额也在不断增加。

另外纪海鹏家族也准备拿出13.41亿美元股东贷款，用来取信于债权人。

到2025年2月，龙光集团对外宣布，他们已经取得了80.8%的境外债权人的支持，现在只等香港的法院批准落地。

3月，龙光集团又对外公布了219.62亿元的境内债务重组方案，纪海鹏打出了一套组合拳，提出了债转股、折价回购、资产抵债、特定资产和全额展期留债等。五个选项给债权人选择。

这两个消息，标志着龙光集团的境内外债务重组方案又向前了一步。但是龙光目前所面对的局面依旧不容乐观，根据龙光集团2024年财报，龙光集团年营收232.64亿元，净亏损高达66.2亿元。

纪海鹏在龙光集团风头最盛之时，曾对外说龙光能在一众民营房企中笑到最后。这不是自傲时的一时嘴快，而是纪海鹏对自己和龙光实力的自信。

面对2000多亿的债务爆雷，纪海鹏拿出的却是“不摆烂、不逃债”的宣言，誓要再进行一场“豪赌”，纪海鹏始终相信自己和龙光能依靠积极的方式和手中的优质资产翻盘。

正所谓商场如战场，谁也不知道下一秒市场会做出什么反应，但是“躺平”肯定必死无疑，纪海鹏骨子里的潮汕拼劲，注定了纪海鹏要继续“赌”下去。

如今经过3年的正向自救，龙光集团似乎也离“上岸”越来越近，笑到最后或许也只是时间问题。

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