4月北京新房量价同比上涨难掩分化，“五一”促销潮来袭

4月份刚刚结束，北京新房市场量价均出现同比上涨行情，同时价格持续波动，高端项目拉动均价同比上涨15%。业内人士认为，当前市场仍依赖政策刺激与个案热销，二手房交易乏力持续制约换房需求。

面对“五一”假期，开发商打出特价房、实景开放、文创活动等组合拳。专家认为，促销能短期提振楼市，但其真正回暖仍需更多利好政策、产品尺度的再宽松以及整体经济预期的改善。

北京新房成交上涨30%，专家称市场仍在“筑底”

北京楼市4月份呈现“结构性回暖”特征。

据北京链家研究院统计，4月份，北京新建商品住宅（不含共有产权房，下同）成交3010套，同比上涨30%、环比下降27%，成交量处于中等水平，基本持平近一年来月均成交量、略高于16个月以来均值水平，其中海淀区3个新房项目显著带动市场成交使得该区成交量在全市占比接近20%；成交均价65178元/平方米，同比上涨15%、环比上涨0.3%。

北京链家研究院分析师岳微分析称，高端项目入市带动价格出现结构性波动。当前新房市场表现出分化态势，一方面，高性价比产品广泛受到客户认可；另一方面，具有稀缺性的高品质住宅产品，即便总价更高，依然吸引改善客户进行选择。

而在此前的3月，北京新建商品住宅市场热度更高，当月成交4151套，同比上涨51.7%、环比上涨107%，成交量接近去年“9·30”政策出台后首月成交水平；成交均价64999元/平方米，同比上涨11.7%、环比上涨17.4%。

合硕机构首席分析师郭毅表示，与3月份相比，4月份北京新房整体市场的分化更加明显，“大家看到的一些还不错的市场现象，核心还是零星热销项目的拉动，除了海淀的几个项目开盘有着五六十亿元的销售成果外，北京其他新开盘项目都表现平平。”

郭毅进一步说，分化的出现，核心在于北京楼市没有真正企稳，没有走出筑底的阶段，也没有摆脱政策的影响。二手房价格并没有出现明显回升，依然处于低位，对换房的支撑力度并不扎实，从而影响了大家对未来的价格预判和保值预期。在这样的一个预期下，购房者的买房决策更加慎重，因此未能为新房市场带来更多的增量需求。

郭毅认为，从当下北京新房市场来看，其核心是要通过利好政策来进一步扭转预期，给市场更好的信号。同时，要在新房产品力提升上给出更大的政策面支持。虽然目前北京各区都出现了一些“好房子”，但北京的“好房子”与南方城市的“好房子”相比，在规划尺度上还有很大的宽松空间。

新盘亮相、比拼，北京楼市“好房子”逐渐增多

3、4月份是传统的销售节点，不少房企会选择这个节点加速推盘。此前的3月份，北京共有15个住宅项目获批预售证。进入4月份，据新京报贝壳财经记者统计，涉及的住宅项目，共有14批次预售证发放，包括中海丽金府、中海朝阳ONE、北京隅·西颂、北京国贤府等项目。其中，北京隅·西颂首开销售149套。

除了开盘外，4月份不少开发商动作频频，通过产品亮相、推新等动作吸引购房者。尤其是在北京发布《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》后，各项目积极响应北京“好房子”政策对居住品质提升的号召。

4月9日，懋源地产推出全新高端低密产品系“云系”，同时，云系首个项目懋源·云纪亮相。懋源地产集团副总裁刘强介绍，懋源·云纪从土地阶段就开始定制，将土地规划容积率从1.6争取调整为1.1，在后期产品规划中又主动将容积率降至1.05，可售面积减少了8000平方米，但业主可以享受到超低容积率别墅的全新生活，部分户型的实际得房率突破100%。

4月29日，记者采访获悉，由中建壹品、兴创置地联手开发的元启项目，通过创新户型设计、南向奇偶阳台、精奢会所等空间优化，提升得房率与居住舒适度，同时融入全屋智能化体系，打造“功能复合、场景多元”的现代人居体验。在产品上，建面约88-168平方米户型，搭配阳台，使实际使用面积增加约10%，宜居属性提升。

此外，在4月份，亦庄首个“好房子”项目招商序亮相，这也是招商蛇口在北京的首个“序”系产品。招商蛇口玺序系产品官睢佳俊表示，风雨连廊串联起社区下沉庭院和架空层，近千平方米架空层与下沉庭院形成联动空间，配备双会所，涵盖恒温泳池、健身区、壁球场、儿童活动区、书吧及茶室等功能。招商序规划了建筑面积约91-165平方米三至四居产品，室内空间高效利用+阳台功能转化，得房率最高可达96%。

在“得房率大战”与政策宽松背景下，北京新房市场正经历从“以价换量”到“以质取胜”的关键转型。

特价房、折扣房，五一“花式促销”大战开启

“五一”假期，作为传统楼市营销节点，开发商通常会推出系列促销活动刺激市场需求，诸如特价房源、折扣优惠以及售楼处活动等。

位于昌平区中关村生命科学园的全国首座“好房子”——龙湖•观萃项目，于5月1日迎来实景展示的再次上新，位于5#楼的建面约129平方米的森境楼王四居实景样板间首次开放，第四代住宅标志性的建筑外立面也将实景呈现。与此同时，中建信和•和颂九里项目实景示范区也将开放。

此外，在“五一”期间，龙湖•观萃“初夏森活节”启幕，全天候露营营地开放并提供免费露营装备；每日2套129平方米的四居秒杀房源，5#楼房源更可享专属9.7折、首访认购9.9折、三天内首付齐9.9折。

招商臻园项目举办潮玩嘉年华活动，包括到访可享春日特饮、会所游泳课堂&会所瑜伽课堂、彩绘尤克里里DIY、古风摄影写真拍照活动等；同时推出优惠房源，直播间专属9.9折。

绿城晓月和风项目推出“焕新清盘季”活动，到访即送和叔文创周边，成交即可砸“金蛋”，“老带新”成交可获家电、家装、家宴礼，10套特惠房源限时开抢。西山云庐项目活动期间专享限时收官特惠房源。

建发·观堂府“时光音乐节”第三季将于5月1日晚开启；5月3日，观堂“科学实验狂想秀”第二季将实验室搬进园林；5月1日-3日，全时段开放汉服游园会；5月4日，“亲子运动嘉年”第二季再启。

“五一”期间，央企华润置地八大主力在售项目联动举办“京彩一夏 黄金周抢房盛典”，将呈现四大新实景园林空间：北京润府下沉庭院、京熙润府与璞瑅润府达尔文营地、橡树湾三期实景示范区焕新。各项目分别推出“五一”期间专属优惠房源及购房政策，如好房9.9折、购房享家电礼包、打卡项目享定制文创好礼等。

在业内人士看来，“五一”促销能在短期内提振市场热度，但无法根本扭转楼市调整态势，未来市场将更依赖经济基本面恢复和政策支持力度。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 刘军