世上的事存在既合理，未必说是真有什么道理，而是自有其运行逻辑

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

请问，既然商品价格是由供需决定的，那北京如此高房价的需求在哪里？谁会需要这么贵的房子？我也是做销售的，第一堂课就是商品价格不由卖家决定，不是商家想卖多高就能卖多高的，而是要由买家消费者决定，得看人家愿意掏多少钱买。一包烟一瓶水，不是超市标价1000块钱就有人买的，顾客如果只愿意出10块钱，那说明这东西就值10块钱。

那请问北京的房子，以我现在租的这套房为例，如果卖的话据说能卖900万，但房东根本就卖不掉，所以只好分成四间房出租，每间只租3000块钱，合计1.2万，他的投资回报率只有1.3%，连银行利息都达不到。那这套房的真实价值是多少？我们租房的是真需要这套房的，但我们四个人加起来估计也只有*百万元钱，所以这套房的真实价格就应该是*百万，以下。对不对？

章哥：

1、商品价格确实是由供需决定的，北京房子的需求分成三部分：有钱+想买+有资格，满足这三条就算需求，否则就不是需求。

租客对于房子来说是“需要”，但如果钱不多，或者是不想买，再或者是没资格，那都不算需求，对房价就没有直接影响。

2、谁会需要这么贵的房子？认为还不太贵的人呗。这世上的奢侈品多了，我也净是想不通的。比如LV的塑料马甲，巴黎世家的乞丐装，还有豪车游艇和私人飞机什么的，最不可理解的就是大师们的书画作品，都什么人在买？谁会需要这么贵的玩意儿？但就是有人买呗，咱们的不理解，其实是人家对自身事物的解决方案，不需要别人理解。

3、商品价格由买家决定，这只能说是部分情况吧，在供大于求，或商家必须卖而顾客不必须买的时候，价格由买家决定。但在大多数情况下，价格都是各方博弈的结果。您可能只听了第一堂课，或者是只能理解这入门课程，但其实后边的课程还多着呢。

比如一瓶水吧，在超市里1块钱，在饭馆里2块钱，在酒店里5块钱，夜总会里10块钱，到了沙漠还或许100块钱呢，价格是由谁决定的？

4、房东根本卖不掉？也或许是不想卖吧。北京的存量住宅是800多万套，挂牌率长期在1.5%左右，最多2%，10多万套而已，您觉得没挂牌的是卖不掉还是不想卖？

这逻辑也可以放在您身上，是买不起北京的房子，还是不想买？您可以说不想买，但也有可能是买不起吧？

5、投资回报率1.3%，这数值不对吧？总价900月租金1.2万，租售比是750，租金收益率是1.2*12/900=1.6%，所以您计算错了。如果这套房是老破小，那应该是学区房，价格中包含30%以上的学区溢价，甚至更高，哪儿的房子啊，学区价值这么高？

当然，即便是1.6%也或许达不到同期银行利息。但其中包含学区溢价啊，如果剔除溢价，那这套房的真实收益率在2%以上，甚至2.5%，即便是再减去物业费供暖费等成本，也能和银行利息差不多了吧？那还要什么自行车？

6、您这四个租客能凑出*百万，所以房价就只能价值*百万？这属于强盗逻辑了，那您哥儿几个要负债*百万呢，房东白送房子还得替你们还钱吗？

您这是零元购思维，我穷我有理。我还是那句话，您这叫“需要”，不是“需求”。您或许还需要高薪工作呢，也或许需要白富美，但达不到人家的要求就只能都是“需要”而已，不算需求。

7、总之需求和需要不是一回事儿，理想和现实也不是一回事儿。这世界上的事儿“存在既合理”，未必说是真有什么道理，而是自有其运行逻辑。

有的人能理解，有的人不能理解，但这世界没必要非得让所有人都理解，因为所有人都只能理解自己认知范围之内的事儿。您能理解了吗？不理解就算了。

仅供参考。

借这话题多说一句，商品价格由消费者决”，这个概念是“日本大荣集团老板中内功”在80年代提出的。大荣当年在日本的地位和口碑，约等于咱们的胖东来吧。也就是大荣在大阪的占有率非常高，而且是凭借着诚信+慈善+善待员工+薄利多销来经营的。老板中内功不仅是企业家，也是当时日本的哲学家布道者，地位基本等同于松下幸之助。

但是，当年他提出的这个观点，让日本乃至全世界企业界都觉得很颠覆。因为日本是当时成本控制做的最好的国家，他们凭借着“再拧一把干毛巾”的精神，硬是顶住了“广场协议”后日元升值的压力，企业成本并没有增加太多，在国际上的市场占有率仍然非常高。当时日本的观点是：商品价格，由企业控制成本的能力决定。

那中内功又为什么提出“商品价格由消费者决定”呢？

因为中国呗，当时中国已经从引进过时设备以满足内需，发展到提升质量发展工业品出口的时代。虽然大部分仍然是“三来一补”的小企业，但整体规模非常大。

而日本在广场协议后，向东盟各国转移的是技术型生产线，向中国转移的是低端生产线，所以成本能做到更低。

因此中内功才有底气让消费者定价，背后的逻辑是“中国人非常便宜，便宜到无底线，能让日本消费者花最少的钱，得到最好的商品”。

所以明白了吧，让消费者定价真不算太好的观点，其背后必定是要压榨制造业的劳动人民群体。当年是日本压榨中国企业，现在呢？难道咱们也要压榨谁吗？

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