建得了奥运村，救不活自己：首开的黄金时代坍塌了？

二十年前，北京城开与天鸿集团合并，首开股份横空出世，诞生之日便自带“北京市最大房企”的光环。

从亚运村、奥运村到国家体育馆，首开用5000万平方米的建筑体量撑起北京城的天际线，“京城一哥”的称号响彻地产圈。

然而，当2024年财报发布时，我们惊讶地发现，首开已经今非昔比——全年巨亏81.41亿元，连续三年累计亏损近150亿元，营收近乎腰斩，负债率攀升至74.4%。

这让很多行业从业者在扼腕叹息的同时充满疑惑：曾经与帝都共生长的首开，为何节节败退？

壹

回首首开走过的路，或许，在其竭力维护“京城一哥”的体面中，隐患早已悄然埋下。

首开的高光时刻定格在2018年。

那一年，首开凭借最后两个月的冲刺惊险跨过千亿门槛，但代价沉重——为了分摊北京高地价的风险，首开选择“合作开发、不操盘”模式。

当合作伙伴，如保利、龙湖等房企在前台唱戏，首开选择隐身幕后。

其他房企自然是看中了首开国资委背景和在业内的“好人缘“，以及其不错的资源整合能力，首开也得以对冲北京地价快速攀升带来的潜在风险。

不过，合作开发这把双刃剑在虽让首开得以保住了销售额，却也使其在市场中逐渐失去品牌话语权。

市场记住了保利操盘的“和悦华锦”、龙湖打造的“景粼原著”，却鲜少有人知道首开才是背后的联合开发者。

对合作的依赖已成痼疾，千亿俱乐部的“虚胖”背后，是首开沦为了“黄金配角”。

贰

首开的另一重困境来自激进的土地策略。

2016年，首开提出“根植北京，扩张全国”的战略，在全国范围内攻城夺地——当年新增的14块土储中有13块位于京外。

脱离了大本营四处出击的方式曾让首开短暂受益，但反噬则来得更为猛烈。

由于调控的逐步深入，首开在外地的经营难言乐观。

譬如，首开在东莞的首开熙江玥，当初备案价在两万出头，但由于去化困难，不得不一再下调价格，最终以工抵房的名义打了对折。该项目开发周期长达两年，远高于行业平均周转速度，错失2022年市场窗口期，成为首开激进扩张战略下“高价囤地反噬”的典型案例

与此同时，北京大本营也遭其他房企蚕食。

自从2019年中海以280.9亿元销售额取代首开成为北京销冠以来，首开市占率逐年下跌。

2024年，首开股份在北京市场全口径销售额为229.9亿元，排名第五位；权益销售额为105.2亿元，排名第七位。

今年以来，首开的排名还在下降。首开一季度在北京市场全口径销售额为33.6亿元，排名第十一位；权益销售额为16亿元，排名第十三位。

如今，面对行业下行，或许是受以往战绩的影响，首开的应对策略显得被动：2024年仅新增两宗土地，总成本12.2亿元，同比缩水88%。

土地储备的收缩虽缓解现金流压力，却也暴露其战略保守，未来增长动能不足。

更残酷的是现金流压力。

2024年，首开签约金额仅剩400亿元，同比下滑35%，但债务规模却持续扩大。

为了续命，首开接连几年都忙着甩卖资产：北京发展大厦、铂郡商街、珠海公司股权……甚至连自持十余年的“亲儿子”商业项目也含泪抛售。

叁

首开的国企身份是它的护城河。

首开也乐于营销这个身份。

关于这点，可以查查百度。

在年度报告中，首开承认，“2024年是公司发展史上极其困难的一年。”

首开的挣扎是那么明显。

2024年，首开裁员262人，高管薪酬总额缩水440万元，组织架构反复整合。

但这些节流措施相比81亿亏损，只是九牛一毛。

首开的跌落，是时代转身时的一声叹息。

曾经的“京城一哥”，未能在行业转向“精细化运营”时抓住先机。当高杠杆、快周转的模式失效，当合作开发的捷径反噬品牌，当国企光环抵不过市场铁律，首开给整个行业留下的警示是—— 地产下半场的生存法则早已改变，

而对于首开，我们仍旧期待：那个筑就半座北京城的巨头，能否重建自己的光荣与梦想？