从城区边缘到“中心城市核”，苏州城南价值蝶变还有澎湃动能！

“人人都说江南好，游人只合江南老。春水碧于天，画舫听雨眠。”

江南自古以来便是文人墨客魂牵梦萦的地方，钟灵毓秀的山水、深厚绵长的人文历史，一皮一骨，使得江南成为中华文明中的福地所在。其中，尤以苏州为最。

但是，往往人们来到苏州就直奔姑苏，却忽略了东吴县。这个频频出现在白居易、陆游、黄庭坚、梅尧臣诗词中的吴中，伴随经典传唱。

但是，随着园区、狮山相继成为苏州价值高地，人们提起苏州，可能会想到金鸡湖周边、新区狮山，也可能是姑苏老城。当年“十万人家天堑东，管弦台榭满春风”的吴中，似乎真成为了历史。

殊不知，一场吴中主城更新计划，再次将古吴县的绰约风采焕发新生，这就是苏州南部重要的城市中心——吴中城南中心。

作为吴中区中心城市核的重要组成部分，吴中城南街道始建于2004年，是在乡村田野中崛起、从城乡结合部逐渐迈向苏州主城南中心的区域。

诚然，相比于空白纸上画蓝图的园区，发展时间早、商圈成熟早的吴中城南，城市更新有着不小的难度。

但是，吴中作为吴文化发祥地，虽然皮与骨中无不透露着温婉，背后却又有着不甘落后、敢为人先的硬派精神。

这些年，吴中城南中心范围内厂房腾退、城市更新、配套落实、产业升级等一系列动作一直未有停歇。

为了改善城市界面，2019年吴中就提出了旧城改造规划，加快城市更新节奏。

大规模腾退更新的同时，吴中城南在交通、教育、人文、娱乐休闲、产业资源等方面全面推进发展建设，区域界面协同性越来越高，配套密集度也在明显提升。

随着去年地铁7号线的开通，吴中城南中心已有2号、3号、4号、7号共计4条地铁线汇聚，已然形成吴中最高密度的公共网络交通中心。

交通价值

而且友新快速路、吴中大道、西环南延、东环南延等组成了一个小内环，可实现快速通达苏州全城。

生态价值

域内水系丰富，京杭大运河穿城而过，并在东侧与澹台湖交汇，建成了澹台湖公园、宝带桥-澹台湖景区等一系列城市生态空间，丰富区域健康休闲生活。

◎宝带桥实景图

人居价值

商业配套上，东吴天街、万达广场两大商业引擎，撑起板块的底蕴与厚度，进一步丰富并提升区域消费休闲能级。

教育配套上，区域内有大名鼎鼎的碧波实小、碧波中学，还有澄湖中学、澄湖小学等学校，以及控规显示的多宗教育用地，满足就近上学需求。

再加上城南文体中心、苏州吴文化博物馆等艺术休闲配套，进一步提升了城南中心的区域形象和文化品位。

◎苏州吴文化博物馆实景图

产业价值

一个区域要想有长足发展，就必须要有坚实的产业基础。

在城南中心东南片区，东吴工业园将成为整个片区的人才聚集地，打造成以维信电子、适新科技等为引领升级的高端产业之芯。

有通达全城的交通配套，有丰富高能级的人居配套和丰沛的生态基础，还有不断升级迭代的产业前景，叠加吴中城南中心本就与姑苏、新区等区域的核心板块接壤，吴中城南的未来充满活力。

2021年，吴中区十四五规划纲要发布，将吴中城南中心带入全新发展通道。

不止步于过去的成绩，吴中城南中心，正在开启全新一轮的城市更新。

为进一步强化吴中城南中心的首位度，规划明确“中心城市核要大力推进城市更新，打造苏州主城南中心”的发展目标。

在2020年之前，吴中城南中心的新房供求经历了6年左右的低谷期，这与板块内土地供应量少、新房供应有限、地价居高等多重因素有关。

从官方发布的效果图来看，未来的吴中城南中心，将会是一个充满国际范的高规格、高颜值、大未来的全新之城。

吴中城南中心将引入国内和国际先进规划经验，为区域擘画一幅传承历史、面向现在、对接未来的蓝图。

据规划，区域将围绕澹台湖生态公园、京杭大运河文化带两大核心项目，打造成集特色教学、教育科研、文化体验、生态居住、活力运动等主要核心功能于一体的复合型功能区。

依托城市绿核澹台湖、文化之核吴文化博物馆以及宝带桥-澹台湖景区周边的大运河文化带的核心节点，打造成澹台湖文化活动核。

沿着南北向运河线，则将汇聚运河休闲长廊、特色景观步行桥、尹山大桥、桥头公园等，打造吴中中心城区运河客厅。

试想一下，在不久的将来，当你从京杭运河北线一路向东、向南，一路均是生态公园、湖河风光、文化展馆、文化商业街……一步一景，既能感受古吴县悠长的历史底蕴，又能体验到极具魅力的生态风景和文化气息，真是美好。

此外，在吴中城南的南部区域，是产城融合区，将以吴中城南既有产业、城市配套为基础，打造成集科技创新、产业孵化、商务办公、成果转化、技术服务、产业转型、总部经济等主要功能于一体的产城融合综合服务区。

区域将以迎春路为产业廊道，汇集维信电子等明星企业、企业服务中心、数字化中心、产业孵化平台等科技创新产业业态和全产业链。并配套建设体育休闲、商业商务功能于一体的配套和服务，一键激活区域创新活力。

得益于以交通为支撑的高能级枢纽、以生态为底色的高颜值环境，以及古今辉映的人文底蕴，吴中城南中心擘画全新未来，是以城市更新为内核的高质量发展，以产城融合服务为中心的高品质生活。

这里的未来，远比我们预想的更有澎湃动能。

区域面貌的焕新和区域价值的不断提升，一定会带来区域房地产价值的不断迭代。

直到2020年，吴中城南国土空间规划开始大规模调整，这一年也是这个板块土地市场大爆发的一年。

当年该板块一共成交了4宗宅地，中交、中建智地、绿城、合景泰富等房企纷纷入驻城南中心。

而后，吴中官方公布了城南中心的全新规划，明确要提升城南中心的首位度，并大力推进板块城市更新，打造苏州主城南中心。

在这样一轮规划下，吴中城南板块随后又吸引了龙湖、万科、龙湖、保利置业等房企首入或持续深耕，新房供应量也在2021年进入高峰期。

综合来看，2020年之后，吴中城南板块的新房市场表现虽然没有明显的大涨，但也处在相对稳定的状态。哪怕是在市场明显走弱的2023年，吴中城南的新房成交量还出现了明显的增长。

有很多人说，吴中城南中心的新房供应结构偏刚需、刚改，导致改善需求外溢。实际上，从2022年开始，吴中新房供应已经开始向改善产品转变。

而带动这个变化的房企是龙湖。2022年，吴中城南供应的两宗宅地均被龙湖拿下，龙湖天街片区开发的是龙湖云河颂，纯洋房产品，入市之后销售情况不错。起步户型178㎡，由于体量较小，开盘几个月就全部售罄了。

万达广场片区开发的是龙湖御湖境，整体以洋房产品为主，小高层、高层产品为辅，匹配下沉式高级会所，品质改善属性强，入市后也常居吴中销售榜前列。

这两个楼盘的入市，不仅让吴中城南改善需求得以释放，也让市场看到了区域改善需求的购买力。

值得注意的是，最近两年，吴中城南中心板块新房库存已到谷底，板块内仅龙湖御湖境、中交春映东吴两个楼盘主力在售。

一方面是新楼盘少，亟需宅地供应补充新房市场；另一方面，从供应端调整板块新房市场结构也变得刻不容缓。

从土地供应情况来看，这几年吴中城南中心也确实新增了多宗低密宅地的供应。尤其是去年下半年，板块内还成交了一宗容积率1.02的宅地，即苏地2024-WG-Z17号地块。

地块紧邻澹台湖，是城南中心迄今为止容积率最低的宅地，由南通国企鸿远置业拿下。

今年2月，项目规划方案公示。从效果图我们可以看出，这是一宗一线临湖、三面环水的宅地，拟建产品为洋房+合院别墅。

而从规划图可以看出，该项目的洋房产品都有奇偶交错的大露台，很明显将打造成第四代住宅。合院产品的外立面采用石材+铝板，这也是豪宅标配。

据了解，该项目洋房的户型应该将介于180㎡-300㎡之间；而合院的建筑面积则在250㎡-380㎡之间。

毫无疑问，这个项目妥妥的就是城南顶豪产品了。据悉该项目将由旭辉建管代建，如果这个项目今年入市，肯定能为城南中心的新房市场表现增色不少。

另外有两宗低密宅地也值得关注，一个是苏地2024-WG-Z30号地块，2024年由中铁&天鸿伟业竞得。

这块地也是一宗低密宅地，最大容积率1.5，建成6层以上建筑须建设成品住宅，装修标准不低于2000元/平方米。

根据出让时的要求，最小户型不能低于120㎡，总户数不能大于210户。按照这个容积率这块地适合开发成洋房类产品。

另一个是苏地2023-WG-28号地块，地块位于澄湖东湖北侧、枫津路西侧，紧靠着碧波小学、碧波中学，区位优势非常明显。地块最大容积率1.6，也适合开发成洋房类产品。

坦白讲，仅有两盘在售的吴中城南亟待新增供应，这三宗宅地体量都不大，但胜在地块容积率低，未来可开发产品业态更低密，契合板块新房市场向低密化、高品质化方向稳步迭代的大趋势。

对于一个以“中心”为定位的板块而言，吴中城南的板块能级一定是整个吴中的最高级。

区域核心资源聚拢于此，叠加人文认同的稳步提升，吴中城南中心完全具备中心片区的高人居价值属性。

随着城市更新的加速、新房供应结构的调整，吴中城南注定将迎来房地产市场价值的新一轮重塑。