不动产信托破解家庭资产守护难题

　　文章来源：中国银行保险报

　　普通住宅如何完成跨越时空的关爱传递？某家庭是典型的“422家庭”（四位老人、夫妻双独、两名子女），因去年家中老人遭遇重大交通事故的意外，家中成员意识到养老规划的紧迫性，想通过现有房产实现养老保障、代际传承和社会公益多重目的，但一时之间没有找到合适的方案。

　　4月，外贸信托落地北京首单不动产服务信托，将上述委托人的房产纳入信托架构，搭建“不动产+慈善+养老+传承”四位一体服务模式，满足该家庭的多元需求。该信托项目的顺利落地离不开当地的政策支持。2024年底，北京金融监管局联合北京市规划和自然资源委员会出台《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（以下简称《通知》），首次明确“非交易性过户”规则——不动产权证附记栏直接标注“信托财产”及产品名称，为“不动产装入信托”提供了制度保障。

　　根据《通知》，不动产信托是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。而不动产信托财产登记是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

　　根据委托人意愿，上述信托项目将50%的收益定向用于公益捐赠，剩余部分专项用于老人赡养与子女教育。这一实践让单一房产同时承载养老保障、代际传承与社会公益的多重使命，彰显了信托制度在满足个性化、复合化需求方面的独特价值。

　　“作为一种民商事法律工具，登记制度是保障财产隔离、财富规划和传承等信托功能实现的核心机制。此次北京市试点推出的不动产信托登记政策，精准破解了这一长期制约行业发展的枷锁，恰如一把‘金钥匙’，打开了养老信托通往千家万户的大门。”外贸信托党委书记、总经理卫濛濛说。

　　清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成认为，从未来发展趋势看，信托财产登记范围将进一步扩展，预计3年内将扩展至知识产权、数据资产等新型财产。同时数字登记不断深化，数字孪生技术应用使虚拟不动产登记成为可能。此外，监管与科技深层次融合，监管沙盒机制下，将实现智能合约自动执行登记条款，最终实现项目分红、税费缴纳全自动化。

　　“本次试点政策突破不仅完善了信托制度基础设施，健全了信托财产独立的法律架构，更开启了资产管理的新纪元。信托公司需以不动产信托财产登记制度试点为支点，构建‘资产运营+金融服务+科技赋能’三位一体模式，在不动产金融深化改革的浪潮中把握战略机遇。随着试点经验全国推广，预计将激活百万亿级存量资产，为经济高质量发展注入新动能。”邢成表示。

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