十万亿级新赛道来了！头部房企悄然入局银发地产市场

随着社会加速迈入中重度老龄化阶段，银发经济成为产业转型新风口。

据国家统计局数据，截至2024年年底，我国60岁及以上老年人口数量已经达到3.1亿，占全国总人口的22%。与此同时，退休人员数量也在激增，未来十余年，中国将经历大规模退休潮，“60后”和“70后”是这轮退休潮的主力军。

复旦大学老龄研究院发布的《中国银发经济发展报告2024》预测，在高增长方案下，到2035年，银发经济规模将达到51万亿元，占总GDP的25.5%。

在十万亿量级的银发经济赛道中，老年人的居住和配套服务是一个重要发展方向，不少房企入局“攻占”银发地产市场。除了传统的市场化养老院，还有银发商业体、银发旅居物业、银发产业经济园区等细分赛道。据克而瑞统计，百强房企中已有超过70家涉足康养产业投资。

不过，从过往的房地产转型康养经验看来，不少企业遇到了盈利模式不清晰、资金回笼周期过长、重售房导致服务薄弱等问题。有业内人士直言，做养老产业不同于房地产挣钱的“短平快”模式，长期主义与精细化运营成为破局关键。

适老化居住仍是蓝海产业

卧室床边、淋浴房里都加装扶手，拆掉门槛让卫生间与其他房间地面齐平，将厨卫地板换成防滑材质减少老人滑倒摔跤风险……这样的居家适老化改造正在上海的虹口区、静安区、黄浦区等多区域铺开，费用由居民与政府共担。

根据上海市民政部门公布，截至2023年年末，上海市户籍人口中的60岁及以上老年人口已达到568万人，占总人口的37%。

近日，在2025中国银发人居发展大会上，上海市虹口区副区长章维表示，虹口是上海老龄化程度最高的城区，户籍老年人口占比已经超过45%，近年来，虹口区一直在积极推进居家适老化改造。今年3月，虹口区正式发布《虹口区银发经济高质量发展三年行动计划（2025-2027年）》，宣布在未来的三年中，虹口将通过四大重点工程推动养老产业与养老事业协同发展。

上海市虹口区应对人口老龄化和发展银发经济的做法，是我国社会逐步迈入中重度老龄化社会的一个样板。

根据国家统计局公布的数据，截至2024年年底，我国60岁及以上老年人口数量已经达到3.1亿，占全国总人口的22%。

与此同时，退休人员数量也随着老龄化的加剧而激增。根据《中国统计年鉴2024》，截至2023年年底，我国享受基本养老金待遇的企事业单位离退休人员数量总计约为1.42亿，相比20年前，增加了1.02亿。

在2025中国银发人居发展大会上，易居中国联合创始人朱旭东表示，2023年银发经济产业规模大概7万亿左右，到2035年预计可以达到30万亿元，银发经济所催生出来的各种机遇，是“百年未有之大变局”里最确定的一件事情，而在银发经济多元化需求中，尤其是银发人居的居住环境和配套服务越来越受到重视和关注。

乐湾科技副总经理梅陈认为，中国的银发经济人群数量目前已经突破3亿，到2040年左右中国银发经济人群将达到4.8亿，超过了欧盟所有国家的人口总和。

中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光表示，谈到银发人居，目前主要涵盖四个业务形态，包括居家养老、公寓养老、社区养老、旅居养老。其中，居家养老是国内最主流的模式，现在业内常说的“9073养老格局”，即90% 的人选择居家养老、7% 社区养老、3%机构养老。

“这四个业态中，每一个业态目前都存在着不少发展方向，比如说居家养老，我们现在的住房都是普通住宅，要改造成为适合老年人居住和生活的，需要大量的适老化改造。再比如说公寓养老，现在中国的城市有大量商办建筑空置，如何把空置的商业办公写字楼改造成适应老年人需求的康养公寓或者养老公寓，这需要大量的资金和政策协同。再比如说养老社区，这是一项重资产业务，怎么样解决资金投入，而且能顺利实现资金的回收，这也是一个问题。”张其光说，存在问题，也就意味着行业有创新、发展的机遇，有可能探索出一个蓝海。

“很多经济问题的底层逻辑都是人口问题，随着人口老龄化，今后几乎所有的产业都要为老龄社会做细分、做转型，银发经济将成为一个大产业，也是最稳定、最具确定性的产业。”复旦大学老龄研究院副院长、教授吴玉韶认为，目前我们的社会具有诸多不适老的因素，包括人居的不适老、环境的不适老、设备的不适老，未来的银发人居有很多落地场景和增长点，包括银发综合体、银发商业、银发旅居等。

服务能力不足是行业痛点

实际上，在“后开发时代”，发展养老板块已是许多开发商的转型探索方向。中海、万科、华润、越秀、绿城、滨江、远洋、绿地等头部房企都已推出了自己的康养品牌。据克而瑞统计，百强房企中有超过70家涉足康养产业投资。

由于银发产业有政策红利、需求爆发等优势，业内有一种说法是“现在进场，就相当于2000年做房地产”。

不过，尽管不少房企早就看到了发展康养业务的前景，但这一直不是一个盈利模式清晰的赛道。由于国内养老地产尚处发展初期，房企“重售房轻服务”的现象较为普遍，多数企业通过开发售房形式进入养老行业，服务质量薄弱。此外，行业整体面临资金投入大、回笼周期过长的问题。

“第一波房企涌入养老赛道是在2017年，后来碰到新冠肺炎疫情，进程有所搁浅。去年我参观了上海的‘老博会’，发现养老行业上下游产业链已经非常全了，当初大家切入养老这个赛道的时候，可能初心是不一样的，但经过那么多年，我觉得行业需要的是沉淀，我们现在需要拿出长期主义精神去做这个行业，它跟房地产行业不一样，不是可以马上盈利的，而是一个细水长流的行业。”绿地康养集团执行董事、总经理李莉说道。

“开发商要转型做养老产业并不容易”，巴马世纪养生园副总经理李宗臣说道，“我在2023年看过一份业内的调查报告，民营企业做养老终端的，98%都还没有赚钱，因为养老产业和我们做房地产时的短平快不一样，我也是从地产行业转过来的，转行大健康产业，一定要有躬身入局的决心。”

江苏康缘颐养有限责任公司颐养中心院长潘啸则建议房地产开发商要学会耐心做服务，用服务去征服客户。“我们会很珍惜客户的任何一条意见，与老人在信任上的建立会非常漫长，老人不可能一下子两三百万都给你，而是提供优质服务让他每年购买，通过这种深度运营，我们资产的价值才会慢慢变大。”

“我认为原来的服务还没做好，这里面有太多的空间可以做，我们过去讲，养老产业是满足老人最基本的需求，但还没有满足老人个性化需求，现在需要的是往精细化去做。”上海国药康养总经理徐亚峰也认为，行业的服务能力依然有待提升。

对于“银发大潮”下企业应该施行怎样的策略，吴玉韶表示：“银发经济是对的事情，是难的事情，是需要时间积淀的事情，要坚持长期主义。”他认为，随着科技的进步和商业的迭代，现在企业生存周期越来越短，但是银发经济未来可以做成百年老店、长寿企业。此外，企业应该聚焦科技创新，聚焦生命科学、脑科学、智能制造、抗衰老等前沿的创新技术，推动银发经济与大数据、物联网、5G、人工智能的不断融合。