降价潮，要来了

抗争的业主们。

　　作者：江月

　　来源： 大碗Pro（ID：gh_178ad0cf5bd9）

　　01

　　今年，发生了件很诡异的事儿。

　　年年催收物业费的物业管家，今年竟然沉默得相当彻底。

　　你且看图，

　　去年的管家，从其锲而不舍的催收物业费态度之中，我深深感受了他承担了沉重的任务指标。而在今年，管家仅在2月底的惯例行事后，时隔两个月，却再无多余的催收动作。

　　似乎，完全没了任务指标的困扰。

　　事出反常必有妖。

　　江月打探了杭州其它小区的物业的情况，果然，找到了一点蛛丝马迹。

　　2024年12月，萧山乐虹湾小区物业做了一次物业费7折的活动，诚意相当满——

　　已缴纳全年物业费的业主，新一年的物业费可以减免一个季度的费用；未满额缴纳物业费的业主，可减免剩下服务月份的物业费；未缴纳物业费的业主，直接减免物业费的费用。

　　国之璟府，高层住宅的物业费原本为2.8元/㎡/月降至2.3元/㎡/月（不含能耗费）。

　　降幅约18%。

　　此外，物业公司还承诺投入260万元用于小区公共区域的提升改造。

　　东旭府，原物业费收费标准是高层3.1元/㎡/月。今年起，物业公司表示，愿意从原来的3.1元/㎡/月降至2.3元/㎡/月。

　　降幅约26%。

　　物业费降价这事儿，可不止发生在杭州。

　　据中物研协发布的数据显示，

　　2024年以来，重庆、银川、青岛、武汉等城市已有超过100个小区实现了物业费下调，降费幅度在20%-35%之间。

　　还有一项数据显示，

　　2024年12月，武汉、南昌、青岛、重庆、南京、常州等6个城市物业服务价格指数下跌，其中武汉、南昌同比分别下跌0.72%和0.47%，青岛同比跌幅为0.14%。

　　更近一步讲，物业费的降价分两种形式。

　　一、空置房物业费打折。

　　自去年以来，甘肃兰州、山东青岛、江苏镇江等10余座城市宣布“空置房物业费”打折，最低低至五折；

　　二、物业费的直接下调。

　　比如重庆，龙湖某小区业主群的一则公告引发热议：物业费从每平方米3.5元降至1.8元。

　　降幅达48.6%。

　　比如武汉市，武昌区某小区，原本物业费每平方米2.8元，经过业主与物业协商，成功降至2.3元。

　　更狠的是广西柳州。

　　0元物业费，你可曾听闻？

　　2025年起，新华庭小区的物业公司直接实行免收物业费的模式，且计划22个小区试行免收物业费模式。

　　说到此，我总算明白我的物业管家为什么不来找我要物业费了。

　　说，是不是怕我要求降低物业费？

　　02

　　物业费因何而降？

　　其一，资产性收入下降。

　　根据2025年3月数据，

　　100个重点城市二手住宅市场均价为14053元/平方米，环比下跌0.3%，环比降幅较上月扩大0.14个百分点；同比下跌4.59%，同比跌幅较上月收窄0.55个百分点。截至本月，二手房价格同比、环比已分别连续下跌了27、25个月。

　　图表显示，我们已经跌了好些年。

　　看着那些跌幅超二三成，甚至腰斩的房源，我们起初震惊，而今默默接受。

　　与此同时，近5年来的租金也在跌。

　　高峰时期，50城平均租金能达到39元/㎡/月，如今平均租金为35元/㎡/月，达了历史低位。

　　具体到单套房子上，月租金跌幅轻则几百，重则几千。

　　其二，工资性收入水平下降。

　　尽管咱们一季度平均工资性收入还涨了将近6%，但是大家都明白“降薪和失业”是无论如何都绕不过去的难题。

　　再换个角度看，

　　如果你空闲时间去一趟图书馆，能发现其中的中年人还挺多。正应了那句话“图书馆成了失业中年人的最后救赎”。

　　正是由于房价下跌、租金下降，以及收入下滑等等因素的影响，导致居民消费意愿下降，进而对只涨不降的物业费的抗拒性越来越强。

　　那么，由此物业费就能顺理成章地降了？

　　当然不是。

　　你同意，物业公司可不带这么简单同意的。

　　以上，只是房东降低物业费的动力，能直接让物业公司降物业费的还得看这两招。

　　一、成立业委会，降低物业费。

　　业主委员会作为业主大会的执行机构，代表全体业主行使共同管理权，自然有物业选聘权

　　于是，也便有了与物业公司平等对话的地位。

　　还是以杭州为例，

　　而萧山东旭府小区的业委会今年开始物业选续聘，前期物业公司由于感受到压力，为了续聘成功便连续两次下调物业费。

　　当然，原物业公司最终还是未能续聘成功。原因为何我们暂且按下不表，之后再细说。

　　说到底，对于江月自己小区为何迟迟没人来催收物业费的原因又更具体了——原来也是在组建业委会。

　　二、业主不交物业费，倒逼物业费下降。

　　物业公司最怕什么？

　　不怕降物业费，更怕收不上物业费。

　　尤其是在高空置率的小区，由于业主认为没有享受到物业服务，缴费意愿更低。

　　据克而瑞物管调研数据显示，

　　典型城市物业费收缴率均有不同程度的回落，整体跌幅在2%-3%之间。以上海为例，2022年物业收缴率约92%，2023年收缴率则跌至90%，同比减少2个百分点。

　　整个物业行业的物业费收缴率均呈持续下滑态势。

　　2023年，500强物企物业费收缴率跌至80%，同比减少4个百分点；上市物企收缴率同样跌至85%，同比再降5个百分点。

　　再举一个特别的例子，

　　杭州宸瀚里小区由于物业提供的服务质价不符等问题，物业费的收缴率不到5%。

　　别真以为物业就稳赚钱。5%的物业费收缴率，必然亏大发。

　　为此，

　　降低物业费成为了物业公司提高收缴率的促销方式。

　　一边能让业主觉得优惠，一边又能“薄利多销”保证收取到更广范围的物业费。

　　这也正是业主与物业公司博弈之后的结果。

　　03

　　关键点，根本不在物业费太贵。

　　本部分先从东旭府物业费两连降开始说起。

　　今年，东旭府小区开始物业续聘选聘，原物业（碧桂园物业）起初表示愿意将高层的物业费下调至2.5元/㎡/月

　　3月初，物业突然临时通知业委会，表示准备继续下调物业费，高层物业费调整为2.3元/㎡/月，商业用房物业费从5元/㎡/月调整为4.6元/㎡/月，且续聘成功后的投入金额从30万元追加到50万元。

　　最终，业主还是强硬换了物业。

　　为何？

　　业主细数了物业的不作为——

　　游乐设施坏了就一拆了之；

　　单元门门禁坏了不修；

　　第三方检测到消防设备有问题。

　　所以，

　　业主们最看重的从来不是那点物业费，而是物业所提供的服务能不能匹配自己所交物业费。

　　据住建部最新数据显示，2024年全国物业纠纷案件量同比增长47%，其中70%涉及公共收益不明、服务缩水等问题。

　　武汉大学社会治理研究中心近期发布的《物业纠纷与社会稳定关联性研究》指出：在12345热线接到的民生诉求中，物业相关投诉占比达28.6%，且呈现"小事拖大、大事拖炸"的特征。

　　你看，

　　物业服务质价不符的问题，愈发普遍。

　　再来看另一个问题，

　　一场长达三年的业主公共收益追回案。

　　南京南大和园小区小区成立业委会后，发现原物业公司长期将电梯广告、停车费、场地租金等公共收益隐匿账目、拒不公示，累计侵占金额超千万元。

　　业主们历经三年维权，通过解聘旧物业、收集证据并提起诉讼，最终在2024年6月获南京中院终审判决：物业需返还业主473万元公共收益及利息。

　　类似的事情还发生在北京，

　　北京朝阳区某高档小区，业主委员会通过区块链技术追溯出物业公司5年间隐匿广告收益达580万元。

　　以上，我们不难看出，

　　虽然业主与物业公司每天朝夕相处，但是两者之间隔了一条鸿沟。

　　两者，仿佛处在两个世界。

　　对业主来说，物业公司从始至终都是不透明的——

　　一来，是服务收费的不透明。

　　作为业主，每年所缴纳的几千甚至上万元的服务费，到底有多少流向人力成本，有多少用于小区设备的维护，又有多少用于环境的提升……业主们都不得而知。

　　二来，是物业收入的不透明。

　　除去业主们每年缴纳的物业费，一个小区几百户上千户家庭，意味着有着太多太多的资源可以变现：广告费、停车费、电瓶车电动车充电费、快递箱安装费、快递点安置费、临时商品展点费，甚至是通过垃圾回收获得收入……

　　然而，这一切都只发生在隐秘的角落。

　　对于业主而言，他们只会感觉到物业公司之间的差距是如此巨大。

　　比如，某某小区最近物业公司还给业主发分红了，而反观自家小区的管家却仍在催收物业费；

　　比如，某某小区的物业一年清洗外立面三四次，而反观自家小区墙皮掉了也无人关心；

　　再比如，夏天来临，某某小区的泳池免费对业主开放，而自己小区的泳池遍地垃圾。

　　哪怕是缴纳着同样的物业费，各个小区的享受到的服务竟然均天差地别。

　　对此，业主们也只有一个办法——

　　努努力，争取把物业费降下来！

　　写在最后：安利一个宝藏读书博主

　　你能想象，一个在工作岗位上干了36年，到了60岁依然在这个岗位上拼命的老员工却被停发了工资，完全靠着推销出去一份商品赚一份佣金来为生吗?而这个故事描写的主角的家庭，不是什么贫穷阶层，像男主威利这样的家庭，房子车子家电什么都有了，还有两个儿子，男主外女主内，推销员的工作在社会上也是体面的，可以说是非常典型的美国中产家庭。

　　这个故事来自美国剧作家阿瑟·米勒的《推销员之死》。

　　《推销员之死》这部作品首次上演是在1949年的美国，在中国第一次上演的时间是1983年的北京人艺，我不知道当时看的人能否感同身受。因为那时候刚改革开放，商品房刚刚兴起。1991年住房信贷业务才开始起步。恐怕很难想到，四十年后，我们也会面临房贷、分期付款等类似的困境。

　　这种困境，有很多名词来解释，你可以说是中产阶级的困境，可以说是后现代社会人的困境，工作对人的异化等等……

　　- End -