房产买卖律师：借名买房未约定，登记产权人有权要求腾退吗？

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案件梳理

当事人关系

原告：张楠（房屋登记所有权人）

被告：

王芳（张楠姨妈，母亲同胞妹）

周伟（王芳配偶，被告）

周丽（王芳之女，张楠表妹）

周强（王芳之子，张楠表弟）

涉案背景

一号房屋：位于北京市朝阳区XX 小区，登记在张楠名下，原为张楠外祖父母（王建国、陈兰）居住，二老去世后四被告继续占用。

争议焦点：张楠主张四被告无权占有房屋，要求腾退并支付占有费用；四被告抗辩房屋实为外祖父母出资购买，属于遗产，拒绝腾退。

关键事实

产权登记与购房情况：

1999 年，张楠与甲公司签订《购房合同》，购买一号房屋，2000 年取得房产证，登记所有权人为张楠；

四被告称购房款由外祖父母（王建国、陈兰）出资，张楠仅为名义登记人，实际产权属于外祖父母，且已另案提起所有权确认之诉。

占有与使用情况：

2008 年起，张楠外祖父母入住一号房屋，2016 年外祖母陈兰去世，2022 年外祖父王建国去世后，四被告（均为姨母一家）继续居住；

张楠主张四被告未经许可占用房屋，要求自2022 年 7 月起支付每月 XXXX 元的占有费、物业费及供暖费。

被告抗辩要点：

购房时借用张楠名义（因外祖父母非职工身份），实际出资人为外祖父母，房屋应为遗产；

长期照顾外祖父母并承担生活费用，张楠未尽赡养义务，无权主张腾退；

已就房屋所有权提起诉讼，本案应待另案结果。

争议焦点

房屋所有权归属：

登记所有权人张楠与实际出资人（外祖父母）之间是否存在借名买房关系？

四被告能否以“实际产权人继承人” 对抗登记效力？

占有行为的合法性：

外祖父母去世后，姨母一家居住是否构成无权占有？

张楠作为登记产权人，是否有权排除妨害？

费用主张的关联性：

若所有权存在争议，张楠能否主张占有使用费、物业费等？

案件分析

一、物权登记的效力优先性

登记推定力：

根据《民法典》第209 条，不动产物权以登记为生效要件，张楠持有房产证，依法享有所有权，四被告需提供充分证据（如借名协议、出资凭证）推翻登记（《民事诉讼法》第 67 条）。

另案诉讼的影响：

四被告已提起所有权确认之诉，但本案审理时该诉尚未结案，房屋权属处于争议状态，法院无法直接认定四被告为无权占有人（《民事诉讼法》第156 条）。

二、占有合法性的认定困境

亲属关系与居住历史：

四被告基于亲属关系（姨母一家）居住房屋，且外祖父母生前长期居住，需区分“基于家庭委托的合法居住” 与 “无权占有”；

张楠主张“借住” 外祖父母，但未提供书面约定，四被告主张 “遗产继承” 亦缺乏遗嘱或析产证据，双方均未能明确占有基础。

三、费用主张的前提条件

所有权争议未解决：

若房屋最终被认定为外祖父母遗产，四被告可能基于继承权合法占有；若登记有效，张楠可主张腾退及费用。

法院认为，在权属未明确前，直接支持腾退及费用主张可能损害四被告合法权益，故暂不处理。

裁判结果

驳回全部诉讼请求：

因四被告已就房屋所有权提起另案诉讼，本案需以该诉结果为依据，目前不具备腾退条件；

案件启示

借名买房的法律风险：

实际出资人若未签订书面借名协议，仅凭付款凭证难以对抗登记效力，需在购房时明确权属约定。

物权争议的处理顺序：

涉及房屋腾退的纠纷，若存在权属争议，法院通常优先处理所有权确认之诉，再解决占有问题。

亲属间财产关系的书面化：

长辈与晚辈之间的房产安排（如借用名义、赠与、继承）应通过书面协议明确，避免继承时产生纠纷。

诉讼策略的选择：

原告主张腾退时，需先排除权属争议；被告抗辩需提供充分反证，否则需承担举证不能后果。