房改教父孟晓苏的房地产建议

中国房地产市场的持续低迷，已导致居民家庭财富严重缩水。

面对这一危机，原国家房改课题组组长孟晓苏提出三条“超常规”政策建议。

1、大规模建设保障房；

2、收购存量商办用房；

3、稳房价与住房双轨制；

这些建议既试图激活经济，又意在保护居民财富，同时重构住房体系的底层逻辑。

一、大规模建设保障房：用“抽水机”原理激活经济

每年新建800万套保障房，通过“中央+地方”各出资5000亿，撬动银行贷款形成5万亿投资，拉动建筑、建材、家电等180多个行业，两年内回款形成资金循环。

假设政府要建一座新城，首先需要钢筋水泥（建材业）、工人（建筑业）、装修队（服务业）。

保障房就像一台“经济抽水机”：中央投入启动资金后，带动上下游产业链运转，工人赚到工资去消费，商家盈利后缴税，最终形成良性循环。

例如：保障房项目土地成本仅2万/平方米（商品房6万/平方米），售价为市场价1/3，工薪家庭可负担。同时，每套保障房建设需雇佣工人、购买建材，带动周边餐饮、物流等产业。

有人质疑：大规模建保障房会挤压商品房市场。

但孟晓苏认为，保障房针对低收入群体，与商品房客群分离。

就像“公立学校”与“私立学校”并行，前者保障基本需求，后者满足高端市场。

二、收购存量商办用房：盘活“闲置资产”的巧劲

部分地方政府误将“收购商品房”理解为商品住宅，但商品住宅地价占成本2/3，改造后仍难降价。例如，上海某商品住宅地价5万/平方米，政府若收购后以保障房出售，需补贴巨额地价，财政难以承受。

地方政府应优先收购商办用房（而非商品住宅），改造为保障房。例如，北京若将一栋空置办公楼改造成公寓，成本远低于新建住宅，且无需承担高地价压力。

全国商办用房空置率居高不下，北京商办楼价格仅为商品住宅的1/3（约2万/平方米），改造成本低且政策支持（国务院2021年已允许“商改保”）。

这类似于将废弃工厂改造成Loft公寓。

纽约特朗普大厦原是银行办公楼，改造后成为高端住宅；

深圳某科技园将旧写字楼改为人才公寓，既解决住房短缺，又避免资源浪费。

孟晓苏比喻：“一边是小伙子愁娶，一边是大姑娘愁嫁，把商办房和保障房需求对接，问题迎刃而解”。

纽约曼哈顿的故事或许能带来启示。

1983年，特朗普用7500万美元买下濒临破产的康莫德酒店，改造成68层住宅大厦。

如今该物业估值超10亿美元，但当年纽约市政府减免了40年税收——这种“美国式商改住”，在深圳南山的科技园已有雏形：

大疆隔壁的旧厂房被改造成人才公寓，月租金比市场价低30%，但开发商需自掏腰包补缴土地差价。

三、稳房价与住房双轨制：保护财富与重构预期

房价持续下跌导致居民财富缩水（平均每户损失40万元），市场陷入“越跌越观望”的恶性循环。2023年二手房价格同比、环比双降，消费者信心低迷。

1.稳房价：通过保障房分流需求，减少商品房市场“刚需客”被误伤，避免恐慌性抛售；

2.双轨制：商品房回归市场属性（允许涨价），保障房覆盖低收入群体，形成“市场归市场、保障归保障”的格局。

房地产市场如同股市，若持续暴跌会引发踩踏（抛售潮）。

保障房相当于“稳定基金”，承接部分需求，让商品房市场逐步企稳。

例如，香港2003年引入内地资金收购居屋，虽未实际成交，但市场信心恢复，房价触底反弹。

批评者认为，稳房价是“既得利益者的游戏”。

但孟晓苏强调，房价暴跌伤害的是普通家庭资产（房产占中国家庭财富70%）。他比喻：“粮价暴跌会让农民破产，房价暴跌同样摧毁中产财富”

1998年房改时的“98方案”主要起草人，如今再次开出药方。

超常规三策试图同时解决三个难题：用保障房托底经济、用存量盘活化解债务、用双轨制稳住中产预期。

只是这一次，药柜里既有新加坡组屋模式的影子，也有香港公屋制度的痕迹，还掺杂着凯恩斯主义的投资逻辑。

当保障房建设进度表撞上地方财政收支账，当商改保的产权难题遇到市场预期冰点，这场涉及9亿城镇居民的财富保卫战，或许正如孟晓苏所言：

“治大病要用猛药，但药效需要时间观察。”