一批暴雷房企，正在复活！

5年前的中国百强房企，起码有一半已经暴雷。

这种暴雷，跟企业本身的规模大小、产品力强与弱已经没有关系，而是整个地产行业发展过程中存在的隐患集中爆发。

从2021年房企大规模暴雷开始，到现在已经4年多时间。

这4年时间里，太多的曾经千亿房企跌下了神坛，经历了销售额大幅下滑、员工数量骤减、业绩亏损、从资本市场退市等。

同样是在这4年多时间里，在保交付底线之下，暴雷房子在艰难的推进债务重组，以此希望给企业带来喘息的机会，能够在地产行业继续生存。

如今，时间进入到2025年，暴雷房企的债务重组速度明显加快，并且不同重组模式已经越来越清晰。

接下来，就看这些陆续复活的房企，如何来实现轻装上阵。

01

融创、协信远创债务重组迎来新进展

上一周，融创扔出了一份最新的境外债重组方案。

融创共计95.5亿美元的境外债，约合700亿元人民币，持有债务本金约13亿美元的初始同意债权人已签订重组支持协议，持有债务本金超10亿美元的债权人正在进行签署程序。

这样算下来，支持债权人合计持有债务本金占现有债务本金总额约26%。

融创正向其他债务持有人寻求更广泛的支持。

按照融创给出的境外债重组方案，融创给了债权人两个选择：1.按6.8港元/股转股，重组生效日起就可以转股；2.按照3.85港元/股转股，可在重组18-30个月内转股，该类总量不超过债权总额的25%。

也就是说，融创给出的最新境外债重组方案是“100%债转股”，相当于一分钱不还直接转成股票。

对比转股价格，融创中国2025年4月21日收盘价是1.58港元/股，相当于让债主打了一个大大的折扣。

债主要赌的就是，未来融创能否恢复经营带来股价的回升，从而实现“解套”，否则还得继续亏损。

融创还提出了一点：为了维持主要股东（孙宏斌）的股权维持在一定水平，债权人需要将每100美元债权股中的23美元投票权授予孙宏斌。

接下来，就要看债权人对于融创这份新方案的接受度了。

如果这一次境外债重组能够成功，再加上年初的境内债重组成功，融创在上市公司层面就几乎没有债务压力了，整体债务规模下降近700亿的同时，每年的利息支出也可以节省约10亿元，可以轻松上阵“保交付”、“保经营”。

如果不成功，融创还将在艰难中前行。

融创宣布最新境外债“债转股”方案的同时，重庆协信远创实业公司（以下简称“协信远创”）及其旗下29家全资子公司合并重整案在4月17日获债权人高票通过之后，4月21日重庆市第五中级人民法院正式裁定批准草案，预计5月进入执行阶段。

这意味着，从“被破产”到重整计划获批，前后累计历时三年半，协信远创这桩最大的房企破产重整案之一，终于迎来了黎明曙光。

1999年创立于重庆的协信远创，曾经与龙湖、华宇、金科、东原等同行并称为渝系房企“五朵金花”。

巅峰时期的协信远创曾经将总部搬至上海，并且多次谋求上市，跻身中国房企综合实力50强。

2016年底的时候，资金缺口之下协信远创引入绿地集团，绿地集团拿到40%的股权，协信远创因此获得约50亿元资金；2020年4月，协信远创又出让了51.01%的股权予CDL，用以换取约43.9亿元的入股资金。

至此，协信远创的前三大股东为：CDL51.01%、协信控股29%、绿地集团19.99%。

虽然引入了两大股东，但协信远创依然未能迎来转机，2020年公司陷入“技术性违约”，2021年便开始陷入破产风波。

按照协信远创的重组方案，这份方案分为两部分：

一是由上海领域基业企业发展公司、国民信托有限公司、河南东龙控股集团三家投资方支付现金取得协信远创下属部分企业股权及资产，以完成资产债务剥离。其中，领域基业支付1.87亿元的现金取得部分企业股权及资产，国民信托公司支付200万元的现金取得部分企业股权及资产，东龙集团支付3.96亿元取得协信远创持有的郑州金融岛发展建设集团40%的股权。

二是成立协信远创重整服务信托，用于处置剩余资产和负债，来向债权人偿债，信托期限为5年。具体条款为：协信远创重整服务信托出资设立特殊目的公司（英文缩写：SPV），汉威公司持有的协信远创80.0099%股权、绿地集团持有的协信远创19.9901%股权在人民法院裁定批准重整计划后调整为SPV公司持有。

值得注意的是，上海领域基业企业发展公司有一个股东，叫做冯仑，就是大家熟悉的地产大佬、万通创始人冯仑。

这让我想起了另一家渝系房企的重整，那就是金科。

金科的重整中，同样有冯仑的参与。

从规模上来讲，金科要远远超过协信远创，同时金科也是唯一一家已经被法院受理重整的全国化上市房地产公司，其重整将对其它出险房企的重整具有重要的参考意义。

金科的重整方案，与协信远创的有点类似。只不过金科的重整投资人分为产业投资人、财务投资人，这其中既有央企、也有国企、还有民企，投资的规模要更大一些，也要更为复杂一些。同样，金科也将部分资产剥离，装入到成立的服务信托之中。

金科距离重整成功，实际上也只差临门一脚了。

据克而瑞不完全统计，截至2025年2月底，有59家出险房企在债务重组或破产重整方面披露了进展，其中已有14家完成了全部或部分的债务重组。

很明显，进入2025年之后，暴雷房企的债务重组明显加快。

毕竟，大家都等不起了。

02

暴雷房企与资本的博弈

客观的讲，不管是哪一家暴雷房企拿出的债务重组方案，都是残酷的，又面临两难的选择。

残酷的是，债权人要么短期内无法拿到本金，要么只能以极低的比例拿回本金，债转股又要面临哒哒折扣。

例如：融创的境外债重组方案为“100%债权股”，转股价格为6.8港元/股、3.85港元/股，而目前融创的股价只有1.6港元/股左右；金科的重组方案中，债转股是按照6.46元/股的价格计算的，而*ST金科目前的股价在1.35元/股；碧桂园的境外债重组方案，债权人选择现金回购最多只能拿回10%、债务展期并有35%的本金削减展期时长为到期后的9.5年……

而如果债权人不接受这些房企给出的债务重组方案，一旦破产清算，偿债率更低。

金科发公告说了，破产清算的话偿债率只有3.02%，而如果按照金科目前给出的方案那么普通债权首次分配综合清偿率预计为22.36%……

至于美元债，在破产清算偿债顺序里，优先级几乎是排在最后的，很有可能啥都没有了。

对于债权人来讲，你不接受，还能咋样？实际上，是没得选择的。

当初，债权人看上的是房企的利息，而没想到的是现在本金在哪里都看不到希望。

站在暴雷房企的角度，即使是债务化解成功实现轻装上阵、恢复经营，要想继续拿地做开发的可能性已经比较小了，这个时候大家普遍将目光瞄向了：代建。

毕竟，这些能够做到几千亿规模的房企，在这么多年发展中还是形成了完善的产品体系、供应链，这也算是一种优势。

如今，将这种优势通过轻资产方式输出，可以实现确保品牌继续落地的同时，带来一些收入。

因此我们可以看到，包括融创、碧桂园、金科、阳光城、旭辉、朗诗、建业、中南等都跻身到了代建领域。

但在现实中，轻资产代建领域留给这些房企中大部分企业的市场空间已经越来越小。

一方面，“代建一哥”绿城管理长期占据代建领域20%以上的市场份额，金地管理、龙湖龙智造、蓝城集团、旭辉建管等也已经形成了一定的规模，留给其它企业的市场空间越来越小了。

另一方面，出险房企已经无法从品牌方面给项目带来加分项，这也是很多项目在选择代建方所考虑的。同时，带资入场也将很多企业阻挡在了门外。

不管是债权方，还是暴雷房企，大家现在能等待的就是市场的修复。

只有市场修复了，暴雷房企手中的资产价值才能提升，房企的销售额才能增加，代价项目去化速度也才能更快，股价也才能回升……各方的利益才能得到最大化的保障。