共有物分割谈不拢，法院怎么判？北京房产律师讲司法考量

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

张悦，被继承人李芳之女

张涵，李芳之子

张敏，李芳之女

被告：

张辉，李芳长子

被继承人：

陈建军，李芳配偶，1998 年去世

李芳，2016 年 去世

亲属关系：

陈建军与李芳育有子女四人：张辉（长子）、张涵（次子）、张悦（长女）、张敏（次女）。

（二）案件背景

陈建军去世后，李芳于2001 年以成本价购买北京市海淀区A室（以下简称A室），登记在自己名下，购房时使用了夫妻双方工龄优惠。李芳去世后，子女因房屋继承产生争议：原告张悦、张涵、张敏要求被告张辉继承房屋并支付折价款及占有使用费；张辉抗辩称自己对房屋有出资且无其他住房，应扣减出资后再分割。

（三）关键事实与证据

房屋权属与购买情况：

A室系（甲公司）福利房，2002 年登记在李芳名下，建购房时使用陈建军（39 年工龄）、李芳（33 年工龄）优惠，总价款 19,022.9 元；

被告提交《房价款明细表》《交款书》，主张2007 年以现金支付剩余房款 15,218.32 元及利息 3,428.71 元，合计 18,647.03 元，但未提供付款凭证原件。

房屋使用现状：

李芳生前与被告共同居住，2015 年 10 月起由被告单独居住；

原告主张被告自李芳去世（2016 年 7 月 26 日）起未支付占有使用费。

协商一致事项：

双方确认房屋市场价值220 万元，同意由被告继承房屋并支付折价款。

二、争议焦点

（一）房屋是否属夫妻共同财产及被告出资是否成立

原告主张：房屋系李芳以夫妻工龄优惠购买，属陈建军与李芳共同财产，被告未实际出资，无权扣减款项。

被告抗辩：购房款由自己实际支付，应从遗产中扣除出资额后再均等分割，且自己无其他住房，需优先保障居住权。

（二）房屋分割方式及占有使用费计算

原告主张：按法定继承每人1/4 份额，被告继承房屋应支付每人 55 万元折价款，并按每月 1000 元标准支付自 2016 年 7 月至判决生效的使用费。

被告抗辩：长期与母亲共同生活，对房屋维护有贡献，使用费主张不合理，且需分期支付折价款。

三、案件分析

（一）房屋权属与遗产范围认定

夫妻共同财产的界定：

根据《民法典》及相关规定，购房时使用夫妻双方工龄优惠，房屋虽登记在李芳名下，仍属陈建军与李芳夫妻共同财产。陈建军先于李芳去世，其1/2 份额（房屋价值 50%）作为遗产由李芳及四名子女各继承 1/5（即房屋总份额的 10%）；李芳去世后，其名下份额（50%+10%=60%）由四名子女各继承 15%。最终四名子女各占房屋 25% 份额（10%+15%）。

被告出资主张的举证责任：

被告仅提供交款书复印件，未提交现金支付凭证或银行流水，无法证明实际出资。根据“谁主张谁举证” 原则，其出资扣减请求不予采纳。

（二）房屋分割的司法考量

折价分割的合理性：

双方协商一致由被告继承房屋并支付折价款，符合《民法典》第1132 条 “协商处理遗产” 原则。房屋市场价值 220 万元，每人 25% 份额对应 55 万元，分割结果公平合理。

占有使用费的酌定依据：

被告在李芳去世前已居住房屋，且双方长期协商分割未果，原告主张全额支付6 年（2016-2022 年）使用费显失公平。法院综合考虑亲情关系、居住现状及起诉时间，酌定每人支付 1.2 万元（合计 3.6 万元），体现公平原则。

四、裁判结果

房屋继承与折价款：

A室由被告张辉继承所有；

张辉于判决生效后6 个月内分别向张悦、张涵、张敏支付房屋折价款 55 万元。

占有使用费：

张辉于判决生效后6 个月内分别向张悦、张涵、张敏支付占有使用费 1.2 万元。

五、案件启示

（一）工龄优惠购房的财产性质

使用夫妻工龄优惠购买的房改房，即使登记在一方名下，仍属夫妻共同财产。离婚或继承时，需先析产再分割，工龄优惠对应的财产价值可折算为遗产份额。

（二）出资主张的证据标准

主张对遗产房屋有出资者，需提供付款凭证原件、银行流水或其他直接证据。仅有交款书复印件或口头陈述，缺乏资金流向证明的，难以被法院采信。

（三）共有物分割的居住权平衡

法院在分割共有房屋时，会优先考虑实际居住情况及继承人生活需求。本案中被告无其他住房，判决其继承房屋符合“物尽其用” 原则，但需支付折价款以保障其他共有人权益。

（四）占有使用费的裁量规则

继承人对遗产房屋的占有使用，在分割前属共有状态，原则上不支持使用费。但长期独占且协商未果的，法院可根据实际居住时间、房屋价值及过错程度，酌定合理补偿金额。