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抢房热潮背后：建发鲤悦二期是真“鲤”想，还是营销噱头？深度解析

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建发鲤悦项目地块由建发于2023年12月22日竞得，包含两宗地块（J2023P01和J2023P02），当时拿地价均是2万，刚拿完地整个房地产市场出现下滑期。2024年9月27日首次开盘，首期高层折扣后均价25962元/㎡，洋房28490元/㎡，首开包括4栋30层高层和4栋9-11层洋房，户型涵盖87-135平方米的三至五房，首期全部售罄。目前在售二期82-125㎡精装3-4房，均价3万/㎡，去化率达到90%，今天我们具体分析建发鲤悦二期热销的原因。

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这个项目优点很显性，该有的配套都有

交通便利：离岛内近，集美桥头堡500米上桥，直线距离4公里进岛，双地铁双BRT。6号线滨海西大道站（在建中）。往南1站是9号线嘉庚体育馆综合枢纽（规划中）；6号线串联海沧、集美、同安；规划9号线进岛到会展,BRT凤林站（1站直达岛内，5站到达市政服务中心享五缘湾繁华配套，快2、快5、快7路分别可往思北、前埔、厦门北站）。嘉庚体育馆综合枢纽BRT有快1路和快6路。

学校：海凤幼儿园，配建南京师范系的九年一贯制学校（规划中）

商业：约500米新华都购物广场，约700米银泰百货，一站式满足日常吃喝玩乐购需求。半径约3-5公里可达云城万科里、IOI MALL、世茂广场和集美万达等潮流中心。

产业：“一港一岸三片区”嘉庚科艺城，规划中的闽南科技创新港，规划中集美科艺创新海岸，轨道站点及海滨一线景观资源，规划中的TOD综合体。

休闲配套：300m步行可达海边，畅享滨海旅游浪漫线。

医疗配套：距离三甲医院厦门医学院附属第二医院2公里左右。

总体来说这个项目除了学校有点不尽人意，其他该有的配套都有。

高层：层高2.9米，82平三房两厅一卫 ，89平三房两厅两卫，125平四房两厅两卫，110平4房两厅两卫

洋房：层高2.95米，110平四房两厅两卫，125平四房两厅两卫，下面重点讲两个热销户型

89平三房两厅两卫，楼栋中间户，目前3号楼有售，四开间全朝南，楼栋平面L型设计保证中间户采光。有人认为此户型阳台在次卧，私密性不好，可是阳台在客厅的话，晾晒衣物会影响客厅的采光。选房根据自己需求来就好，没有什么东西是百分百完美的。89平的边套是125平第四代住宅高层，高层错层露台。高层均价3万，公摊14%，综合使用率86%，89平带车位260万起。

金牌户型洋房建面约110㎡，洋房均价3.5万，380-400万带车位

全屋3个飘窗+1个外阳台（3.9㎡（主卧2.6m+北次卧1.9m+小房间2m=6.5*0.6=3.9㎡）+2.4（2.4m*1m）㎡）加起来6.3平方米不计产权，所有飘窗业主都有机会改造成标准的空间使用，堪比市面上135㎡以上产品的空间体验。

独门独户：酒店式双开门电梯，实现独立入户。户户带入户花园： 8-11层布局，户户带建面约15平方米的入户花园(净尺寸进深5.85m*2.27m=13.28㎡），2层-5层额外再带一个晒台（部分）。

洋房总层高9—11层，板楼结构，1梯2户，洋房2-5楼带露台，露台位置每个楼层各不相同，部分户型增设约10平露台；6楼以上的没有露台了，只有一个南向次卧阳台；所有楼层送约15平入户花园。

自身不利因素：

①滨海西大道、集美大桥上下班高峰期的拥堵程度，谁开车谁知道。景观被前面的古龙御景遮挡，25楼以上才能看部分海景。

②鲤悦旁边的两块地起拍价1.6万，后续可能会是鲤悦三期，四期。新地块拿地楼面价多少？未来卖多少钱？会不会受到背刺？有着不确定因素；未来要经历很长时间的尘土飞扬和噪音影响。

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周边二手房影响：

1.后期开发3期和4期，那本小区可能就有源源不断的新房和二手房冒出来。目前次新房中旅海玥3.1万，中海厦门东湾3.2万，海上五月花2.1万左右，招商海德公园2万，古龙御景二期2.6万，泉水湾2.2万。

目前鲤悦具备价格、户型设计、开发商品牌等优势秒杀周边二手房成为新房销量前三，但是不排除后期出现黑天鹅。

鲤悦的客群：适合于集美大桥板块的老业主和岛内东部上班人群购买，如果注重学区还是要多看看，多对比。

不管是真的产品过硬还是营销噱头，房探探给出以下建议：

1.购买新房时对于有大量待拍地块、新房库存比较大、交付时间比较晚的期房，持高度谨慎态度。

2.对比周边次新房二手房和新房价格，如果价格差距在10%/-15%之间可以入手。

3.在房地产下行期对于部分置换型买家来说其实是个机会，因为板块之间的差价小了，需要撬动的杠杆也变低了，低卖低买总比高卖高买好，房子对于你们来说，本身就只是拿来自己住的，低价置换是理想状态。对于非刚需建议等等看。

大家还想了解厦门哪个新楼盘，欢迎评论区留言！房探探坚持每个测评的楼盘都会去实地考察，每个户型都踮着脚量过层高、每个小区都是掐着表测过通勤。