最高法院：“烂尾楼”的购房者可解除合同，有权不还贷款

来源：建筑房地产法律圈

实务问题

QUESTION

在开发商已陷入经营危机，不能按照《商品房预售合同》约定期限交付房屋的情况下，购房者能否行使解除权解除与开发商签订的《商品房预售合同》？如果能，在按揭贷款买房情况下，与银行签署的借款合同、抵押合同如何处理？购房者还需承担按揭贷款合同项下的还款义务？

下面这则案例是经最高法院审判委员会讨论决定，于2020年12月3日做出判决，并于2021年2月19日发布，被纳入“最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例”中六个案例之首。该案的判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有很强的指导意义。

裁判观点

MAIN IDEA

1. 在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。

2. 商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。

3. 商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。

裁判理由

REASON

最高法院认为，本案争议焦点为，案涉借款合同解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。

第一，关于案涉借款合同解除后的贷款返还责任主体问题。规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。案涉借款合同第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

（生效裁判审判人员：胡瑜、任雪峰、杨卓）

案情概要

THE CASE

① 2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定以147953124元购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，2015年10月30日前交付。王忠诚首付73983124元，剩余房款按揭贷款。

② 2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）与建行青海分行、越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行青海分行借款7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为案涉房产，保证人为越州公司。该借款合同第十九条约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》（在建工程/预购房）。2015年8月18日，建行青海分行就案涉房产办理了抵押权他项权利证书。

③ 前述合同签订后，建行青海分行于2015年8月21日向越州公司支付7397万元，王忠诚按月归还银行贷款，但越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。

④ 2017年2月，王忠诚等三人以越州公司、建行青海分行为被告提起诉讼，经青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审，判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；越州公司返还王忠诚已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；越州公司返还建行青海分行剩余银行贷款本息。

⑤ 2018年4月，建行青海分行向西宁市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令王忠诚等三人与越州公司共同归还剩余贷款本金58546649.55元并支付自2018年3月21日起至清偿之日止按借款合同约定年利率计算的资金占用损失。

案件索引

INDEXES

最高人民法院[《最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例之一：中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案》，（2019）最高法民再245号，2021年02月19日]