2024年百强物业“增收不增利”现象仍持续,毛利润均值下滑1.35%至3.19亿

4月18日，“2025中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十八届中国物业服务百强企业家论坛”在雄安召开，中指院在论坛上发布《2025中国物业服务百强企业研究报告》（下称“报告”）。

在论坛现场，中指研究院还联合小冰科技、指尖科技发布“AI物业服务场景大模型”及首款落地产品“AI招投标Agent”，标志着物业管理行业迈入AI深度赋能的数字化转型新阶段。

报告指出，物业管理行业由“高速增长”转为“高质发展”，百强企业营收增速呈现持续放缓态势，不同类型企业间分化显著。2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点。

增长较为稳健的企业主要包括以下三类：第一，大多数央国企经营较为稳健；第二，拓展能力较强，品牌口碑较好的企业在当前的市场环境下仍然实现较快增长；第三，受关联方影响较小或完全独立的企业业绩更稳定。

从收入结构看，2024年，百强企业基础物业服务收入均值为13.43亿元，占比约为83.71%，同比提升1.66个百分点，在总营收中占据核心地位；增值服务收入占比13.84%，同比下降1.39个百分点；创新型服务收入占比2.45%，同比下降0.27个百分点。

具体来看，2024年百强企业增值服务收入均值为2.22亿元，同比下降5.93%，仍处于持续下降阶段；非业主增值服务收入均值为0.62亿元，同比大幅下降11.43%；社区增值服务收入均值为1.60亿元，同比小幅下降3.61%，在增值服务收入中的占比约72.07%，已成为增值服务的核心业务。

在会议现场，山东绿地泉物业服务有限公司执昭行董事兼总经理温雪娜告诉搜狐财经：“绿地泉以学院式物业为服务特色，将老年大学发展为长者学堂，利用物业空间为老年人提供活动场所，各小区课程因居民特长而异，如有项目开设旗袍班、电钢琴班等，并举办八段锦比赛，十分重视传统节日仪式感，因满意度提升带来小区收费率增高，多个小区去年达到100%收费率。”

在资产运营服务方面，新房销售及交付下行对房屋经纪和美居服务带来较大冲击。2024年，美居服务收入均值为1891.68万元，同比下降11.67%；房屋经纪业务收入均值为1783.85万元，同比下降9.87%。

2024年，百强企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利润与净利润仍然呈现下降趋势。2024年，百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%；毛利率均值为19.87%，较上年下降0.98个百分点。

管理面积增速也放缓，物业管理行业逐步转入存量市场，竞争加剧，从“扩规模”到“增绩效”。截至2024年底，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点；合约面积均值为8847.83万平方米，同比增长1.01%，增速较上年下降1.15个百分点。

在此背景下，百强企业积极拓展非住宅项目，加大力度布局非住宅细分赛道，但从数据上看，非住宅管理面积占比并没有显著变化。2024年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.21%，与上一年基本保持一致，非住宅拓展成效在数据上看并不明显。