二八板块、总价30万起、回报率7%的公寓，能买吗？

K101项目实拍图

K101是谁？

换到一个月前，听说过这一约87亩纯商业项目的人并不多。但进入4月，但凡加有中介微信，就会看到他们对这一项目的推荐。就连发哥进入的某购房群，话题都从原来的主题“老破小”变为了K101。

无可否认，单从中介们的介绍来看，“二八板块”、“总价32万”、“租金2000”、“回报率约7%”，每一个关键词放在当下市场都不乏流量，而低总价、高回报更是触动了不少人的“投资神经”。根据中介们发布的信息，K101于近期开盘，4天时间便销售了200余套商业性质的Loft。

是谁买走了K101？其投资回报率，真有中介们所说的那么“香”吗？

建面约24-34㎡，30万元起

二八板块“最后的温柔”？

“香”，有它的主观原因。比如，开发商给与的高佣金对中介的刺激和带动。参考市面上同类型产品的佣金，不少都已达到7%。

K101项目售楼部实拍图

“香”，也有它的客观理由。首先是地段上。从普适性的购买逻辑来说，买公寓最重要的是看地段。K101位于东中环、距离地铁7号线和在建中的地铁17号线2期二仙桥站约350米，属步行可达的范围。同时，被红仓完美文创公园、二仙桥公园和东郊记忆艺术区环绕，二八板块目前近9成的住宅都集中在周边2公里范围内。

项目旁的二仙桥公园

根据七普数据统计，截至2020年二仙桥街道人口就超过13万，一旦加上板块内文创产业带来的年轻人，以及邻近的跳蹬河街道和府青路街道，其能覆盖的人口范围将接近20万，这就催生了商业投资的需求。

其次是价格的“诱惑”。从当前二八板块的新房来看，总价350-400万已是住宅“最后的温柔”。而K101现场的置业顾问介绍，其推出的Loft为4梯27户，建面约24-34㎡，层高4.2米，预计2026年9月交付，清水总价约30-46万元。即便选择开发商提供的精装，也只需再付4.3-5.6万元。

K101项目样板间实拍图

换句话说，买下K101精装Loft的门槛约在35万元以内——对比购买板块内的住宅，总价基本只有1/10的水平。以目前的贷款政策计算，首付只用17.5万，月供1788元。

以上两方面的因素，就为项目带来了不少的客户。一位为项目带客的中介就表示，K101的客户绝大多数都属于以下两类：

一类是年轻人用来自住过渡；另一类则是在二八板块内的住宅业主，买来投资。

7%的投资回报率，或并不容易

发哥前往K101售楼部当天，是一个普通的工作日，但现场仍有数十组客户。那么，这一项目究竟是否值得入手？作出决定前，不妨先理性看待以下两个问题：

一、 投资回报或很难达到预期

作为商业类投资产品，投资回报来自两方面：出租或转手。从当下公寓市场的成交来看，要想二次转手，且卖出好价格的难度极大。对于业主而言，买下公寓的那一刻就要做好长期出租的心理准备。

出租方面，7%的投资回报率，是开发和中介们在销售说辞中频繁强调的点。但从贝壳找房APP上的数据来看，距离项目最近的碧桂园中环荟和泰博理想城，建面约40㎡的Soho月租金约在1800-2000元/㎡；稍远的万科·天荟和龙湖·梵城Loft租金分别约为2000-2500元/月，2800-3200元/月。

K101项目样板间实拍图

若以K101方面给出的2000元/月租金估算，算上装修成本后年回报率约在6.8%左右。但需要注意一个问题，仅K101项目就有超2400户公寓，周边3公里左右范围更是超过了3000套，甚至更多。体量之大，便带来了空置的可能性。因此，在算投资回报时，需扣除空置期的部分，这样以来，7%的投资回报率或更多地停留在“理论层面”。

二、 商业兑现度将考验开发商能力

了解过该K101的人会记得，项目所在地块于2019年5月出让。当时，合信分别以3056元/㎡、3279元/㎡的楼面价，拿下共计约143亩的商业地块。此后久无动静，直到2021年10月才取得施工许可证。

同时，还将该项目20%的股权转让给了中铁信托，但也并未改变其开发进度缓慢的问题。此后，由于地铁17号线二仙桥站点问题，A地块被开发商合信退掉，只剩下现在的B1、B1地块，项目也缩水为87亩。

这一小插曲再次拖延了项目建设进度。直到今年3月，K101才举行了商业品牌签约仪式。根据当天发布会上公开的信息，K101项目总投资约30亿元，总建筑面积约27万㎡，涵盖K101 PANDA PARK热带雨林购物中心、K101国际中心甲级写字楼、精品酒店、红石艺术中心、潮玩美食街和LOFT六大业态。

其中，K101 PANDA PARK热带雨林购物公园是国内首个“秀场+公园+购物”沉浸体验式非标商业。

体量之大，又要求开发商全部自持，这就加大了商业兑现的难度。从合信的履历来看，并没有大型商业运营经验，就在不远处的龙潭寺板块，就有合信打造的上古天地，定位社区商业，但要把更具难度的K101高还原度兑现，就极度考验开发商的能力。

K101项目周边实拍图

且从成华区当前的商业现状来看，仅东二环就有成熟的万象城商圈和杉板桥商圈，吸附了城东大部分的消费人群，也就为K101的后期运营提出了更高的要求。从开发商公布的时间节点来看，购物中心将于2027年开业。

因此，如何与“国际杉”、万象城抢客，成为K101项目后期运营的成败关键。这对于客户而言，也决定着投资回报的兑现水平。低门槛，能否换来高回报，将有待市场验证。

哪些人适合买公寓？

那么，哪些人适合购买K101，哪些人又应该避而远之？

一、 准备用来过渡的自住客户，应谨慎。眼前的低首付确实带来了上车主城区的机会，但未来居住的舒适度很难与住宅相提并论，生活成本更高，相比住宅流动性较差。这对于现阶段预算本就不充裕的群体而言，并不是明智的决定，甚至会影响后续改善的时间和资金准备。从自住角度出发，住宅永远优先于公寓。尤其成都近期推出了保障性住房，给到刚需客户新的选择。

二、 老年客户，应谨慎。在公寓类项目过往的成交中，不乏一些老年客户，他们希望能够通过购买房产为孙辈提供长期物质保障。但从区域的租金水平和较大的公寓存量来看，要做好收益不及预期的心理准备。并且，商业类物业的投资是一场持久战，后期转让成本也较高。

三、 公寓终究为商业性质，它更适合于有经营需求，以及作为投资补充的客户，即公寓租金只能成为你众多投资收益中的一项，而非全部。同时，选择公寓时应首选核心地段、高流动性的项目。一个直观的评判标准是，区域住宅基本断供，商业、商务氛围浓厚。

K101项目售楼部沙盘实拍图

最后，发哥想要给那些可用资金有限，又想有个属于资金独立空间的客户提个醒：“以小博大”的市场，早已不复存在。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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