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一、项目概况

1.1 开发商背景

大靓华府由深圳市大靓置地有限公司开发，其背后股东为海心投资与大靓合作股份公司。作为龙岗区城市更新项目的一部分，该项目是吉华街道大靓股份合作公司土地整备计划中的先行启动项目，涉及约24万平方米土地的整体规划。

1.2 项目定位与规模

项目位于龙岗区吉华街道华龙路与水径路交汇处东南侧，总占地面积约1.94万㎡，总建筑面积12.23万㎡，容积率4.19，绿化率40%。规划包含4栋31层住宅、1栋21层写字楼及1所幼儿园，总户数588户，车位870个（含261个充电桩），车位比1:1.48。住宅户型涵盖68-132㎡的2-4房，精装交付，产权年限至2092年。

1.3 入市时间与价格计划2025年5月取证入市，参考周边万科麓城与尚水天成二手房均价4.5万/㎡，预计总价区间为280万-670万/套。

龙岗布吉，大靓华府计划将在2025年3月份取证入市，共588套房源，面积有68-71㎡的2房1卫，75-77㎡的3房1卫，86-92-95-98㎡的3房2卫，132㎡的4房2厅2卫户型，价格方面可以参考附近的万科麓城跟尚水天成二手房，成交均价大概在4.5万/㎡，销售总价估计在280-670万/套，带精装交房，目前已封顶！

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大靓华府，由大靓置地有限公司倾力打造，背后股东为海心投资与大靓合作股份公司。项目占地总面积约1.94万平方米，总建筑面积约12.23万平方米，其中计容建筑面积约7.84万平方米。项目容积率4.19，绿化率40%，致力于打造舒适宜居的环境。（深圳大靓华府售楼处电话：400-166-9557）

住宅部分：共4栋31层高住宅楼，分别为2栋的1、2、3单元和3栋住宅。

商务部分：1栋21层高的写字楼。

教育配套：4栋设有1所幼儿园，满足社区内幼儿教育需求。

二、产品规划与设计亮点

2.1 户型设计：实用性与高得房率

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- 68-71㎡两房：竖厅设计，LDKB一体化布局（客厅、餐厅、厨房、阳台一体化），主次卧面积分别达12.3-12.5㎡和8.46-9.12㎡，得房率88%。

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- 75-77㎡三房一卫：竖厅+U型厨房，主卧13.24㎡，次卧最小6.75㎡，得房率最高91%。

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- 86-98㎡三房两卫：横厅设计，南北通透，四开间朝南，得房率88%-96.08%，其中92㎡户型得房率最高。

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- 132㎡四房两卫：横厅6.9米开间，主卧近20㎡，三面采光，适合改善型家庭。

2.2 建筑与空间规划

- 梯户比多样化：2梯4户（楼王）、2梯5户及2梯6户设计，平衡居住密度与舒适性。

- 绿色智慧设计：结合地铁停车场层与光伏建筑一体化技术，打造低碳社区。

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三、区位与配套分析

3.1 交通配套

- 地铁：距离5号线下水径站约1公里（步行15-20分钟），规划中的25号线“水径西站”仅200米（待官方确认）。

- 道路：紧邻清平高速入口，未来通过土地整备将完善靓北街、华龙路等路网，提升片区通达性。

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3.2 教育资源

- 自带幼儿园，东侧150米规划54班九年制学校（36班小学+18班初中），2024年11月已启动建设。

- 当前学区：小学划片水径小学，初中为布吉中学或龙岭初级中学公办班。

3.3 商业与医疗

- 商业：社区底商+周边青青家园、翠枫豪园成熟商业，2.5公里内景华汇、凯旋汇购物中心。

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- 医疗：龙岗区第二人民医院、深圳雪象医院，及在建的三甲吉华医院（香港中文大学合作）。

3.4 文体与生态

- 临近文博宫、大芬油画村等文化地标，布吉文体中心提供综合活动空间。

- 清平高速西侧生态资源丰富，未来规划绿地提升居住环境。

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四、市场定位与竞品分析

4.1 目标客群

- 刚需家庭：总价280万起的两房或小三房户型，低门槛入驻深圳。

- 改善型买家：132㎡四房满足多代同堂需求，精装交付省心省力。

4.2 区域竞争格局

- 布吉-横岗供应集中：2025年龙岗区30个新盘中，布吉占10个，如淙云府（近地铁3号线）、百合铂悦佳园（配套丰富）等。

- 价格优势：对比布吉新房6-7万/㎡主流区间（占比54.5%），大靓华府4.5万/㎡均价具备明显性价比。

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①通知明确，新建住宅项目要执行新标准，参建单位要严格执行工程建设强制性标准，设计单位不得降低设计标准，施工单位严禁违反施工技术标准施工。 ②通知强调，要组织全链条监督检查，依法严惩重罚违规失信企业，加强信用管理和市场现场联动，落实市场禁入措施。

财联社4月14日讯，住房城乡建设部办公厅近日印发通知要求，聚焦城镇住宅工程隔声、串味、渗漏等质量问题，开展重点整治。

通知明确，要严格落实标准规范要求，新建住宅项目要执行新标准。各地要督促参建单位严格执行工程建设强制性标准，设计单位不得以“优化设计”等名义变相降低设计标准，施工单位严禁违反施工技术标准施工。自《住宅项目规范》实施之日起，新建住宅工程要严格按照新标准实施。各地要全面落实住宅隔声、防串味、防水等标准规定，并结合实际细化相关技术措施要求。

要严格施工图设计文件审查，将隔声、防串味、防水作为审查要点。各地要督促建设单位及时将住宅工程施工图设计文件送有关机构审查，指导审查机构将住宅隔声、防串味、防水等设计作为审查要点。住宅隔声要关注主动降噪与被动隔声设计举措。住宅防串味要关注地漏、排烟道、排水管道存水弯等部位是否进行细化设计。住宅防水要按照“防排结合、以排为先”原则，关注排水和防水措施是否完备。要加强监管，参建单位不得擅自修改审查合格的施工图，确需修改的，要按规定送原审查机构审查。

通知强调，要组织全链条监督检查，依法严惩重罚违规失信企业。各地要组织开展新建住宅工程设计、材料、施工、验收等全链条监督检查，发现问题及时通报。加强信用管理和市场现场联动，对发生质量事故或严重质量问题被责令全面停工的，以及偷工减料、不按图施工的单位和个人要依法严肃查处曝光，强化资质资格、从业限制等处罚，依法依规强化信用惩戒，落实市场禁入措施。

住房城乡建设部办公厅关于开展城镇住宅工程质量问题重点整治的通知

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设（管）委，新疆生产建设兵团住房城乡建设局：

为深入贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，切实提升住宅工程质量水平，不断满足人民群众对高品质住宅的新期待，住房城乡建设部将聚焦城镇住宅工程隔声、串味、渗漏等质量问题，开展重点整治。现就有关事项通知如下。

一、严格落实标准规范要求，新建住宅项目要执行新标准

各地要督促参建单位严格执行工程建设强制性标准，设计单位不得以“优化设计”等名义变相降低设计标准，施工单位严禁违反施工技术标准施工。自《住宅项目规范》GB 55038-2025实施之日起，新建住宅工程要严格按照新标准实施。各地要全面落实住宅隔声、防串味、防水等标准规定，并结合实际细化相关技术措施要求。

二、严格施工图设计文件审查，将隔声、防串味、防水作为审查要点

各地要督促建设单位及时将住宅工程施工图设计文件送有关机构审查，指导审查机构将住宅隔声、防串味、防水等设计作为审查要点。住宅隔声要关注主动降噪与被动隔声设计举措。住宅防串味要关注地漏、排烟道、排水管道存水弯等部位是否进行细化设计。住宅防水要按照“防排结合、以排为先”原则，关注排水和防水措施是否完备。要加强监管，参建单位不得擅自修改审查合格的施工图，确需修改的，要按规定送原审查机构审查。

三、狠抓材料进场检验，坚决杜绝劣质“工程窗”和地漏等建材流入建筑工地

各地要严格落实建材先检后用制度，加大监督检查力度，推动检测机构到施工现场取样，确保样本随机性和代表性，严禁虚假取样和送样。指导参建单位适当提高门窗、地漏、防水卷材等关键材料抽检比例，存在不符合项的，要进一步扩大抽测范围。外窗重点检测对角线尺寸、主型材壁厚、玻璃厚度，气密性、水密性、抗风压性能等；地漏重点检测材质、水封深度、密封结构等，检测不合格的要按规定清出建筑工地。

四、开展实体性能检测，将检测结果纳入住宅质量保证书

各地要在住宅工程竣工验收前，督促建设单位组织隔声、防串味、防水等实体性能检测。住宅隔声性能检测重点关注门窗、分户墙的空气声，楼板的撞击声。排烟道系统安装完成后要进行气密、通风动力和屋顶风帽避风等性能检测。住宅防水既要检测防水，又要检测排水。督促建设单位将检测结果纳入《住宅质量保证书》。

五、组织全链条监督检查，依法严惩重罚违规失信企业

各地要组织开展新建住宅工程设计、材料、施工、验收等全链条监督检查，发现问题及时通报。加强信用管理和市场现场联动，对发生质量事故或严重质量问题被责令全面停工的，以及偷工减料、不按图施工的单位和个人要依法严肃查处曝光，强化资质资格、从业限制等处罚，依法依规强化信用惩戒，落实市场禁入措施。

各地要加强组织领导，压实属地责任，因地制宜部署开展重点整治，定期调度、扎实推进。要加强科技支撑，组织专家团队，深入分析本地区住宅质量问题成因，在征集惠民实用技术基础上，打通技术落地堵点，引导企业实践推广。要树立“交付即合格”理念，积极宣传整治过程中的好经验、好做法，切实为群众提供高品质住宅营造良好的社会氛围。