单价32117元/㎡，华润悦玺首套二手成交，四万梦碎了？

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摇号时代，如果说有一个小区，是买到可以放炮庆祝的，一定绕不开华润悦玺，同样，这也是不少人的梦中情房。

（悦玺首套二手成交）

上周五，华润悦玺迎来首套二手房成交，建面约206㎡户型，三代住宅，四室三卫格局，业主挂牌710万，178天后，最终以650.5万成交，单价32117元/㎡。

业主不包税，额外成本还包括个税1%，契税1.5%，增值税5.3%，以及中介费。

（悦玺一手房备案价）

我查了下当年小区新房的备案均价，不选精装包的情况下，为23438元/㎡的毛坯，三年时间，交房后成交价32117元/㎡，虽然没有业主预期的4万+，但在众人普跌我独涨的优势下，华润悦玺仍是买到不亏。

摇号过往

作为代表曲江次新房，大平层的扛把子小区，华润悦府、悦玺的吸引力，毋庸置疑，凭借稀缺地段，外加纯改善小区，又有悦府成功案例在前。

（首开摇号登记情况）

2021年12月，悦玺首日登记，376套房子，吸引2159人登记，相比悦府22000+的精装价，悦府毛坯23438+其实是涨了不少的，如果算上3000块的装修包，房价也来到27000+。

但不影响，因为悦玺在曲江，又是169㎡起步的纯改善小区，周边新房更是一房难求，要知道当年位置远不如悦玺的碧桂园云顶，都卖21000+。

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而附近的二手房，当年也处在价格高位，紫薇永和坊，成交价近30000+，华侨城天鹅堡成交价35000+。

几个因素叠加在一起，曲江地界，2021年摇号高峰，周边二手房倒挂，新房断供，绝版位置等等，400万门槛的悦玺，依旧一房难求。

二手卖点

位置上：除了房子本身，很多人看重的是电视塔的位置，曲江CCBD的规划，相比当下开发的南区，北区住宅有限，华侨城、紫薇太老，次新房仅有悦府、悦玺。

（华润万象城）

最关键的是，隔壁就是华润投资百亿打造的万象城商业，楼下地铁8号线，2号线也是直达，偌大的西安，想要找到相似地段，相似商业配套，相似产品的备选，几乎没有。

地段，是悦府、悦玺二手房硬气的根源。

产品上：相比悦府南侧临三环，绕城的问题，悦玺位置更靠里，噪音干扰更少，外立面又有升级，楼间距也更加开阔。

（悦玺楼栋分布图）

10 栋大平层错落排布，楼栋无遮挡的同时，留出了开阔的园区和景观空间，起步建面约169㎡，其余185㎡、206㎡、271㎡，相比悦府也纯粹了不少。

户型上：虽为三代住宅，但户型本身并不落伍，整体南向面宽超过16米，四向纯南布局，南向卧室都做了飘窗，北向有单独的生活阳台和储物间。

（户型图来源：安居客）

南向无阳台，为落地+转角窗设计，拥有更好的景观视野和采光效果，在那个无阳台的老产品设计规范时代，悦玺的户型，放在今天也很耐看。

当然，产品毕竟有时代局限，放当下，如果和同区域的华发、金茂再比，又是另一番体验了。

品牌上：作为深耕西安的央企，华润的特色是城市代建，商业运营+住宅，曲江区域，包括万象城、悦玺、悦府。

（华润代建及开发项目分布）

而在港务，则是 一个港务区，半壁华润造，大家熟悉的 西安奥体中心，国际会展，会议中心，长安云，长安乐，奥体中光影文化公园，长安谷以及灞河两岸提升改造等，都有华润参与，总投资达到280亿，代建代运营36个工程。

目前，华润的住宅，主要在浐灞国际港范围内，而曲江范围，高新软件新城，CID等区域，暂无华润参与。

周边竞争上：这可能是二手最无竞争的小区了，电视塔区域，CCBD北区，华侨城、紫薇太老，当下降价明显，南区原地造城，华发、金茂房子好，配套却无法相比。

（悦玺社区实景）

所以，当下最大的竞争，就是自己和自己，悦府和悦玺竞争价格，悦玺和自己，比拼自住和投资比例。

根据贝壳二手房数据，目前悦府挂牌53套，成交1套，悦玺挂牌58套，刚有首套成交。

（悦玺二手挂牌房源）

房子是好房子，位置是好地段，摆在二手房面前的难题，还是价格太硬，一般家庭啃不动！

梦碎四万

至于业主预期的四万一平，在当下的市场里，很难实现，除了CCBD南区，曲江文教园新房的冲击外，悦玺本身的社区上限也存在。

万象城也罢，地铁也罢，是锦上添花，与悦玺房价无直接关系，还是自身定位要清晰。

（悦玺社区实景）

华润悦玺，好地段，好产品，又是摇号倒挂盘，吃上了过去的红利， 23438元/㎡买，三年后，32117元/㎡卖，已经收获不错的结果。

但想要巩固成果，冲击四万，则是很难的，那是一个豪宅为主的市场，悦玺本身，是大改善，但到不了豪宅的标准，更何况纯豪宅的曲江南湖别墅，雁栖玫瑰园大平层等也都在降。

知足常乐，自住就认真自住，不住就置换腾挪，对于买了悦玺的业主，都是不错的结果！

关于悦玺首套二手房成交现状， 以及小区房价预期，CCBD的上限，大家怎么看，评论区聊聊，对小区其他性价比房源感兴趣的，私聊沟通！

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作者：晴明

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