新杨思翡雲悦府为什么这么火？！

售楼处电话：400-886-1552

案场预约制 看房需提前来电预约登记

温馨提示：点击上方号码可直接拨打电话

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，感谢您的支持

象屿苏河琹庐，保利海玥外滩序Bund98，翡雲悦府，这3个项目应该怎么选？

爆火的翡雲悦府，需要优先考虑吗？

浦东新杨思翡雲悦府认购已结束，推出228套高层，共有939组认购，认购率高达约412%。主力建面约118-138㎡房源，均价约10.72万/㎡！

项目以超高认购率触发积分，是2025年上海认购人数、认购率最高的项目。

翡雲悦府作为新杨思“地王”，自土地出让就受到了大量关注。

截止到发稿前，翡雲悦府是上海2025年认购量、认购率双TOP1，超过能建西岸誉府、前滩公馆、开云湖璟华庭等一众热盘。

项目火爆的认购情况远超预期，引发购房者们的广泛讨论。

新杨思翡雲悦府，为什么这么火？

小胖君今天就客观的为大家探讨一下这一话题。

新杨思的新房，卖的到底好不好？

目前，浦东新杨思共有3个新房项目，包括新杨思上园、翡雲悦府，后续还有华润&越秀新杨思项目。

新杨思上园，容积率1.7，成交楼面价50243元/㎡，高层均价约9.9万/㎡；

翡雲悦府，容积率2，成交楼面价74426元/㎡，溢价率约40.37%，装修标准5000元/㎡；

华润&越秀新杨思项目，容积率2.5，成交楼面价约74695元/㎡，溢价率约33.38%，装修标准3000元/㎡。

不难发现，新杨思的新地块在容积率增加的情况下，楼板价仍在不断上涨，土拍预期已经拉满了。

其中，新杨思上园是新杨思首发项目，项目分四期入市，不到一年的时间先后推出612套房源，整体认购量超880组。

1-3期是主流的建面约104-666㎡3-4房，认购率都超过100%，去化速度非常快。其中，2、3期套数较少，认购率超过200%，需要积分才能入围。

4期推出86套建面约104㎡3房、44套建面约205㎡大平层及少量非标户型，认购率并不高，去化速度相对慢一些。

不过，后续叠加上土拍高溢价的势能，去化速度也比较稳定，目前仅剩少量大平层在售。

所以，新杨思一直有很高的热度和关注度，这是毋庸置疑的。但去年新杨思规划仍是一张蓝图，未来充满不确定性，在市场下行时期，大家购房相对比较谨慎。

随着新杨思规划逐步落地，板块的确定性越来越强，叠加土拍势能，点燃了购房者们的热情。

新杨思周边二手房价如何？

新杨思是一个全新、成片开发的区域，并没有二手房。

周边房龄10年内的次新房集中在北侧的大华锦绣华城片区，品质较高的大华斐勒公园、大华锦宸府，高层挂牌价基本在12万/㎡+。

周边次新叠加别墅的挂牌价要更高一些，嘉宝前滩后院叠加挂牌均价约12.2万/㎡；大华斐勒公园叠加挂牌均价约13.5万/㎡。

新杨思周边房龄10-20年的二手房非常多，价格依旧坚挺。

项目西侧的尚东国际名园（二期）挂牌均价约10.4万/㎡；

不靠地铁的万科金色里程，高层挂牌均价约8.7万/㎡；

北侧的大华锦绣华城(十六街区)(公寓)，高层挂牌均价约9.4万/㎡。

大华斐勒公园于2019年以后建成，由高层+叠加别墅组成，共有31套房源挂牌，高层挂牌价集中在11-14万/㎡之间，叠加挂牌价集中在13-16万/㎡之间。

据链家网数据显示，2024年以来，项目在链家共有15套房源成交，成交单价在11-13万/㎡之间。

最近1套成交在2025年3月9日，成交单价114390元/㎡，总价约1066万。

大华锦宸府2024年底刚交房，主要是洋房产品，共有3套房源挂牌，挂牌价集中在12.6-13.6万/㎡之间。

项目目前还没有成交，按照目前的挂牌价，想必成交单价不会低于12万。

嘉宝前滩后院于2019年左右建成，主要是叠加别墅产品，共有7套房源挂牌，挂牌价集中在10.6-14.7万/㎡之间。

据链家网数据显示，2024年以来，项目在链家共有3套房源成交，成交单价在8.2-12.6万/㎡之间。

最近1套成交在2025年2月24日，成交单价82456元/㎡，总价约2348万。

总的来看，新杨思周边次新房价格还是比较坚挺的，大华锦绣华城是成熟居住区，并没有商务、办公楼的规划，次新房价格已经普遍在11万+/㎡，这一价格远高于翡雲悦府的均价。

翡雲悦府位于规划能级相对更高的新杨思，产品力有一定优势，未来二手房价有更高的遐想空间。

总价1200万级，还能买哪里？

看完了板块内的价格参考，我们来看一下全市中环的价格梯队。

最近的土拍确实是让上海的地王频出，整个内中环现阶段最贵的区域是徐汇滨江：

绿城·潮鸣东方的楼板价高达约13.1万/㎡，前不久的放风价更是接近20万。

杨浦滨江的楼板价约8.2万/㎡；

长宁天山的楼板价约8.8万/㎡；

大宁板块中建项目的（住宅+商办）楼板价约6.83万/㎡，大华项目楼板价约9.3万/㎡；

这些项目未来的售价，都在约12-14万/㎡左右，部分高品质、好地段的宅地会更贵。

再来看目前在售的新房。

前滩、徐汇滨江入市的新房售价都在13-15万/㎡，且供应量非常稀缺。

中环周边规划能级较高的区域，如徐汇长桥、三林滨江、普陀真如、杨浦滨江新房价格普遍在11万/㎡+。

北蔡板块新房价格在9.2-9.8/㎡，张家浜的新房预计售价也在9.5万/㎡左右，热度也非常高。

不难发现，总价1200万级，在整个中环线大多只能选100-110㎡左右的户型，产品力和居住体验很难超越翡雲悦府。

而如果选择北蔡或张家浜等区域，距离中央活动区更远，规划能级上也相对低一些，在居住体验上，相比新杨思很难有大的突破。

新杨思未来发展上限在哪里？

新杨思是上海内中环最后一个成片开发的区域，是现如今你能够买到的，更具价值、潜力的板块。

整个新杨思，是浦东目前非常重要的交通枢纽。

自驾上，中环高架、杨高南路快速通道、南北通道（规划中）、南北高架环绕。

轨交上，6号线、13号线以及规划中的26号线环绕。

以新杨思为中心，串联起了包括陆家嘴、新天地、前滩、张江、碧云以及浦西大宁、古北、真如等众多城市核心节点。

新杨思的整体规划吸取了陆家嘴、徐汇滨江、前滩等城市开发经验，为整个板块注入了更先进、更潮流、更具时代理念和更多人居思考的内容。

①全球领先的设计团队：

整个新杨思的规划约2.72平方公里，为更笃定地实现以人为本的国际化开发理念。

新杨思最初力邀三家巨擘级的国际设计事务所：Foster+Partners、KPF、日本设计，共同擘划新杨思城市设计及概念方案国际征集。

最终，日本设计融合三家方案之长，以全球顶尖经验规划新杨思。

②比肩新天地的开发模式：Double POD！

在规划中，新杨思被定义为：国际消费中心！旨在打造面向未来、面向国际的生活消费新高地，具有丰富城市体验的、有国际化“消费型街区”的区域。

同时，新杨思结合上海公园城市的蓝图和定位，极具创新和前瞻性地用双POD模式开发规划。

POD中央绿心：

围绕约3.5万方的中央公园打造的“POD中央绿心”,上盖公园链接核心区中央公园，创造独特的城市景观，名副其实的“公园里的房子”。

POD商业中心：

围绕漫步式商业街区打造的约40万方的“POD商业中心”，商业中心包含露天剧场、大型室外秀场、水上运动等。

③更聚合、更高能级、更具复合性、丰富性、生态性的多元业态。

整个新杨思除了约3.5公顷中央公园、商业倡导开放式街区外，还会有约2.8万方的艺术、文化业态、新一代WELLBEING办公、还有幼儿园到初中的一站式教育....

在占地约2.72平方公里的区域内，新杨思拥有包括商业商务、文化艺术、旅游休闲、文化等多元业态。

新杨思拥有比较前沿的开发模式，在有限的空间内注入了完善的配套，营造了低密、更宜居的生态。

④新杨思核心区规划

新杨思地区最核心的就是新杨思核心区，用地面积61.45公顷，总建筑规模约105㎡，紧靠6号线高青路站高强度开发。

区域内地块建筑高度最高控制至200米，提供约57万方的商业办公文化设施规模，容积率最高给到了7.5，为三林提供了足够的商办需求。

在杨思路南侧规划2幅独立居住用地和4幅混合居住用地，其中有一块办公居住混合用地为混合租赁式居住用地，用以提供给核心区未来商务办公人群的租住需求。

另外，5幅涉及居住用地总共提供了近20万方的住宅，共计1834套住宅，套均面积在100-150㎡区间内。

其中有3幅地块，将住宅与办公功能混合，住宅类型较为丰富，与周边清一色的纯居住小区形成一定的错位。

总的来说，整片开发的新杨思，在规划能级和量级上有亮点，且涉宅用地并不多，新房供应有一定的臻稀度。

新杨思周边品相较好的二手房价格并不算低，高层&洋房普遍能达到11万/㎡，叠加普遍在12万/㎡，翡雲悦府未来二手房具有一定的想象空间。

翡雲悦府还未入市，隔壁二期地块楼板价就再创新高，这意味着，开发商对于区域前景有期待。

另外，项目表现的产品力非常能打，以建面约120-140㎡3-4房、约170-210㎡叠墅为主，约5000元/㎡的装标，公区配置非常高，首开约10.72万/㎡的价格，在1200万级新房赛道非常突出！