农村房没证咋判？律师：按实际管理 + 历史约定，判使用权更合理

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一、案件梳理

（一）当事人关系

原告：李芳（女，72 岁，母亲）、王琳（女，48 岁，女儿）

被告：王强（男，50 岁，儿子）、张敏（女，49 岁，儿媳）

被继承人：王建国（男，85 岁，李芳配偶，于 2024 年 1 月去世），二人育有一子王强、一女王琳。

（二）关键事实

房屋情况：

位于昌平区阳光村20 号院的宅基地（使用权人为王建国、李芳）上原有北房 4 间、东西房各 2 间，1995 年翻建为北房 5 间（一号房屋）、东西房各 3 间半（二号房屋），2011 年加盖天井房屋，形成现有格局。

原告主张全家共同出资翻建；被告称王强、张敏单独出资，且北房分配为父母2 间、被告 3 间，东西房归被告所有。

租金争议与遗嘱：

2005 年起房屋出租，租金由被告收取，2021 年起被告每月支付原告 2000 元。原告主张分割 2010-2024 年租金 85 万元。

王建国、李芳于2023 年立打印遗嘱，载明名下房产份额由王琳继承，王建国签字由李芳协助完成，有录像佐证。被告质疑遗嘱效力，称王建国签字时意识不清。

权属争议：

被告主张房屋系分家析产所得，北房2 间归父母，其余归被告；原告主张北房 5 间全部归其夫妻所有，东西房共同共有。

（三）证据与勘验

原告提交打印遗嘱、录像、租金主张；被告提交录音（显示李芳认可北房分配2 间给父母）。

法院确认房屋未办理产权登记，北房与东西房实际由被告管理出租。

二、争议焦点

房屋权属划分：原告主张北房5 间归父母所有，被告主张北房 2 间归父母、3 间及东西房归被告。

遗嘱效力：被告抗辩称王建国签字非本人真实意思，遗嘱无效；原告主张遗嘱符合法定形式。

租金分割：原告要求分割14 年租金，被告认为租金归属已通过实际管理默认归属被告。

三、裁判结果

房屋使用权归属：

一号房屋（北房5 间）使用权归王琳享有（因李芳赠与、王建国遗嘱继承）；

二号房屋（东西房及天井加盖房）使用权归王强、张敏享有。

驳回租金请求：因房屋份额未明确分割且被告已支付部分租金，原告租金主张无依据。

其他请求：驳回原告其他诉讼请求。

四、案件分析

（一）房屋权属认定

家庭共有财产划分：

1995 年翻建房屋时，原被告四人共同生活，北房翻建后口头分配 “父母 2 间、被告 3 间”（录音佐证），东西房由被告主导建设但基于原共同财产翻建，认定：

一号房屋（北房）中2 间为父母共有财产，3 间为被告夫妻共有；

二号房屋（东西房）因主要由被告出资建设且未约定分配，归被告夫妻所有。

遗嘱效力分析：

打印遗嘱由王建国、李芳签名，有2 名见证人及录像佐证，虽王建国签字需协助，但录像显示其主动参与、意思表示真实，符合《民法典》第 1136 条形式要件，认定有效。

李芳将个人份额赠与王琳，王建国份额按遗嘱由王琳继承，故一号房屋整体使用权归王琳。

（二）租金请求驳回依据

房屋份额在继承前未明确分割，被告作为实际管理人收取租金属家庭内部惯例，且2021 年起已支付原告每月 2000 元，原告追溯 14 年前租金缺乏法律依据，故不予支持。

（三）法律适用依据

《民法典》第297 条（共有财产）、第 1123 条（继承顺序）、第 1136 条（打印遗嘱形式）、第 1153 条（夫妻共同财产分割）。

《民事诉讼法司法解释》第90 条（举证责任），被告录音证据足以证明北房分配约定，原告未能举证推翻。

五、胜诉办案心得

家庭协议的证据固化：被告提交的录音直接证明北房分配口头协议，削弱原告“全部共有” 主张，凸显关键证据对事实认定的决定性作用。

遗嘱形式的严格审查：原告虽面临“协助签字” 质疑，但通过完整录像证明立遗嘱人自主意思，结合见证人证言，成功反驳被告 “遗嘱无效” 抗辩。

财产效用与公平兼顾：法院基于房屋实际管理状况及历史分配协议，将东西房判归被告，避免机械分割导致管理混乱，体现司法对现实使用状态的尊重。

租金请求的策略调整：原告主张巨额租金需证明对房屋整体享有收益权，但因份额未明确且长期未主张，法院难以支持，提示此类案件需优先解决权属争议。

启示：家庭财产纠纷中，口头协议的录音、录像等间接证据至关重要，遗嘱效力争议需围绕“意思表示真实性” 举证，同时需注意诉讼请求的逻辑顺序（先确权再主张收益）。