重磅规划曝光！三亚，又将巨变！

近日，三亚连续发布了三大片区的最新规划；

一个是《三亚中央商务区东岸单元片区控制性详细规划修编》，另一个是《三亚市榆红片区控制性详细规划》；还有一个则是《三亚崖州湾科技城北拓展区控制性详细规划》；

一个是修编，也就是对于之前规划的一些修整，更新；另两个则是详细规划的正式出炉；

△图注：三亚中央商务区实景图

两个城市更新项目也是目前三亚最受关注的城更；

中央商务区东岸片区处在核心地段，可以说是三亚的最强城更项目；

榆红片区是近期三亚上架规模最大的城更项目了；

而三亚崖州湾科技城向北拓展，则进一步带来新的城市格局。

所以，两大城更，一大新城扩展规划的同时更新和发布，也意味着三亚的城市更新和城市扩容的大动作更进一步！三亚的城市又将迎来一场巨变！

看下体量，东岸片区的总涉及面积4422亩；

其中，近期的规划居住用地面积达到1221亩！

榆红片区总涉及面积达到2868亩；

其中，近期的规划居住用地面积达到800亩！

两大城更涉及总面积达到7290亩，居住用地规模达到了2021亩！几乎占了三亚城更的半壁江山，规模可以说是相当大了！

崖州湾科技城高新区将向北拓宽园区拓展范围面积约4026公顷，更是超过6万亩的超级规模！

另外，从配套规划来看，两大城更出来带来大量的拆迁和改造之外；

也将带来全面的交通、教育等配套升级：

东岸片区规划了

总部办公组团、综合办公组团、文化旅游组团、国际生活组团和水岸雅居组团，进一步升级片区城市功能和定位；

榆红片区规划了新的2所学校，扩建医院、商业中心、文化体育中心等重量级配套设施；

对于区域而言，改变城市形象和功能，进一步提升区域价值；

三亚崖州湾科技城也将从科技型产业园区向“产城融合”、职居服均衡综合型城区转型升级；

下面看3大区域的具体规划内容：

三亚中央商务区管理局

关于《三亚中央商务区东岸单元片区控制性详细规划修编》的批前公示

根据市政府相关工作部署，为推进东岸单元片区城市更新，解决片区闲置、低效用地开发，进一步优化片区功能及路网结构，我局开展了三亚中央商务区东岸单元片区控制性详细规划修编工作，规划成果已通过专家评审会和三亚市国土空间规划委员会2025年第二次会议。

根据《中华人民共和国城乡规划法》《海南自由贸易港国土空间规划条例》等有关规定，现按程序对该规划调整内容进行批前公示，公示时间为30天（2025年4月14日至2025年5月13日），咨询电话：规划建设部，88660731。意见反馈方式：电子邮件请发送到sycbd123@163.com，书面意见请邮寄到三亚中央商务区管理局规划建设部，邮政编码：572000。（备注：意见反馈请注明联系方式，单位反馈意见须加盖公章，个人反馈意见须加个人签名及联系方式。）

《三亚中央商务区东岸单元片区控制性详细规划修编》公示材料

一、规划背景

为有效推进东岸单元片区城市更新，推动片区闲置、低效用地盘活开发，经三亚市人民政府批复同意启动本次规划修编工作；本次规划依据上位规划及相关专项规划，进一步优化片区空间结构、功能配比及用地布局，完善公服、市政设施配套，明确单元管控引导内容以规范、指导东岸单元片区的开发建设。

二、规划范围

三亚中央商务区东岸单元片区北至荔枝沟路、东至落笔洞路、西至三亚东岸湿地公园东岸与丹湖路、南至临春河北岸，总面积约294.86公顷，其中城镇开发边界252.11公顷，生态保护红线面积约18.61公顷。

三、功能定位

东岸单元片区规划定位为：

结合海南自贸港封关运作、双循环经济格局及产城融合发展需求，东岸组团利用现有的发展基础，进一步聚焦“全球贸易、国际消费、产城融合、生态开放”四大维度，打造“全球首个自贸港4.0版立体产城融合示范区”。

单元主导功能为：商业商务、文旅消费、居住生活综合服务功能。

四、空间结构

规划延续现行规划结构和框架，进一步完善“山海绿廊骨架”、构建“环绿活力圈”打造“一芯、四廊、多组团”的总体空间格局。

一芯是以三亚中央公园为城市绿芯。

四廊为延续现有水绿脉络，打通区域十字山海绿廊，串联城市区域板块。

多组团即分布在片区内的总部办公组团、综合办公组团、文化旅游组团、国际生活组团和水岸雅居组团。

五、单元用地布局及管控要求

统筹东岸单元片区近期土地权属、现阶段开发建设实际，以及远期城市更新、功能调整需求，本次单元规划远期通过规模管控为片区未来发展预留充分弹性，近期按权属及近期开发需求布局用地。

（1）近期用地布局规划

近期规划用地构成如下：

（2）远期单元管控及传导要求

单元内建设用地规模258.03公顷,单元常住人口规模5.92万人；单元主要用地结构比例：居住用地比例为30-35%，商业服务业用地比例10-15%，公共管理与公共服务用地比例为6-10%。单元建设总建筑规模≤446万平方米，其中：居住建筑规模≤237万平方米，商业服务业建筑规模≤155万平方米，公共服务设施建筑规模≥26万平方米；单元绿地率>12%；单元道路网密度＞8.00km/km²。

单元内底线约束指标：城镇开发边界252.11公顷，生态保护红线面积18.61公顷，绿线范围2.25公顷，黄线范围8.38公顷。

六、道路系统规划

规划区道路网采用

高效方格网路网结构，由主干路、次干路、支路构成三级道路网体系。

主干路网系统：规划构建“两横两纵”主干路网系统，主干路总长7.1公里，形成规划区路网骨架。“两横”:荔枝沟路(现状)、迎宾路(现状);“两纵”:丹州北路(现状)、落笔洞路(现状)。

次干路网系统：

规划构建“二横二纵”次干路网系统，次干路总长5.6公里，快速集散主干路交通。“二横”:东新二路(在建)及丹青路(在建);“二纵”:腊尾路(现状)及东岸一路(现状)。

支路网系统：规划支路总长12.36公里，支撑规划区生活交通出行。

七、地块修编

本次规划地块层级涉及调整地块及调整后地块规划控制条件如下：

DA02-17-01地块面积约26.17亩，用地性质为二类城镇住宅混合零售商业用地（代码：070102/090101），混合比例为95%：5%，容积率≤3.1，建筑密度≤30%，建筑高度≤80米，绿地率≥35%。

DA02-28-01地块面积约21.27亩，用地性质为商务金融混合零售商业用地（代码：0902/090101），混合比例为85%：15%，容积率≤2.0，建筑密度≤40%，建筑高度≤24米，绿地率≥40%。

DA02-29-03地块面积约26.10亩，用地性质为供电用地（代码：1303），容积率≤1.0，建筑密度≤35%，建筑高度≤30米，绿地率≥35%。

DA02-29-05A/B地块面积约49亩，用地性质为二类城镇住宅用地（代码：070102），容积率≤1.5，建筑密度≤35%，建筑高度≤24米，绿地率≥35%。

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关于《三亚市榆红片区控制性详细规划》的批前公示

经市政府同意，三亚市自然资源和规划局组织开展了《三亚市榆红片区控制性详细规划》编制工作，

规划范围东至榆亚路，西至凤凰岭及海螺岭路，南至半山首府，北至大安岭路及吉阳湿地公园，总面积约191.23公顷。

《三亚市榆红片区控制性详细规划》

批前公示材料

一、规划背景

榆红片区位于三亚市榆亚路和大安岭路（亚龙湾第二通道）交汇区域，是联系亚龙湾片区及海棠湾片区的重要纽带地区。

为规范和引导榆红片区的发展建设，衔接落实《三亚市国土空间总体规划（2021-2035年）》内容要求，进一步落实《三亚市城市更新实施指导意见》等文件要求，有效指导榆红片区的规划管理及建设，特编制《三亚市榆红片区控制性详细规划》。

二、规划范围

榆红片区位于三亚市吉阳区榆红村，东至榆亚路，西至凤凰岭及海螺岭路，南至半山首府，北至大安岭路及吉阳湿地公园，规划范围面积为191.23公顷。

三、发展定位

规划补充榆亚东大社区公共服务功能，形成榆亚东大社区次级公共服务中心；弥补榆红片区生活配套服务功能空缺，打造榆红片区生活服务中心；推动片区人居环境和设施配套全面提升，打造高品质宜居社区。

四、规划结构

依托城市道路交通系统与生态水绿廊道，结合各板块用地功能，总体形成“一心多点领发展，两轴四廊联组团”的空间规划结构。

一心：片区生活服务核心

多点：各组团生活服务节点

两轴：榆亚路发展主轴、大安岭路发展次轴

四廊：四条山水生态联通绿廊

五、用地布局

规划按照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》明确各地块的用地性质、控制指标。本次规划区用地规模总量为191.23公顷。

其中：

二类城镇住宅用地（070102）面积29.08公顷，占规划范围面积的15.21%；

二类城镇住宅混合商业用地（070102/0901）面积24.28公顷，占规划区用地总量的12.70%；

公共管理与公共服务用地（08）面积25.44公顷,占规划范围面积的13.30%；

商业服务业用地（09）面积7.58公顷，占规划范围面积的3.96%；

交通运输用地（12）面积32.37公顷，占规划范围面积的16.93%；

绿地与开敞空间用地（14）面积22.17公顷，占规划范围面积的11.59%；

特殊用地（15）面积12.83公顷，占规划范围面积的6.71%；

留白用地（16）面积35.49公顷，占规划范围面积的18.56%；

陆地水域面积1.99公顷，占规划区用地总量的1.04%。

六、公共服务设施布局

规划构建区域共享、公平普惠、优质便捷、均衡高效、满足基础生活服务需求的公共服务设施网络，全面提升片区公共设施服务水平。

规划公共管理与公共服务用地面积25.44公顷，占规划区用地总量的13.30%，其中：

综合服务设施：规划社区便民服务（含党群服务站）3处，结合居住用地配建；规划就业服务中心1处，结合二类城镇住宅混合商业用地配建。

文化设施：规划设置文化体育活动中心1处，独立占地，占地面积2.33公顷；规划设置基层综合性文化服务中心3处，结合居住用地配建；结合规划综合公园设置文化设施，为综合公园提供配套服务。

教育设施：规划新建2处学校用地，各占6.93公顷、8.15公顷；规划扩建现状榆红小学，扩建后占地面积2.59公顷。

体育设施：规划结合公园绿地配建大型多功能运动场地1处，小型多功能运动场地4处，晨晚练活动点2处。

医疗卫生设施：规划保留现状精康医院和在建榆红医院，规划占地面积各0.67公顷和2.27公顷；规划新建1处中心血站，占地面积约0.57公顷；规划结合基层医疗卫生设施混合机关团体用地设置社区卫生健康服务中心1处，占地面积0.88公顷；规划社区卫生健康服务站2处，结合居住用地配建。

社会福利设施：规划设置养老院1处，独立占地，用地面积1.05公顷；规划设置老年人日间照料中心2处。

商业服务设施：规划设置社区商业中心1处；综合超市2处，；社区商业网点（10分钟）1处；社区商业网点（5分钟）1处；农贸市场或生鲜超市1处。

其他设施：规划配建1处邮政所；设置生活垃圾收集站5处，公共厕所6处。

七、土地使用强度控制

（1）开发强度控制

以容积率上限指标对开发建设强度进行控制。各地块开发建设需符合容积率控制指标的要求。

城镇二类住宅用地中安置区及部分住宅用地控制上限3.1，其他住宅用地控制上限2.5；二类城镇住宅混合商业用地控制上限2.5；文化用地控制上限2.5；中小学用地控制上限1.2；医疗卫生用地控制上限1.3~2.2不等；基层医疗卫生设施混合机关团体用地控制上限2.0；社会福利用地控制上限0.8；商业用地1.2~2.0不等；加气加油站控制上限0.3；公园绿地混合文化用地控制上限0.06。

片区内其他已批用地的容积率依据已批规划或已批相关政府文件具体执行。

（2）建筑高度控制

城镇二类住宅用地控制上限80米；二类城镇住宅混合商业用地：控制上限80米；文化用地控制上限24米；中小学用地控制上限24米（局部45米）；医疗卫生用地控制上限30米~48米不等；基层医疗卫生设施混合机关团体用地控制上限40米；社会福利用地控制上限24米；商业服务业用地控制上限36米、40米不等；加气加油站控制上限12米；公园绿地混合文化用地控制上限24米。

片区内其他已批用地的建筑高度依据已批规划或已批相关政府文件具体执行。

八、道路交通系统

本规划区道路分为主干路、次干路和支路，构成层级清晰、功能明确的三级道路网体系。规划以干道为基本骨架形成路网。

（1）主干路

规划区内主干路有榆亚路，承担规划区主要内部交通及对外交通联系功能，规划红线宽度50米。

（2）次干路

规划三横一纵次干路作为规划内部主要交通通道，连接规划区内各功能板块，快速集散主干路交通，分担主干道交通压力。次干路包括大安岭路、望岭路、榆红北路、榆红南路以及榆红西路，规划红线宽度30米。

（3）支路

其他规划支路采用自由式布局理念，加强内部微循环，为片区内部人们日常生活提供便捷的出行服务，规划红线宽度20米。

附图：

1.区位分析图

2.规划范围图

3.规划结构图

4.土地使用规划图

5.公共服务设施规划图

6.开发强度控制图

7.建筑高度控制图

8.道路交通系统规划图

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崖州湾科技城高新区将向北拓宽园区，拓展范围面积约4026公顷，进一步支撑保障“种业”“海洋”国家战略需求，推动崖州湾科技城高新区从科技型产业园区向“产城融合”、职居服均衡综合型城区。

据悉，三亚崖州湾科技城高新区北拓展区位于园区北侧，北至规划第二绕城高速和生物谷、南至环岛高速铁路，西至规划第二高速连接线、东至宁远河，总面积约4026公顷。总体定位为区城协调创新发展的产研融合示范区，坚持“研、学、产、城”深度融合，发展“新质生产力创研基地、高端精密智造基地、大三亚创新服务中心”三个核心功能。

本次规划在单元规划层面将北拓展区城镇开发边界集中区域即西侧单元作为近期规划单元，范围北至现状南顶岭、南至环岛高速铁路，西至规划高速连接线、东至坝头村，范围面积888.54公顷。东侧单元方案仅作为远期用地布局的实施愿景，为未来东侧单元方案提供借鉴和参考。

据悉，三亚崖州湾科技城高新区北拓展区西侧单元规划用地总量353公顷。其中，居住用地18.79公顷、公共管理与公共服务用地30.96公顷、工矿用地80.57公顷、绿地与开敞空间用地55.99公顷、留白用地66.31公顷。

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