刘某与某房产咨询公司中介合同纠纷案——买房被骗后中介公司责任

刘某与某房产咨询公司中介合同纠纷案——买房被骗后中介公司的责任

本文作者：郭合普

一、关键词

中介合同/诈骗/如实报告义务/损害赔偿/刑民交叉

二、案情简介

2021年12月份，原告刘某与被告上海某房产咨询有限公司（以下称“咨询公司”）签订了《房屋认购意向金协议》一份，约定原告认购位于上海市某区的房屋，房屋意向金为X元，被告保留该房屋X天，在保留期内，被告为原告保留此房源。意向金保留期内如无特殊情况不得无故申请退还意向金，原告在约定时间内如超出意向金保留期未能按被告时间15个工作日内按时签订开发商认购协议，被告不再保留该房屋，并有权处理原告所交意向金。在保留期内，原告确认购买该房屋并与被告签订《房屋认购协议》，原告所支付的意向金转为房款。在协议抬头处有张某签字及咨询公司的印章，协议落款处有咨询公司印章。

同日，原告与被告上海某房地产经纪有限公司（以下称“经纪公司”）签订《协议书》一份，约定原告就购买上述房屋，与经纪公司协商该房屋交易不产生购房佣金，除贷款手续费1万元外，没有其他任何费用。刘某按照中介公司的要求转账60万元到张某名下账户，张某出具收款收据两份，经纪公司在收据上面盖章。

在签订上述协议之前，经纪公司工作人员就主动联系刘某提供居间介绍房屋买卖之事。协议签订后，积极要求刘某支付意向金、提供户籍资料以便于进行购房审核等中介服务。

张某因涉嫌诈骗罪被提起公诉，法院经审理查明，张某在明知自己无X地一手房源的情况下，对外谎称有上述房源并通过房产中介进行宣传、推销，采取签订购房意向金合同等方式骗取包括刘某在内的多名被害人购房意向金共计1000余万元。法院最终以合同诈骗罪判处张某有期徒刑12年，追缴被告人违法所得。

最终，咨询公司、经纪公司并未居间介绍X地房屋给刘某，因张某被认定为合同诈骗罪，经追缴后原告也未能得到任何赔偿。因此，刘某认为中介公司在居间介绍房屋的时候，并没有如实告知房屋状况，存在欺诈和隐瞒的情况，导致自己遭受财产损失。故，刘某向法院起诉要求两中介公司承担60万元的赔偿责任。

上述案件经过一审、二审，最终法院根据各方的过错程度判决要求：一、咨询公司于判决生效之日起十日内在20万元范围内就案外人张某刑事退赔不足部分对刘某承担补充赔偿责任；二、经纪公司于判决生效之日起十日内在20万元范围内就案外人张某刑事退赔不足部分对刘某承担补充赔偿责任。

三、案件争点

在本案中，张某因涉嫌合同诈骗被判刑，即使经过了刑事追缴，刘某也未能得到任何财产，故，选择通过民事诉讼要求两家中介公司共同承担责任。这就涉及到刑事案件和民事案件交叉的问题，相对来说比较复杂。

因此，本案的争议焦点为：

本案是否是中介合同纠纷？刘某是否享有民事权利要求两家中介公司承担责任、承担责任的依据是什么？获得赔偿的比例是多少？

四、法律分析

在本案中，咨询公司抗辩称，原告主张的损失和利息是基于意向金被骗，法院已经判决由案外人张某发还；其对张某实施诈骗的行为并不知晓，并不认识张某，《房屋认购意向金协议》上的公章不是被告公司的，即使公章是真实的，也是张某盗用公司的印章；被告没有对原告侵权或向案外人提供侵权帮助和行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经纪公司抗辩称，原被告之间不存在中介服务合同关系，《房屋认购意向金协议》上并未加盖经纪公司的公章；被告在协议上、收款收据上盖章，仅是一种见证行为；原告的意向金无法追回与被告无关，是案外人张某实施诈骗行为才导致原告损失了意向金；被告并未与原告约定中介费用，实际上也未收取任何中介费用，即使存在居间合同关系，因原告未支付对价，双方成立的也是无偿的委托关系，被告缺乏故意或重大过失行为，不应当承担赔偿责任。

结合被告的抗辩，针对争议焦点，作如下分析和论述，以供参考。

首先，本案是中介合同产生的纠纷，两被告均提供了中介服务。

从被告的经营范围来看，被告经营范围皆包含房地产咨询、房地产经纪、房地产营销策划等，实际上被告从事的也是房产中介业务，在抗辩中也未否认。其中咨询公司抗辩不从事一手房买卖的中介业务，经纪公司抗辩不是在居间介绍房屋买卖，是一种见证业务。但是，上述抗辩皆缺乏证据证明，与两被告实际为原告提供的服务是相矛盾的。虽然与被告咨询公司签订的是《房屋认购意向金协议》，单纯从合同名称看可能是购房意向金协议。但是，认定协议的性质，不能仅从名称上来确定，还需要审查合同的内容。从合同约定的内容中能够得出，意向金协议实际上是居间合同的性质。因此，本案实际上居间合同引起的纠纷，并不是其他合同引起的纠纷。

另外，即使未存在书面的居间协议，如果存在实际的居间行为，也能够认定属于居间行为。

其次，案外人张某因合同诈骗罪被判刑，并不妨碍原告起诉中介机构承担赔偿责任。原告要求被告承担责任的请求权基础是基于中介公司未能履行如实报告义务，违反了法律的规定，在居间介绍房屋的过程中给原告造成了损失。

案外人虽然被判刑，但是骗取的钱款并未被追回。原告遭受的损失并未得到赔偿，原告通过民事途径主张自己的权利，仍然是具有法律依据的。

根据《中华人民共和国民法典》第961条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第962条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”按照现行法律规定，房屋中介机构作为专业的中介机构，具有如实报告的义务。

所谓“如实报告”，就是中介机构所报告的情况应当是客观真实的。要求中介人尽可能了解更多的情况，必要时可能还要进行深入的调查，对了解到的信息进行核实，再将掌握的实际情况向委托人进行报告，以便委托人作出是否订立合同的判断。结合实务，应当报告的重要信息主要包括四大类：一是与房屋本身有关的信息，诸如房屋所有权信息、权利负担信息、周边环境信息、房屋价值信息等。二是与买受人有关的信息，其中买受人身份信息、购买资格、资信信息亦成为影响缔约的重要因素。三是相关政策信息，与交易密切相关的主要涉及限购政策、贷款政策、交易税收政策等，直接影响交易成功与否。四是交易程序性信息，包含影响交易结果的交易流程和各流程注意事项。如实报告义务范围不应仅局限于“已知”信息，亦应包含“应知”信息和“程序性信息”。

因此，中介机构应当严格按照法律的规定，在房屋买卖居间过程中如实进行报告。在本案中，中介公司作为专业的机构，在居间介绍房源的时候，需要确保交易的真实有效、确保交易的安全。但是其并未履行如实报告义务，并未将与房屋本身有关的信息、与买受人有关的信息、相关政策信息进行充分、如实告知。即并未能审查核实张某是否是开发商人员、是否存在真实的房源、能否进行交易等情况，提供虚假情况，导致原告被骗60万元意向金，存在严重的过错。

再次，责任分担比例如何。

如上所述，中介公司并未履行如实报告的义务。按照《民法典》第九百六十二条规定，“中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”因此，中介人违反忠实报告义务的法律后果有两个方面：一是丧失报酬请求权，中介人应当基于诚信原则履行其合同义务，从而获得报酬，如果其违反了这一义务仍获得报酬则违反公平的原则；二是赔偿责任的承担，如果中介人从事的行为给委托人造成了重大损害，仅仅只是使其丧失报酬不足以弥补委托人的损失，也不能有效制裁中介人违反忠实义务的行为。在此情况下，中介人还应赔偿损失，损失的数额应当考虑中介人的过错程度和主观恶意。

具体到本案中，中介公司在居间的过程中，确实未向开发商核实是否存在内部房源，也未核实张某是否开发商人员，是否存在内部房源更名这种类型的交易，是否可以直接对外销售等事实。还一再要求原告提供查房单、户口信息，并针对原告的问题隐瞒客观事实情况，一直表示很快就能签约，造成能够交易的假象。原告也是基于对中介公司的信任，才导致被骗。

至于中介公司是否收取中介费，这与其提供中介服务、存在过错缺乏关联性，与其承担责任没有关系。即使未收取中介费用，也不能减轻其中介过程中承担的注意义务。

当然，刘某作为具有完全民事行为能力的成年人，明知涉案房屋为一手房，却未通过正规途径购买，盲目相信张某等人的承诺，目前的损失与其自身的侥幸心理存在直接因果关系，故应当自担部分责任。

因此，生效判决在裁判里有中明确，本案系因刘某在购买涉案房屋过程中被诈骗所引发的赔偿诉讼。虽生效刑事判决已判决追缴张某违法所得并发还包括刘某在内的被害人，但该判决并不影响刘某通过民事诉讼程序向张某之外的其他民事主体主张权利。咨询公司、经纪公司是否需要承担责任，应根据一般侵权的构成要件予以认定。因此，判决每家中介公司承担责任比例是三分之一责任，刘某自行承担三分之一的责任。

五、律师建议

在房地产市场火爆的时候，购房人急于购买房屋，往往缺少应有的理性，中介公司为了获得佣金，也存在虚假承诺，甚至配合骗子从事诈骗行为，从而导致购房人遭受财产损失。虽然本案最终得到法院的支持，原告能够获得大部分的赔偿，但是自身也要承担部分损失。在整个诉讼过程中，经历了漫长的诉讼周期，耗费了大量的时间和精力。

这就需要提醒购房者在房屋购买的时候，需要有充分的风险意识，慎重选择中介机构，认真审核中介的许诺是否真实，切莫轻信。在整个签约过程中，注意书面的签约、证据的保存。甚至在必要的时候，寻求专业人士的帮助，做好预防工作，最大程度上避免风险的发生。