全是故事，说说最近我经手的三套房子

这个系列，已经成为我们拾榴询财的固定栏目，每个季度石榴叔都会写一篇。

为什么要分享这些故事？

一是房子有代表性，市场关注度普遍很高，成交集中；

二是中介、买家、卖家微妙的心理变化是当下楼市的镜子；

三是交易策略可供大家参考。

01

第一套是学区房。2月12日挂牌，3月1日过户，速度就是这么快。

这套房子当时买的时候，朋友也是找我参谋的，当时孩子上五年级，学区内的初中实在太差，主要是学风差，家里意见统一后决定买学区房。

当时我给的方案是买单学区，最好的初中，总价最低，到手就租，初中三年在学校旁边租房。

一晃三年多过去了，他一度对楼市还抱有幻想，觉得会反弹，再拿一拿，所以错过了上一个窗口期。

春节吃饭的时候，听说还没卖，力劝节后出手，刚好学区房市场春节后出现短暂回暖，趁着热度，挂了小区同户型最低价迅速出手。

这一波热度就维持了45天，3月27日之后带看直线下滑，再也没有成交一套。

当时他的成交价是233万，现在同户型有房主愿意主动降到225万成交，但已经找不到买家了。

因为急着买的家长都买好了，市场进入下一个循环，大批新房源即将上架，肯定会内卷价格。

对于学区房，我的观点从来没变过——用完就卖。不要抱任何期望，它本质上是一张学票，哪怕有一点居住属性。别忘了，持有的成本不低。

作为买家，七八月天最热的时候下手最合适。作为卖家，春节后往往能卖到相对高的价格。

02

第二套也是卖房。

房子是2019年房主一冲动买的，当时到手500万出头，还要摇号，位置虽说是城郊，但也不算太偏，周边配套还可以，距离地铁口1公里。

为什么来找我？因为现在挂350万都卖不掉，也就是说房子卖完，扣掉贷款，还剩不到10万。

到底是卖还是不卖？这取决于现金流有没有问题，能不能正常还贷，以及对房价未来走势的判断。

我对这个小区的判断是，未来还会继续跌，因为挂牌量大，物业不太行，外卖随便进出，租客慢慢多起来，周边还不断有新房上市。

最关键的是，这个片区没有想象空间，没有产业，没学区，只有房子。

基于现在他不太稳定的收入，每个月还贷1.5万开始吃力了，我建议卖了改租房。房子从350万最后降到340万，最后338万成交，等于一分不剩。

整个交易结束之后，房主给我留言，说一下轻松了，虽然有很多遗憾和不舍，但至少每天那种莫名的压力没了，也不用算着过日子。

也许会考虑换个小一点的城市，先存钱，还会买房，但不会买这么贵的了。

03

第三套是买房，真正的刚改，二胎了，要从两房换三房，带父母一起住。

整个置换的过程，最大难点是卖房子，尤其房龄10年以上，当年价格不便宜的两房。

10年是个坎，之后无论再好再豪华的小区，价格都会加速下滑，根本原因是不稀缺了。现在新房子太多，好房子太多，预算宽松的年轻人又普遍喜欢买三房。

各种交易统计数据中好卖的两房，卖点就是便宜，总价低，面向预算不多的刚需。如果不能降低心理预期，那么改善就会卡在那边，等下去只会带看越来越少。

买倒是非常容易，现在次新的三房很多。楼层朝向随便选，很多是装修好没有入住过的。房主普遍心态也比较好，价格能谈，接受小刀。

我就强调一点，在选择小区的时候，尽可能选择热度高，成交率高，真实入住率高的小区，因为市场早就分层，哪怕一街之隔。

心态的变化，非常微妙

今年的金三银四已经提前结束，市场快速进入淡季，大家的心态都在发生变化。

有些房子价格还会继续往下，房主也不会那么强势了。